欧阳捷：三四线城市正成为房企增长最强引擎

新城控股集团股份有限公司高级副总裁 欧阳捷

  3月21日，2018中国房地产开发企业500强测评成果发布会在北京举行，备受关注的“2018中国房地产开发企业500强”、“500强房企首选供应商服务商品牌”等系列测评榜单揭晓。这项由中国房地产业协会、上海易居房地产研究院中国房地产测评中心共同主办的测评工作，已连续开展十年，相关测评成果已成为全面评判房地产开发企业综合实力及行业地位的重要标准。

  新城控股集团股份有限公司高级副总裁欧阳捷在现场就“三四线城市正成为房企增长最强引擎 ”进行演讲。以下为演讲实录：

  欧阳捷：我们发现了跟我们机构调查结果基本上吻合的是，在北上广深这四大一线城市返乡的客户里面，每五个人就有一个人希望在家乡买房子，而我们在三四线城市布局项目上也是大多数来自这些人员。

  所以很多机构都做了一些回家乡看楼市看变化的调研工作，我们看到很多城市其实已经高培了库存时代，大家很看悲三四线城市，其实三四线城市在去年一年发力非常大，我们丁博士报告讲到这个，三线城市完成了77%的销售份额，甚至我们看到很多三线城市也出现了买不到房的景象，大家拼命去抢。不要着急？等下一批再出来？但是大家等不及，最后结果是很多托我找关系，三个人只定一个结果，最后只有一个人第一批买到了。

  很多三四线城市库存周期大大下降，下降到三个月，四个月，甚至七个月。从我们研究机构判断来说，六个月以下已经是非常非常健康，这事健康吗，我们认为绝不是非常健康，而是非常恐慌的。所以很多三线城市其实已经开始补库存的节奏。我们看看很多城市甚至两年一个月区划中心，这些城市都在开始补库存。

  这些城市为什么突然出现了春节期间买不到房的景象？

  过去这些三线城市原本是比较平静的，供求关系是处于供大于求，或者供求基本平衡的状态。而且我们看到这些城市其实不缺房子，人人都有房子住，哪怕是棚户区，哪怕是不好房子，至少还是有房子去住的。这些城市我们也看到了，越是穷的一些地方，越是不发达城市，人均住房面积其实越高，像苏北一些地区，人均住房面积达到60平方米左右。江苏的常州苏南地区不过51平方米，南京只有人均36平方米，所以我们越不发达地区人均住房面积越高，所以他们面积需求并不大。

  这些城市房价也不高，虽然地价很便宜，但大企业到这也不敢拿地，多年房价不涨，大企业也不会进去，因为赚不到钱，所以也盖不好房子。我们接待中西部城市领导是，他们跟我们讲，很希望大型企业进来。我问到你们有没有换过房子？他们表示，十年没有换过。为什么不换房子！我们住的是当地最好的房子，你住的是什么房子，多层没有电梯的房子，像我们江苏一代，苏南地区还住上个世纪的房子，这些房子价格低，恰恰意味着这些城市改善性需求是有潜力的，而且他们产品升级换代是有需求的。

  那么我们再看这些三线城市到底需求有哪些？我们很多人讲三线城市有很大需求，需求客户到底是谁？我们讲主流有三类，第一类是城市人口婚姻登记需求，这些需求里面每个结婚人都要买房子，不买房子想结婚在这些三四线城市可能是不用多想的。婚姻人口买房其实这些需求可能会提前，但是一定不会延后，在这个里面我们可以看到，其实婚姻需求里面还包括了三个需求，第一个需求是我们初婚需求，第一次结婚一定买房子，我们还有再婚需求，把原来房子卖掉再买新房子，第三有离婚需求，可能还需要买房子，我们看上面绿色的线就是离婚人群的需求，其实也不在少数。

  第二点，城市人口的改善需求，我们刚才讲到很多市场没有房子，他们希望改善，改善房子，这些东西我们觉得是质量改善性需求，这些房价长期不涨，其实就给我们改善需求制造了一定压力，在这里面我们如果看这些城市有没有改善性需求，其实我们主要看两条，第一个如果房价长期不涨就是改善需求机会。第二个如果这个城市里面没有大企业进入，也就意味着没有产品表现力比较好的房企进入，这些城市也就存在着这些好房子短缺的状况，所以我们没有这些好房子，我们需要改善。

  第三个需求就是我们进城农民需求，有的是为了孩子，在这读书，有的是自己在这长期务工所以买房，有的通过新房购买房子，有的通过二手房满足他们需求，在外部市场条件没有大的变化情况下，这三类需求基本是恒定的。

  但这不是常年的核心因素。今年春节期间有大量的回乡潮，是不是导致了今年供不应求突然发生逆转，其实不是，因为去年也有回乡潮都没有造成市场的逆转，所以过去的回乡潮不是核心因素，也不是引起突变因素，只是一个助推器。是不是城镇化因素，其实城镇化过去讲过很多次，去年讲的城镇化已经接近尾声，十九大报告一个典型引力，在去年两会的时候，李克强总理用19个字描述城镇化，并不是说城镇化已经结束，而是说接近尾声。

