李铁：房地产市场正在衰落的判断并不成立

  自年初一系列调控政策出台至今，中国楼市全面降温，有人预测房地产将会出现大的调整，也有人认为房地产市场已经触顶，甚至出现了长期唱衰房地产的声音。

  上世纪90年代，中国提出“城镇化”政策的大背景是当时的工业生产呈现严重的产能过剩，当时彩电、冰箱面临的产能过剩问题和现在的房地产面临的问题几乎是一样的。从历史上看，房地产的发展为城市发展奠定了物质基础。

  中国城市和小城镇改革发展中心理事长李铁在接受《财经》记者专访时表示，在当前的形势下，各界对房地产的讨论有些“谈房色变”。但如果从城镇化带来的人口空间迁徙的大背景切入，换一个视角来讨论房地产的发展，可能得出新的认识，也可以对房地产未来的发展，提出新的思路。

  房地产市场是否已经饱和？

  《财经》

  现在全国居民人均住房建筑面积大幅度提高，已经达到40.8平方米。另外，根据剑桥大学的调查，中国家庭的平均居住面积超过120平方米，高于荷兰、德国、日本、爱尔兰、英国等国。有观点据此认为，中国的家庭住房面积已经超过了部分发达国家，房地产发展已经饱和，你同意这种说法吗？

  李铁：我有不同的观点。需要看到，中国的城镇化潜力还没有被完全释放。

  由于统计口径的问题，城镇户籍居民的住房面积被压低。原因在于，按常住人口统计和按户籍人口统计的城镇居民人均住房面积是不同的。常住口径下，城镇居民人均住房面积是36.6平方米，而按户籍口径统计则是50.9平方米；农村居民人均住房面积在常住口径下是45.8平方米，在户籍口径下是33.2平方米。

  可见，用常住人口来计算，明显压低了城镇居民人均住房面积，而抬高了农村居民的人均住房面积；反之，在户籍口径下，城镇居民人均住房面积明显提高了，而农村居民人均住房面积则被压低了。

  需要看到，未来城镇人口增长对住房的需求潜力巨大。当前，中国的城镇化率已达58.5%，城镇人口达8.13亿。

  《财经》：你提到未来城镇增长人口的住房需求巨大，能具体谈谈有哪几类的需求吗？这些需求会对房地产带来什么影响？

  李铁：其一，当前有2.8亿的存量农业转移人口和0.7亿多的城镇间流动人口，两者合计约3.5亿，他们在城镇肯定会有巨大的住房需求。其二，如果城镇化率继续以每年1个百分点的速度增长，到2030年城镇人口达到约10亿，这意味着未来还会有约2亿的增量城镇人口，他们从农村转移到城镇的过程中，也会产生大量的住房需求。

  可见，我们有近5亿人口要进入城镇生活就业，这种空间上的大挪移，意味着房地产发展还远远没有到头，还有巨大的潜力没有释放出来。

  《财经》：这些可以说是增量的需求，对于既有城镇人口是否也存在一些存量的需求？

  李铁：存量的需求也是很巨大的。

  首先，城市住房更新拥有巨大潜力。英国的建筑平均寿命有132年，美国是74年，日本100年以上，而中国的建筑平均寿命仅25年－30年。中国不仅城镇住房平均寿命低，农村住房平均寿命更低。这就意味着，未来城镇危旧住房改造、农村住房更新不可避免。

  因此，除了空间挪移产生的需求外，建筑业、房地产行业还要承担巨大的住房更新改造任务。

  其次，消费升级对住房需求也有很大影响。

  根据国际上的城市化发展规律，城市核心区住房改造的难度加大、能力在减小，而在郊区新建住房更容易实施。

  同时，在人均收入水平大幅度提高的前提下，在都市圈城市中心城区已经拥有一套房，还需要在郊区有第二套住房，这已成为城市家庭住房改善的刚性需求，这是我们经过长期调查得出的结论。

  20多年前，一位巴黎的朋友告诉我，他在巴黎市区内有一套六七十平方米的房子，但是他还得在郊区有一个面积更大的房子。这种现象在北京、上海、广州、深圳都相对普遍。所以住房郊区化已经成为一个趋势。有研究表明，北京五环以外的新建商品住宅成交量占92.3%，未来郊区化的情况还会继续延伸，房地产空间上会呈现从五环到六环、到七环的态势，这也是我们要重视的空间变量之一。

