资金渴未解 开发商“钱途”几何

  2017年央行的“管住货币总闸门”让众多房企伤得不轻。这让地产也对2018年的货币环境寄予了诸多遐想和期许。然而现实残酷，2018年初的央行工作会议公报中，定调2018年依旧是金融强监管年。从2018年的融资局面开年不利，到之后房企融资“明路”与“暗道”多条业务线被“暂停”，之后房企融资趋势便在“收紧-回暖-收紧”中循环往复，“融资荒”问题始终未得到实质性改善。

  直到临近年底，房企融资总额有所回暖。统计显示，40家典型上市房企完成融资金额折合人民币共计505.92亿元，环比2018年10月的392.65亿元上涨28.85%。但值得注意的是，房企的“资金渴”实际上并未得到缓解。业内人士分析，未来不论是拿地囤粮，还是维持手中现有地块开发，都势必需要投入新的资金。由此，众多房企在旧债未偿、当前现金流承压的情况下，资金压力愈发加大。

  把握窗口“解渴”

  几乎收紧一年的融资通道在11月终于有所缓解。

  据Wind提供的数据显示，11月房企境内外融资集中放量，涉及类型包括股份增发、优先票据、中期票据、公司债、可换股债券、超短期融资券、ABS等。其中，11月房企境内发行债券523亿元，规模环比增长14%，同比增长112%；月内房企海外发行债券304亿元，环比增长263%，同比增长7%。

  全年来看，今年1-11月，房企累计境内发债5632亿元，同比增长66%；累计海外发债3220亿元，同比增长12%。

  据同策研究院监测的典型房企融资数据显示，2018年11月， 40家典型上市房企完成融资金额总计约505.9亿元，环比2018年10月的392.65亿元上涨28.85%。这也是继9月、10月融资金额连续下滑后，本月融资总额有所回暖，涨幅明显。

  一位地产行业人士介绍，进入11月，房企与金融机构合作开始频繁。例如泰禾集团与光大信托建立了总额为200亿元的全面业务合作关系。此前10月泰禾集团曾与上海银行达成战略合作协议，上海银行意向为泰禾集团提供总额最高不超过200亿元的综合授信额度。前后两个月内，泰禾已连续获得金融机构的授信400亿元。这在今年早些时候绝对是难以想象的。近期众多房企融资计划获批，应该是政策效应显着呈现，以及当前楼市放缓，管理单位对房企发债审批有所宽松。但需要注意的是，发债审批速度的加快，并不意味着房企融资环境出现大的变化，监管层依旧严控资金违规进入房地产市场。

  “11月房企密集发债，但计划、核准阶段的发债数量较多，实际发行量并没有那么高，”同策研究院朱莉莉分析，2019年底前房地产政策和市场难以松动，金融机构向来“晴天送伞，雨天收伞”，主要还是看市场的变化，市场下行的背景下，金融机构收紧的趋势很难改变。

  融资荒见拐点？

  实际上，房企的“资金荒”从去年就开始出现。2017年，央行的“管住货币总闸门”政策一出台便让众多房企伤的不轻。2018年伊始，地产行业期许的货币环境改善遐想随即落空。在今年初的央行工作会议公报中，定调2018年依旧是金融强监管年。甚至首次提及房地产金融，并将其与影子银行单列，房地产金融成为监管力度的核心所在。

  对此有专家分析，2017年管理层是以政策机制去杠杆为主，2018年则是在此基础上更严厉地实施监管，继续去杠杆。

  统计显示，2018年房企融资开年不利，无论是“明道”还是“暗道”，各条业务线几乎都被按下“暂停”。今年1-3月，房企融资额收紧，各方式融资额度占比大幅波动，境内银行贷款、公司债、其他债权融资均大幅缩水，房企多元化融资渠道全面围堵。众多房企不得不绕道“海外”，外币融资总量赶超人民币金额。但2018年前个3月，40家典型上市房企完成融资金额连续出现环比下滑。

  之后的4月，40家典型房企出现了一个融资小高潮，共有13家房企共发行19笔公司债；发行5笔中期票据注册；获得12笔境内银行贷款；获得7笔信托贷款等。然而好景不长，5月监测融资总额又跌回至一年内最低值。之后的6月、7月房企融资规模持续在低位运行。在8月房企融资总额虽然出现环比上升后，9月、10月房企融资水平大幅跳水，打破5月的最低值，连续创下历史新低。其中，10月40家典型上市房企融资总额为392.65亿元，2018年以来，首次跌破400亿元大关，更是创下自2017年1月以来融资金额的最低值。

  业内人士分析，自2017年宏观调控空前加码以来，房企融资渠道就逐渐收紧，尤其是在货币政策“去杠杆”目标仍未转变的背景下，这一趋势延续至今年前10个月。该人士补充，货币金融政策对房企融资的影响至关重要。2018年10月15日央行宣布定向降准，释放资金达1.2万亿元。当时央行强调，释放的增量资金可以增加金融机构支持小微企业、民营企业和创新型企业的资金来源，推动实体经济健康发展，只字未提房地产。但客观而言，虽然资金流向地产被严格限制，但上下游产业资金环境好转，仍然为楼市带来间接益处。

  事实上，开发商依旧渴望从金融政策的变化中来思考企业投资策略的调整。12月3日，央行行长易纲在《中国金融杂志》上刊文表示，宏观调控尤其是货币政策必须根据经济形势变化灵活适度调整，加强逆周期调控。

  去化承压遭遇债务压顶

  即便11月房企融资环境有所改善，但本轮房企融资成本普遍上升，也给未来还款压力埋下伏笔。

  统计显示，11月多家房企的融资利率水平大幅上涨。合景泰富发行本金总额4亿美元优先票据，年利率9.85%；华远地产和隆基泰和外币融资工具的票面利率分别高达11%和12%。 华夏幸福11月19日发行的5000万美元债券利率为9%；时代中国拟发行的3亿美元优先债券利率为10.95%；恒大发行的3笔共18亿美元优先票据，融资利率分别为11%、13%、13.75%。总体而言，多数房企的融资利率均高于2017年加权平均融资成本。

  中原地产首席分析师张大伟认为，融资利率水平体现了房企融资成本之高和难度之大。2018年将是房企最近四年资金压力最大的一年，而且2019年依然将持续面临资金压力。

  与此同时，房企居高不下的负债水平依旧笼罩在行业头顶。

  相关机构数据显示，2017年末，全国主要金融机构房地产贷款余额32.2万亿元，同比增长20.9%，其中，住房开发贷款余额为5.6万亿元，同比增长26.7%，地产开发贷款余额1.3万亿元，同比下降8%。

  据海通债券研报显示，A股上市房地产公司2017年以来样本企业有息负债余额增速仍处在25%以上的高位。2017年，136家上市房企平均资产负债率高达79.1%，比上年上升1.9个百分点，其中有26家资产负债率超过85%。通常而言，70%则是资产负债率的警戒线。

  事实上，近两年很多房企都瞄准了千亿目标，企业在土地储备上投入了大量资金。若叠加限购、限贷为代表的宏观调控政策的影响，房企现金流越发紧张。房企通过新融资偿还之前的债务也是不得已而为之。

  同策机构市场研究总监张宏伟预测，到明年三季度，行业整体融资环境仍然紧张，房企融资难趋势将仍将持续。为此房企只能增强内部输血能力，如加大营销力度、加快存量产品的周转、提高滚动开发的能力等。