武磊：悲观看待现在 积极看待未来

  2018年9月18日，"2018中国房地产企业品牌价值高峰论坛暨房企品牌价值测评成果发布会"在杭州举行。这是中国房地产业协会、上海易居房地产研究院中国房地产测评中心连续第八年开展此项活动。本次活动官方网站中房网（微信公众号：zhongfangwang）对此进行了全程报道。

和昌集团董事长 武磊

　　在本次高峰论坛上，和昌集团董事长武磊发表了题为《成长型房企，以能力驱动实现稳健发展》主题演讲。在武磊看来，近期行业变化较大。过去更多感受到的是政策加压，市场端表现还是不错的，客户还有很强的购房欲望。但是最近两周，以周为单位观测市场，衡量一些数据，发现是客户的需求和购房支付的欲望发生了重大变化。武磊认为，不妨更悲观的一点看待现在，也需要更乐观、积极一点的看待未来。

  武磊表示，对整个中国的房地产行业未来依然充满了希望，依然在震荡地前行和发展，也会承担起中国经济未来非常重要的支柱性的作用，但是在局部的市场里面和短期内的时间里，需要更谨慎的判断我们的动作和投资的业务。

  金融方面来看，武磊提到今年上半年金融机构还是有一些机会能够进入到房地产，但出现了各种各样的障碍。而到七八月份，金融机构已经回避这种投资了，更多的是回避这个行业。

  这对于300亿规模左右的企业来说，资源上会遇到比较大的瓶颈。在这种情况下，武磊建议要严选投资项目，来判断项目的风险和未来市场的趋势。

  以下为演讲实录：

  武磊：我就直接开始我的报告，我的题目翻译过来就是中小型房地产在资源有效的情况下实现在风险可控下的成长。

  今天是跟大家汇报，不管是从一个企业的成长的历程，还是从我本人的行业的阅历来说，在座的各位前辈大佬面前我都是一个晚辈。

  从2017年开始我们进行了一轮战略的调整，包括对未来的市场情况做了一些讨论和判断，我们认为有三个大的变化是这个市场发生变化的机会：

  一个是小周期的到来，二是增量市场到存量市场的变化，三是依靠土地红利的时代已经过去了。

  我们集团做了一些组织和架构上的调整，更多的把三个能力平台建设作为我们应对未来市场变化的应对，从内部分为三个平台：一个是资产的投募资平台。二是开发建设平台。三是资产运营平台。这三个能力平台的打造实现了内部的利润转移和利润核算，更能够激发三个能力平台不同人对于业务的一些主观的能动性和一些能力的积累。

  （图示）这是我们未来的一些目标，有规模，有回报，好口碑。

  （图示）在这个层面上更多的是一些机制保障、手段，我们倡行着合伙人的机制，这个机制和同行里面的跟投机制并不一样。

  （图示）这是我们的投资，我们更多的作为一家销售规模在300亿的企业来说，土地资源和资金资源是没有办法跟行业的前20强这样的前辈们或者说同行们对比的，但是作为我们来说，更多的是依赖于我们的投资能力，解决一些不那么好解决或者说遇到一些问题的土地，去把它逐渐的问题化解决掉，相对来说成本低。在今年2018年来说，销售面积和新增的破局的土地的面积是1：2.6。整个土地储备是1200亿。

  （图示）这是整个的战略布局，三个区域，长三角、大湾区，加上武汉和郑州。

  （图示）这是我们的一些文化驱动能力的提升。

  （图示）这是一些人才方面的储备。

  刚才提到我们对于整个行业有一些无悔的选择，首先一个增量市场向存量市场的转化，这个转化的速度可能是很难有一个时间表做一个比例上的预期，但是我们认为在这个趋势上是不可逆的，我们看到很多的一线城市，包括今天整个决策层推出了房屋炒作，租售并举的导向也好，我们看到从存量市场的改善型的需求带来整个企业能力和价值的提升，在这个层面上，我们做了一些资源的的储备。

  因为我们认为未来整个行业的资源一定是相对来说比较稀缺的，在资源的争夺上更多的是依靠能力的驱动获得更优质、充裕的资源来获得企业的增长，我们也希望打造一支能力驱动型的企业。

  刚才介绍了我们合唱（音译）的情况，最近一段时间行业变化也比较大的。刚才跟同行聊天的时候提到一个观点，过去的时候我们更多感受到的是政策的加压，市场端表现还是不错的，需求比较旺盛，客户还有很强的购房的欲望。但是最近两周，我们现在是以周为单位观测市场，衡量一些数据，我们发现一些规律，市场发生变化了，这个市场变化更多的是客户的需求和购房支付的欲望发生了重大的转变。

  我相信各位同行在的项目中也会遇到一个情况，比如说我们在城市里面一个项目在五月份开盘推出了五百多套，全部开完。但是在八月份开盘推出了两百多套，当天只成交了40多套。我特别同意刚才周董的发言，我们不妨更悲观的一点看待现在，也需要更乐观、积极一点的看待未来，因为我认为这个行业未来依然充满了希望，整个中国的房地产的行业依然在振荡的前行发展，也会承担起中国经济未来非常重要的支柱性的作用，但是在局部的市场里面和短期内的时间里面我们需要更谨慎的判断我们的动作和我们的投资的业务。

  第二、从金融方面来看，在今年上半年的时候，导致了金融机构进入到房地产出现了各种各样的障碍，但是它的主观上吸收有一些机会进入到房地产，但是七八月份金融机构已经回避这种投资了，更多的是回避这个行业。这样的话对于我们这样300亿规模左右的企业来说，资源上遇到比较大的瓶颈。这种情况下我们还是要严选我们的投资项目，来判断项目的风险和未来市场的趋势和未来能够实现不动产资产领域的管理专家。

  谢谢大家！