  《财经》：还有不少人购买房屋是出于投资的考虑。

  李铁：住房的投资属性在强化，是另外一个值得正视的现实。

  如果你有100万元现金，是会选择存入银行，还是投入股市，抑或是用于购买住房？这是人的最清醒、最明智的选择。因为人民币可能会贬值，那么如果将钱存放在银行里，钱肯定会越来越不值钱；如果把钱投放在股市，股市处于长期熊市，大多数人没有这个投资意愿，想靠股市投资来实现增值也不现实；如果投资购买住房会怎么样呢？在城镇化大趋势下，城镇基础设施投入和改造的增加，预示着土地在升值，这种土地升值是积极的，也是合理的。

  需要注意的是，投资性需求不是投机性需求，而且投机性需求已经被限购限贷遏制，现在要说有大量的投机性需求购买住房已经不现实了。可以说，投资性住房是城市居民消费的非常合理的选择。

  还有一点，买房置地是中国人的历史传统。

  不能否认，在中国，无论是城里人还是农村人，置办房产有着悠久的历史文化渊源。农村年轻人结婚了，要买房、盖房，城里的年轻人要结婚，家里也会给他们买房。

  基于以上的分析可以知道，在城镇化加速的大趋势下，在空间大挪移的格局下，在城市需要更新改造的前提下，房地产市场还有非常大的发展空间。所以说，认为当前房地产市场衰落的判断是不成立的，只是暂时遇到了困难。

  如何认识当下的房地产形势

  《财经》：房地产市场一直存在着“冰火两重天”的现象，有的地方房价飞涨，有些地方则面临着很大的去库存压力，为什么会存在这种现象？

  李铁：在观察房地产市场现状时，人们往往只关注“火”而忽视了“冰”。

  所谓“火”，是说都市圈一线城市和部分二线城市房价高速上涨，背后真正原因是什么？并不是因为房地产商提高了价格，一是因为这些城市的优质公共服务资源远远高于原有价值，二是人均收入水平不断抬高支撑了房价上涨。要知道，全国14亿人中有约3亿属于中高收入水平人口，这群人一定会对住房空间有着合理要求，比如选择优质的公共服务、优越的居住环境等。所以，在大城市的核心区，房价上涨是正常的。像北京四环内就有40多家三甲医院，上海、广州、深圳都是如此。

  而在房价上涨地区，为什么没有解决住房供给问题？因为这些城市实施了人口控制政策。我曾经问当地官员，为什么不愿意盖更多的房子？他们的回答是，如果盖了更多的房子，就会有更多人进来，有那么多人进来，那就得要有大量财政补贴，甚至降低城市原有户籍人口的公共服务水平，这实际是一个利益问题。正是因为这个问题，才导致了一线城市实施严格的人口控制政策，特别是北上广深，这些城市不愿意为中低收入人口提供住房供给，而住房供给不足，又加剧了房价上涨的势头。

  被忽视的“冰”，是说大部分三四线城市的房地产积压明显，而且问题非常严重。现在的住房库存积压和上世纪90年代的家电积压是相似的问题。中信建投证券、安信证券、北师大等机构预测的房地产库存规模分别高达142亿平方米、98亿平方米和87亿平方米。消化某些三四线城市的房地产库存甚至需要多达十年左右时间。由于部分三四线城市的住宅过度供给，导致房地产市场出现供求失衡，而这种供求失衡是由政府和市场两双手一起推动的，进而放大了市场波动的影响。

  《财经》：根据城镇化的趋势，未来城乡住房供给格局会发生什么样的变化？

  李铁：城镇虽然有住房闲置的问题，但比农村还是要好很多。农民都进城打工了，不少还是举家外出的，所以农村大部分住房都处于闲置状态。一方面城镇住房供给亟待增加，另一方面农村住房却又大量闲置，这是我们面对的空间结构的不合理。因此也意味着大量闲置的农村住房资源势必要通过一定的方式盘活。

