盛煦地产王谦：存量改造“再出发”

  “我们希望能打造一个可生长、包容性很强的平台，欢迎更多行业参与者共同合作沟通、创造价值。”王谦说。

  2018年8月25日，由盛煦房地产投资有限公司（NOVAPropertyInvestmentCo.）主办的“NOVADAY设计盛典：未来生活空间”在旗下品牌base-安福路成功落幕，20多个国家，上百名设计师分享了他们对未来生活空间的创想。

  大赛的最后，来自墨西哥的选手EdgarRodriguezLozano、DiegoPulidoTorresLaurenFelixValencia等共同设计的“WǒWū”胜出，这是一个可以根据用户自己的预算、年龄和特定需求自动生成的“量身定制”的家：运用AI技术的特殊算法进行自由平面组合，最后仿若七巧板一般连成一体。

  据了解，盛煦会对本次比赛的第一名进行落实，并提供相应的场所、建造资金、技术等方面的支持。对此，比赛对作品有着严格的限制：“未来生活”原型样本面积为50平方米、层高不超过6米，且位于中国一线大城市的高层楼宇中。据悉，项目目前正在推进深化中。

  “在未来生活空间内，我个人非常期待看到拥有以下三个特质的创意想法：其一，充分体现自由度的空间设计；其二，在城市与自然的双重语境下，重新定义个人空间；其三，为我们的物质生活方式带来自由度。”大赛的评委，盛煦地产联合创始人、董事长、联席总裁王谦在发表大赛感言时说道。作为存量改造行业的先行者，他希望借由本次比赛，将国际上领先的想法，带回国内、带到上海，从而为20年后人们的居住空间描绘蓝图。

  世界经验

  “全世界对中国城市发展、城市更新的关注度超出我的想象。”王谦说，他对于大赛收到20多个国家131份投稿作品感到欣喜，“中国的城镇化进展受到了各个国家专业人士的高度瞩目、重视。”而长久以来，王谦给自己的定位恰恰是，希望能成为中西交流的平台，行业里的“桥梁”。

  早年毕业于清华大学建筑系、拥有麻省理工房地产开发和建筑与城市规划双硕士学位，在地产领域工作超过十年，使得王谦有足够的自信与把握，及时地抓住国内存量改造的巨大机遇，担当好重任。

  NOVA盛煦地产由创始人王谦和战略投资人美国华平投资集团(War-burgPincus)于2015年共同创立。盛煦专注于投资优质地段的商业性资产，并因地制宜地将其改造为公寓、办公和特色商业体后，进行持有出租经营和资产管理，如今正以迅猛的势头在国内一线城市迅速发展其资产组合。

  2016年，盛煦地产完成了对存量地产改造及增值服务运营商——翌成创意的股权收购，整合其在投资、改造和运营领域的专业经验，完成了“收购－改造－运营”一体化资产管理模式建设。

  公开资料显示，目前盛煦投入运营和在建项目已达43个，总投资规模近120亿元人民币；项目面积达300000平方米，覆盖北京、上海等一线城市，旗下运营品牌有base佰舍、N²盛云创意和waterline盛溪。

  具体在项目的操盘上，王谦表示，“无论是在改造方面还是在运营方面，我们都会去通过创新颠覆现在的一些传统做法，这是我们企业的基因。”

  谈及盛煦有关存量改造方面的探索时，王谦形象地举了个例子，为了规避传统意义上装修存在的缺陷，盛煦已经着手通过场外模块化的生产，进行场内装配式的装修。

  除此以外，王谦特别强调，旧楼改造中还需要体现“尊重”精神。这种尊重首先体现在对城市的面貌上，符合城市规划与周边业态，其次要保持建筑自身的历史风貌。

  更为重要的是，如何来满足现今租户的实际需要。“因为它（这栋楼）在不同阶段，服务的消费者不同。”王谦解释道，“今天的90后、00后生活方式肯定与60后、70后有天壤之别，如果还按照原来的设计，可能与消费者的生活方式不相匹配。”

  经手的众多项目中，王谦认为盛煦对格澜大酒店的改造是最成功的。2016年12月，盛煦与InfraRedNFInvestmentAdvisersLimited签订了购买协议，最终以6.1亿元的价格正式收购了位于上海西藏南路的格澜大酒店。此项目总面积约16000平方米，盛煦将其改造设计为集住宅、商业、办公等多业态的新型综合体，使其资产价值达到最大化，一改前期亏损局面。《中国房地产金融》了解，酒店的一楼被改造为商业，二到四楼租给了雷格斯做联合办公，同时小部分用来做青年公寓，四楼以上做传统的中高端长租公寓，五楼以上保留酒店原来的部分。