  今年两会报告讲了几句法，第一个提高新型城镇化质量，不是增加人口，而是增加质量，第二今年再进城落户1300万人，加快农业人口转移，我们认为进城不是主要问题，落户才是根本问题，我们重点是在落户上。如果落户之后，包括已经进入大城市之后一些人群，今后在这个城市里面继续落户，这可能是核心点。

  市场的突变到底来自哪里，我们市场突变来自一个新增的变量，就是去库存，住建部长提到，今年县城去库存，就意味着我们过去去库存带来很大成功，去库存大家已经看到了成果，去库存的办法是什么，其实是棚改，通过棚改来改善我们房地产，改善我们房地产的供求关系，尽管仅仅是一个增量，但是这个增量是像一个杠杆一样撬动整个地球。所以我们可以看到浙江出现城中村围剿站，改造力度非常大。从2016年起，连续三连进行城中村改造，棚户区改造，在今年浙江省公布的所有的第一批改造计划中间占到44%，所以量是非常大的，而且他们推行全市范围内，包括乡镇，包括县，所有的全区域的互通，而且是货币化安置。这个导致这些人他们去买商品房，因为没有政治的安置住房，所以这部分的增量就使得市场的供求关系发生了根本性变化，而且有很多乡镇的客户转到绍兴市买房，所以绍兴市出现了一些供不应求的状况。

  大家都认为棚改只是去库存，怎么会突然变成无房可买？如果我们有一万个人人想买房，我们供应房子是一万零一套，这个时候是供大于求，还是供求基本平衡？其实这是供不应求的。很简单道理，我们在超市买东西，如果一百个人进去想买梨，而这个梨只有一百份，有的人想买梨又想买苹果，这个时候会发现完全一对一产品，可能会导致超市里面东西不够用，所以超市里面必须有一些备用作为冗余供应，所以我们供求完全平衡，一万个人买一万套房子，我们一定会因为地段价格景观配套，或者交通买不到房子，需求是多样性的，就会导致供求关系是在这个一对一关系下，我们是不可能达成供求均衡。

  从2015年开始，我们开始进行棚改，棚改之后供求关系慢慢发生逆转。在桂林这个城市可以看到，其实已经供不应求了，但是2013年曾经供应了远远超出现在每年六倍的供应量，所以导致他现在是供应还是比较多的。如果不是这样的话，他已经是无房可售了，所以三四线城市去库存原来讲过两个核心因素。第一个减供应，第二个涨房价。

  当然在市场如果一直是供大于求，房价不涨情况怎么办，就加一个支点，把这个环打通了。

  未来三四线城市是不是会延续，我们认为有两个必要条件，这些三线城市会不会调控，把市场打压下去，结果就结束了。但是我们可以看到央行在浇水过程当中，大水漫灌过程当中水从一线城市慢慢流到三线城市，现在央行水不收了，下面就没水了，火热市场不会继续延续，何况三线城市房价在涨，涨不到一线，因此房价上涨有天花板，投资还需要三四线城市拉动，一二线城市供不应求的时候，我们需要三四线城市弥补。

  第二个棚改有没有可持续性？过去几年棚改是2600万套，未来1500万套，两个加起来就是4100万套，我们按照户均3.5人的话就可以满足全部城镇18%，因此到2020年之后我们会发现面眼望去几乎都是新房，就没有大量棚改需求，在这个时候可以看，央行货币基金还会发吗，央行发放补充了2.6万亿，相当于每套房子十万块钱，今年1到2月份发放的钱超过了我们所需要的钱，净增2000多亿，所以我们可以看到未来在今年，我们的抵押补充贷款达到7000亿，超过过去平均水平。但是我们认为到2020年定向大水漫灌也会结束，这样的话等货币资金结束之后，未来其他城市可能也就没有更多机会了。

  在这个时候我们可以发现，地方政府其实一方面从中央拿到钱，另外一方面大量棚改腾出大量土地，通过土地置换又获得大量资金，棚改不仅仅促生了需求，而且也带来了土地资源和资金的需求。所以我们可以看到，仅仅阜阳市，一年发布了144批次的土地征迁公示。

  所以我们认为棚改已经为房企下沉三四线城市提供非常好的市场机会，大企业会很聪明的下沉到棚改支点，不管是三线四线还是五线。

  当然我们如果用库存，一二线城市会怎么样？典型一二线城市销售额都在下降，2017年比2016年下降，而且他们土地供应业在逐年下降，所以在这个时候如果我们固守在一二线城市，我们面积不可能得到增长，因此业绩不可能获得增长，所以如果企业想要去发展，想要快速奔跑就要去三四线城市。

  所以我们必须要迎合政策的导向，下沉再继续下沉，凡是政策鼓励的，我们必须要去尝试，而政策鼓励不去尝试，我们一定会错失机遇，所以今年我们认为三线城市，特别是棚改，仍然是房企增长最强引擎。