  可以预见，未来城乡住房消费空间变化会对全国住房市场产生深远影响。在10年或20年前，农民外出挣了钱，一定要回家盖新房，在农村，谁家的房子高、房子大，谁家的地位就高，这是中国传统的延续。现在，为了更好解决孩子的教育问题、老人的医疗问题、成年子女的婚姻问题，都必须要到县城或乡镇去买商品房。我认识很多农民工，他们结婚的前提就是要在县城买套住房。这意味着，三四线城镇住房市场未来将会有较大的发展空间，而这个判断的前提是大政策的调整和整个宏观经济形势是否发生变化。

  同样，随着城镇化的进程，都市圈和特大城市的房地产需求将进一步增长。

  我认为，并不是都市圈内的所有空间都会出现需求增长。未来，只是在都市圈内发达的城市主城区和近郊区，才会有房地产需求的进一步增长。我们可以看到，郑州、成都、武汉的常住人口仍在保持增长趋势，从人口规模的上升曲线可以窥见一斑。

  《财经》：如果住房需求进一步增长，会不会带来新的房价上涨？同时，现在很多城市的土地供应紧张，如何去满足不断增长的住房需求呢？

  李铁：我们现在的政策和公众的注意力往往更偏向于关注城市主城区的房价。根据世界城市发展规律，从主城区向郊区延伸，随着地理范围的扩大，随着辐射半径的伸长，房价是递减的。比如，日本东京主城区的房价是每平方米20万元人民币，可是距离主城区30公里的地方，房价就降到每平方米2万元人民币，当距离达到50公里的时候，房价就降到1万元甚至更低。

  其实中国一些特大城市、大城市的空间调节功能远远超于日本，可是我们几乎很少动用这种资源，原因是什么？因为中国的城市跟其他国家的城市不是一个概念，实际上是一个行政区。中国城市间的竞争实质是行政区域的竞争。

  比如说，我们常说的“北京市”，不仅包括北京的主城区，而且还涵盖了整个行政辖区1.64万平方公里的范围；上海行政辖区是6340平方公里。只要出台一个政策，某个城市不能盖房子，那么意味着整个行政辖区就不能盖房子，也就失去了在空间上调配住房资源能力。现实中，人们将目光更多地放在城市中心城区，只考虑城市中心区的住房供需问题，而忽视了行政辖区内、中心城区外还有着广阔的空间。

  事实上，从城市中心区向郊区延伸，在空间距离不断变化的过程中，有很多的中小城市和小城镇是可以产生很多的住房空间的，可以利用这些中小城市和小城镇来缓解主城区高房价的压力和中低收入人口住房供给不足的问题。比如，北京市主城区的房价高达每平方米10万元，但距离北京主城区30多公里的燕郊每平方米的房价只有2万多元，距离北京主城区约50公里的固安，房价在1万元左右。可是，目前的有关方面的政策却限制河北临界北京的中小城市开发房地产，因为担心河北和北京竞争资源。

  其实，特大城市原本可以通过在更大范围空间内实现功能疏解，可以增加周边中小城市和小城镇的服务功能，也可以加强轨道交通建设，提高中小城市和小城镇与主城区的通达性。可是，这些城市没有这么做，它们把大量资源都投入到了主城区，忽视了郊区的功能和价值。

  《财经》：当下房地产发展受到制约的主要原因是什么？

  李铁：房地产市场问题是空间结构不平衡的问题。首先，地方政府、市场以及金融机构共同推动并放大了地产的供需波动；第二，一些地方政府受财政利益的制约，放大了房地产空间结构的不平衡，所以导致需求不明显的地方供给严重过剩；第三，一线城市的行政区域内因人口控制政策限制了住房供给，导致中低收入人口过度关注高房价；第四，房地产供给在局部地区过度放大，导致了消化周期加长，致使地方政府面临着财政和增长的巨大压力。

  《财经》：现在的房地产调控政策存在问题吗？

  李铁：很多人说要打压房价，问题是怎么打压？一定要靠行政来打压吗？我们知道，河北境内距离北京30公里-50公里的中小城市和小城镇，房价约为每平方米1万至2万元，对于河北当地农村人口来说，房价确实是涨了，可是对于北京来说，这样的房价相对北京主城区来说是低了很多。所以说，高房价的问题完全可以在更大范围空间来调整、疏解。现在房价打压不下来，是我们的政策出了问题。用现在的方式打压房价，结果是开发商惜售，从而导致了住房供给进一步短缺，更加剧了过度关注高房价的问题。

