冯俊：房地产金融制度安排十分重要

  “我们需要一个完善的制度安排，来实现房子是用来住的而不是用来炒的。”

  2018年5月23日，在中国房地产业协会金融专业委员会举办的“2018中国房地产金融论坛”上，中国房地产业协会副会长、秘书长冯俊在论坛现场发布并解读《中国房地产金融2017年度报告》。

  “房地产是资本密集型行业，金融对房地产的发展起到了重要的影响作用，促进了房地产开发建设和房地产企业的资本积累，加快了居民住房改善。反过来，房地产的发展也为金融资产的结构改善、金融创新和金融治理做出了具有重要意义的贡献。”冯俊表示。

  我国改革开放40年来，住房领域实施了一系列的改革，住房建设取得了较大的成就。居民住房条件有了很好的改善，但住房发展不平衡、不充分的矛盾也极为突出。我们面临着房价上涨过快，住房供给结构失调，住房机会属性被扭曲，资产泡沫风险积累等诸多问题。

  冯俊说：“我们需要一个完善的制度安排，来实现房子是用来住的不是用来炒的。房地产金融制度安排是十分重要的方面。”

  过去金融为房地产的发展发挥了重要的作用，在新的发展阶段，冯俊认为，当前房地产金融的发展有三个问题需要解决。一是杠杆率过高可能引发的金融风险。二是改善融资结构的稳定性、有效性。三是在租售并举的政策框架下更加重视住房租赁的融资问题。

  “当前房地产投资过热，房价上涨过快，与房地产基础制度建设有关，也与金融业发展的内在机制不完善有关。”冯俊表示，反过来看，房地产金融风险积累也可能导致金融失去力量，房地产的健康稳定发展是大家关心的问题，金融的健康稳定发展也是大家关心的问题，而房地产金融无论对房地产还是对金融都会影响我们国家的稳定，希望房地产金融研究报告能为大家提供准确了解的基础资料。

  房地产金融年度报告由中国房地产业协会金融专业委员会连续六年编写，报告记录了每一个年度房地产金融的成绩，为企业、研究人员了解房地产行业发展现状，分析发展态势，进而思考改革的路径提供了资料。

  报告包含九大章节，分别从中国金融市场运行情况、房地产市场综述、房地产金融政策、房地产信贷、房地产信托、房地产债权、房地产基金、房地产资产证券化、中国海外房地产投资方面予以分析。

  今年的报告以客观记录房地产金融的经济系数为主，没有对政策要素、市场要素和影响做过多评价，也没有对未来的趋势做过多的预测，更倾向于客观写实，对资料进行收集整理并保持原貌。参与此次报告撰写的来自工商银行、天风证券、国家信息中心、戴德梁行等十余个企业机构。

  2017年度上市房企金融能力TOP50出炉

  根据2017中国房地产上市公司金融能力研究报告TOP50企业显示，来自沪深交易所的房地产上市公司（含同时在香港上市的公司）共19家，来自港交所的房地产上市公司共31家，其中中国金茂、华润置地和龙湖地产位居三强。招商蛇口、万科、新城控股、保利地产、华侨城、华夏幸福和世茂房地产分列第四至十位。

  总体来看，金融能力前50强房地产上市公司实力较强。从规模上看，净资产规模平均为615.22亿元，销售业绩良好；从偿债能力看，资本化比率适中，平均资本化比率为53.04%；从盈利能力看，盈利水平较强，净资产收益率平均为17.77%，总资产报酬率平均为6.58%。从资本营运能力来看，资产周转较快，资产周转率为0.23%，资金成本控制较好，平均资金成本6.98%。从发展能力来看，资本增长速度较快，资本增长率平均为28.03%，未来业绩具备较强保障。

  上榜的房地产上市公司以民营企业占据半壁江山，共25家，充分显示了在我国房地产行业竞争日趋激烈的情形下，民营房地产公司依靠强大的金融能力，在房地产市场具备了强大的竞争力。国有房地产公司依靠较强的品牌优势、资源优势和开发能力优势，也成为上榜名单的重要组成部分，其中中央国有企业共8家，地方国有企业6家。

  报告说明：1、研究对象：本研究对象是指主营业务为土地开发与建筑、房地产开发与经营、配套设置开发和建设、代建工程开发与建设，按照国民经济行业分类，属于K7010（房地产开发经营）和K7040（自有房地产经营活动）的房地产开发企业。初期为数据可得性考虑，以A+H上市房企为评价对象。

  2、技术可行性：本项研究提出了“金融能力”的概念，具体内涵是：房地产企业的金融能力是指房地产企业的投资能力、融资能力和资本营运能力三个方面。

  3、数据基础：本项研究的评价指标体系分为定量评价和定性评价两大部分，分别占评价总分值的90%和10%。