  对格澜大酒店的改造为盛煦积累了宝贵的业务经验，但也有不足之处。王谦透露，盛煦最初收购格澜大酒店时出价4.2亿元，途中因卖方股东间分歧，不得不选择放弃。时隔七个月后，格澜大酒店又被出手，最终盛煦以高于原先1.9亿元的价格将其收入囊中。

  存量改造生态系统

  华平执行董事张其奇曾这样点评，做好存量房市场有两个成功要素：一是收购物业的能力，二是运营的能力。发现和收购存量房需要独到的眼光，整个收购是非常复杂的过程，会出现各种各样的问题，怎样作出一个结构来把物业收购做好，包括未来物业的处置等。运营能力也是很多竞争者相对比较缺失的能力，包括对物业的定位、改造、招商、运营，买下来以后每一个步骤能不能把它做到最佳，这是盛煦和很多竞争对手不一样的地方。

  2015年，华平向盛煦投入1.7亿美元后，2017年9月，再次向盛煦注资1.83亿美元，盛煦的管理团队也按比例注资。据王谦介绍，除了华平，更多境内外资本也在向盛煦递来“橄榄枝”。这是因为境外资本一方面看重中国内地存量改造所具有的空间，另一方面看好一线城市存量提升未来的市场。王谦表示，更重要的是，看好盛煦团队所具有的专业能力。

  “我们和境外资本合作的经验超过12年了。”他说道，“在所从事的细分领域，公司拥有一支具备专业的投资、收购、改造及物业运营能力的团队。我们一直是按照国际化的管理标准来管理和运作的。”

  现在，这支团队想要谋求更大的“局”。据悉，盛煦正在打造产品研发平台、存量地产教育平台、智能化平台、开发与投资平台。王谦告诉记者，具体进展当前仍处于保密状态。

  “我一直提醒团队，告诉他们我们已经不是地产人了。”对于为何选择跨界整合并赋能，王谦这样解释道。虽然处在存量改造这一细分行业中，他希望能将其他行业里的优势嫁接过来，不限于教育、酒店、金融等。在他看来，企业要仍想在行业格局形成之时保有一席之地，打造的不应该是一个简单的平台，而是所有相关平台在内共同组成的生态系统。

  不可否认的是，地产金融工具的成功运用也为盛煦实现未来愿景提供了保障。2018年3月4日，融创（上海）商置有限公司与盛煦地产合作，共同发起国内首只存量资产并购基金，规模达200亿元。同月28日，盛煦旗下全资控股子公司翌成创意资产运营管理（上海）股份有限公司，成功完成规模为2.86亿元人民币的国内首单长租公寓及商办综合业态存量改造ABS产品——湘财-翌成创意信托受益权资产支持专项计划的发行。

  加强防风险能力

  但王谦仍然保有强烈的危机意识。虽然宏观调控的“大风”没有减弱之势，开发企业的行业洗牌正在加剧。对于盛煦来说，“机会”反而更多了，无论是在资产的类别还是在资产的价格上。

  这很难不让人联想到2008年金融海啸带来的影响。个人履历上，2006年，王谦牵头与上海中凯集团、美国华平公司合资成立上海中凯房地产开发有限公司，从事地产开发业务。金融海啸来临之际，国内房地产市场进入寒冬，中凯危机四伏。王谦坦诚地说道，那次给他最直观的感受就是“麻烦了，这次创业看来走不过去了”。

  幸运的是，政府的救市政策为市场注入了“活水”，中凯获得了喘息的机会。“海啸”过后，王谦越发感受到强化公司核心竞争力与审视内部潜在问题的重要性，特别是在企业快速发展阶段。

  所以在今年，盛煦更加突出“有质量的”发展，并推出了项目合伙制。《中国房地产金融》了解到，在项目合伙制下，项目将由单个员工负责，公司仅仅作为合伙人存在；如果员工选择跟投，所获得的回报率甚至可能高于公司。

  值得注意的是，“项目合伙制”诞生于2018年9月11日这一天。作为一家外资企业，王谦又旅美多年，定在这一天显然有些特殊意味。王谦强调“不破不立”，希望日后能通过主动改变管理方式以实现企业进步，不能仅仅依靠外部环境的影响被动地作出改变。

  不久前有位高管提问王谦，盛煦的下一个竞争对手是谁？他给出的答案是，自身。王谦表示，存量改造在国内起步时间较晚，机遇与挑战并存着。

  “我们希望能打造一个可生长、包容性很强的平台，欢迎更多行业参与者共同合作沟通、创造价值。”他说。