  我们在研究房地产问题的时候，确实要从政策上重新梳理，要符合中国的实际情况，不能盲目照搬新加坡、香港或者英国的经验。

  有人跟我说，英国城镇化率达到80%了，我们为什么做不到？我回答，英国的城镇化经历了300多年才达到80%，中国几十年间有5亿人口进入城市生活，这是十几个英国的规模。正因为如此，中国的住房供给、住房空间格局都有自己的特色，未来房地产有非常大的空间，对此我非常有信心。

  给房地产进一步发展打开空间

  《财经》：需要做哪些事，才能让房地产走出现在的僵局，释放出新的发展潜力？

  李铁：虽然从城镇化的角度来看，未来房地产市场仍然大有可为，但这并不是一个自然发展的结果，需要有一系列的改革作为前提。

  第一，因城施策、因地制宜，要把决策权交还给城市。

  在房价高涨地区，要花更大力气去解决住房供给问题，特别是中低收入人口的住房供给；要尊重国际经验和城市发展规律，不要采取简单的“一刀切”的办法来解决住房供给问题。在库存严重地区，要制定长期消化住房供给的政策；对住房供给严重过剩的地区要采取土地、金融等各项措施，限制继续盲目发展房地产；要解决地方财政过度旺盛的需求，缓解地方对土地支出的压力，是财政政策和政府管理制度方面要重点突破的问题。

  第二，加快推进户籍管理制度改革。

  如果未来顺利推进了户籍管理制度改革，那么，2.8亿在城镇生活就业的存量农业转移人口，再加上0.7亿城镇间流动人口，这3.5亿人口能够真正在城镇安居乐业，那么就能够释放他们的住房需求，他们会成为拉动内需的最大潜力。与美国、日本的房地产泡沫不同，这些国家的城镇化率已经达到80%左右，没有更多的人口进入城市，而中国未来还有2亿的农业转移人口要进入城镇。可见，当前人们津津乐道的房地产泡沫只是暂时的，并不是像发达国家那样的真正的长期泡沫，因为不能忽视了中国人口规模庞大的基本现实。

  第三，加大都市圈住房供给，缓解房价的上涨压力。

  加大在近郊区或远郊区的住房供给，满足中低收入人口购房的刚性需求。特别是在都市圈内距核心区30公里到50公里范围内的中小城市和小城镇建一些居民区、建一些小镇、盖一批住房，以适应城镇化发展的需求。这些小镇的住房成本要远远低于城市核心区，可以很大程度上缓解主城区住房压力过大的问题。

  此外，要加大都市圈和发达地区城市群的城郊轨道交通建设，发挥周边中小城市和小城镇的疏解功能，形成不同产业在周边中小城市和小城镇分散的布局。

  第四，加快土地管理制度改革。房价上涨最大的问题是土地成本过高。如果我们让农民的集体建设用地和企业合作，就可以降低很多用地成本。建议加快农村集体建设用地入市，建设租赁住房等政策，允许甚至鼓励农民出售宅基地，可以缓解城市住房压力。

  第五，促进城市发展模式转型。中西部地区要创造返乡创业的条件，鼓励返乡人口在县城购买住房。同时要加快房地产税改革。房地产税改革并不是简单的征税，而是考虑把土地出让金改为税，长期征收，遏制地方政府土地财政的短期行为。也可以考虑把土地和房屋的70年产权通过税制调整，成为永久产权。实施房地产税的征收，更多地要从增量上做文章。

  第六，智慧城市会推动房地产市场的转型发展。

  按照当前的房地产政策，如果希望获批更多的房地产用地已非常困难，可是如果能够把房地产和人工智能、信息化产业、IT产业、互联网结合在一起的话，那么房地产就不再是过去单纯的盖房子的概念，而是会带动实体经济发展，推动技术变革，那对未来中国发展的意义是非常重大的。如果一个房地产企业能把建筑和居住元素和智慧化系统化整合到一起的话，将会代表未来发展的一种趋势，那么这些企业的价值也会在无形中提升。而且如果一个房地产企业能和智慧要素结合到一起，并且打造出智慧产业、智慧社区等概念，那么在现有的房地产市场中蹚出一条新路，也并非不可能。

  （本文首刊于2018年12月3日出版的《财经》杂志）