赵红卫：祥生地产的“三字经”

  2018年9月18日，"2018中国房地产企业品牌价值高峰论坛暨房企品牌价值测评成果发布会"在杭州举行。这是中国房地产业协会、上海易居房地产研究院中国房地产测评中心连续第八年开展此项活动。本次活动官方网站中房网（微信公众号：zhongfangwang）对此进行了全程报道。

祥生地产总裁 赵红卫

　　在本次高峰论坛上，祥生地产总裁赵红卫发表了题为《祥生之道，生生不息》的主题演讲。

  赵红卫通过“对”、“深”、“好”三个字对祥生进行了总结。赵红卫表示，一家企业在宏观上应该看对周期，抓对节奏。同时，微观上还需要进对城市、选对地块、做对产品、用对人。

  在谈到“深”这个字时，赵红卫提到了祥生的根据地战略。他认为，企业在一个城市里面做过两个项目不是根据地，只有做透了才可能是根据地。

  同时，他还认为“好”既产品好，服务好，效益好。为了能够达到这样的效果，祥生公司提出以市场导向创新产品，用降维的打法把一二线好的产品快速复制到三四五线。

  以下为演讲实录：

  赵红卫：各位朋友，大家好，非常高兴大会给我这个机会，希望我的分享给大家带来一些收获。

  今天我演讲的题目是祥生制造，生生不息。

  生存就是少犯错，多做对的事。生长只有健康的生长，有效的生长，才是未来。祥生制造总结这几年围绕着三个字：

  第一个字是：对 

  宏观说，看对周期，抓对节奏。我们在任何一个时期，祥生始终认为中国的房地产一定是有机会的，如果对中国的经济的未来不看好，其实任何的项目，任何的行业都难做，就更不要说房地产了。抓对周期，在中国做企业，任何的行业节奏是很高的，有经济的节奏，大规律的节奏，城市发展的节奏，还有产品的节奏。我们2014、2015年走过来，祥生没有在一个地方栽了跟头，主要是依赖于我们对市场的判断力，一二线高潮迭起的时候，我们来到三四线城市。

  （图示）所以后面的四个对是我们作为每一家企业都在考虑的问题，进对城市，选对地块，做对产品用对人。城市对不对，什么时候到哪里去？城市的方向错了，可能我们最精明的人也做不到。就像股票，当两千点到六千点的时候是一个大势，可能我们不需要动多大的脑筋，可是当你在六千点徘徊的时候，你到两千点的时候，你再能干也不能解决这个问题。

  所以说祥生公司在这段时间我们做了战略的梳理，2018年投了239亿，基本上70%集中在浙江，85%集中在长三角，我们的思路是聚焦，选对地块这是很微观的，我们很多项目当时拿的都是地王，为什么？因为这个地块比较符合祥生的胃口。我们不大喜欢在上升期去做高容积率的地，我们往往选择容积率适中，所以我们在前一段时间溢价率比较高，反而在当下我们更愿意选择容积率高一点，土地楼面价高一点。

  做对产品，我们每一家房地产公司站在这里，我们主要的我讲的是微观的问题，产品要分析。祥生公司在这个问题上我们很多企业在拿对地的情况下还是栽了跟头，什么原因？产品、定位出了问题。

  最后一个，很多家公司都有启发，前面的都对，人不对，前功尽弃。

  第二个字是：深。

  我们这几年根据地的战略，全类产品，全域覆盖，全龄客户，全位服务。不是说你在一个城市里面做了两个项目就是根据地，我们在内部有一个说法，10%的占比是做服务，30%是做深，40%以上你才能做透，只能做透了才可能是根据地，目的是有效的快。

  祥生总结了快定案，快定位，快销售，快回笼。我们提出了五前置，团队、设计、合约、营销、金融前置。不打无准备之仗，我们也不见得比在座的企业牛，但是只有一条，你是否肯多花精力和钱在前面。所以我们有很多的地方跟兄弟单位在一起并肩作战，某种程度上我们可能无形中花掉了一千万块钱，祥生在有的地方连售楼处都做好了，最后这块地没有拿下，什么原因？因为我们做了大量的前置的工作，这个阶段我们要求我们的团队做到拿地即开工，拿地即报批。要靠什么？要靠前面充分的准备工作，如果你没有这个准备，你是快不起来的。我们体会的非常的深，2015年我们提出了36781的原则，当时这个情况下，现在回过头来我们后来也提了，能否更进一步做到2579，现在来看不可能。要做到36781也很困难，如果没有这个充分的准备，那是不可能的。

  第三个字是：好。

  产品好，服务好，效益好。

  没有效益的项目其实你做一两个可以，但是等到市场一转的时候，今天我们刚刚还在说，市场下行你敢打8折、8.5折、9折吗？这个效益的账怎么算？看产品。祥生公司提出来以市场导向创新产品，我们用降维的打法把一二线好的产品快速的复制到三四五线，我们做的不领先两步，能否领先一步，三步。祥生从2015开始深耕苏浙皖，立足杭州，大家认为我们的战斗力是强的，靠的是什么？靠的是产品领先一步的能力。我们提出了幸福派去生活的理念。

  2015年我们搬到杭州的总部，实现了一百亿的突破，通过项目的管控升级，组织升级，2016年实现的300亿的产值，2017年突破了600亿，今年的目标实现1000亿。所以我们在这个过程中跟我们的朋友分享，很多跟我交流，祥生有什么黑马？我一直跟大家说，祥生不可能创造奇迹，这个世界上也没有什么奇迹，唯有一步一个脚印。

  面对未来怎么办？跟大家分享一下我们的思考。在当下祥生提出来要有效的规模加特色的发展，规模是门槛，没有一定的规模，今天不能站在这里。所以我们对未来的判断几个观点：

  一、市场肯定已经发生了本质的变化，未来可能是上有顶，下有底，我们要上不头破血流，下不腿软带行。

  二、都市圈经济改变格局，到中心城市周边去，到有人口基数，经济活力的城市去。

  三、城乡一体化趋势已来，到城市周边的资源优势的新第一居所，宜居、宜业、宜优、宜养、助力乡村振兴。

  四、独特资源是房地产新增长极，居住功能向生活功能转化。我们认为目前荒芜人烟的地方也可以搞房地产，关键的问题是你有什么吸引人的？如果你的资源独特那就是有吸引力。

  所以祥生公司以后的会抓两个方面：一个是紧抓房地产的开发，二是重小镇的领域。

  谢谢大家！