刘志峰：发挥标杆引领作用 共筑美好居住生活新时代

中国房地产业协会会长 刘志峰

2018年3月21日

  今年是中国房地产500强测评活动开展的第十个年头。十年来，我们的测评始终坚持科学、客观、公正的原则来完善方法体系，准确真实展现标杆企业的竞争优势，中立客观总结行业先进经验和问题教训，使得我们的测评成果已经成为全面评判房地产开发企业和供应商综合实力及行业地位的重要标准，也成为国内外观察、了解中国房地产行业发展的重要窗口。在此，我向长期以来关心和支持我国房地产发展的社会各界表示诚挚的感谢！

  党的十九大作出了，我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾的重大论断。解决不平衡不充分的矛盾，满足人民对美好生活的需要，既是国家制定新时代大政方针的出发点落脚点，也是对各行各业发展提出的总要求。自城镇住房制度改革以来，我国房地产业发展迅速，取得了巨大成就，住房短缺状况得到根本改变，实现了从“忧房阶段”到“有房阶段”再到“优房阶段”的转变。当然，房地产行业发展不平衡不充分的矛盾依然很多，与人民对美好生活的需要还有较大的差距。在这样的形势下，我们的500强企业要如何发挥行业标杆作用，来引领推动行业发展，我谈几点看法。

  一、把握新定位

  这个新定位就是“房子是用来住的、不是用来炒的”，自2016年年底中央经济工作会议首次提出以来，从去年党的“十九大”到刚刚结束的全国“两会”，以及党中央、国务院召开的多次重要会议，谈到房地产必强调“房住不炒”的定位，充分体现了中央坚持住房回归居住属性的决心，也释放了保持调控政策稳定性和连续性的信号。2017年，热点城市提高首付比例和贷款利率，100多个城市采取了限购政策。其中包括新购住房3-5年内限售，土地出让限房价、竞地价，热点城市加大土地供应政策等，一线和热点二线城市房价涨幅回落，三四线城市房价趋稳，房价过快上涨而且轮涨的势头得到了抑制，市场逐步回归理性。房地产去库存取得积极成效，大多数城市商品房去化周期已回到合理区间。以居住为主的政策得到了社会肯定。今年，因城因地施策的调控不会放松。因此，房地产企业要牢牢把握“房住不炒”定位，围绕“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”来谋篇布局。积极参与租赁住房建设，加快对传统房地产进行改造升级，为老百姓多提供长寿命、好性能、绿色低碳、性价比高的“好房子”，满足老百姓多层次、多样化的住房需求。

  二、适应新变化

  2017年全国房地产市场多项数据再创历史新高。全年商品房销售面积16.94亿平方米，同比增长7.7%；商品房销售金额13.3万亿元，同比增长13.7%。销售过千亿的房企数量创下新高，达到17家，碧桂园、万科、恒大三家房企全年销售更是超过5000亿元； 2017年行业集中度继续稳步提升，并呈现持续向龙头企业集中的态势，不同梯队的企业规模差距进一步拉大，各个梯队的门槛进一步提高。同时行业资源整合、企业兼并重组加快，全年并购交易活跃。

  值得一提的是，去年我国住房租赁市场发展较快，一方面，国家在12个人口净流入试点城市加快住房租赁试点，培育专业化住房租赁机构；另一方面，房地产企业将闲置厂房、商业用房、自持物业改建为租赁住房，重点发展长租公寓。竞拍自建自持型租赁住房用地，参与集体建设用地建设租赁住房试点。已有不少规模型房企通过不同形式布局和介入租赁住房及相关业务，随着租售同权、土地供给、市场监管、金融税收等政策的进一步倾斜，以及存量资源运营和生活服务的升级，未来我国租赁住宅市场将迎来快速发展。

  面对这些新变化，我们也要清醒的看到，去年商品房销售创新高，很大程度是得益于棚改货币化和三四线城市的大力去库存，随着三四线城市竞争加剧，购房需求的集中释放和一二线城市房价趋稳，以及调控政策持续性影响，市场也会进行一些调整。另外，资金压力大，融资成本上升也导致房地产企业资金供给的不确定性增加，因此，房地产企业要根据企业自身发展情况制定合适的战略，要苦炼内功，稳扎稳打，向高质量发展要效益。

  三、满足新需求

  当前，我国房地产由高速发展向高质量发展转变，人们对于住房的需求，也呈现出多层次，个性化的特点，总的来说，就是要围绕打造“美好居住生活升级版”的高品质住房体系上下功夫，主要在以下五个方面重点优先发展：

  ——发展长租公寓当前新移民、新就业等居民群体的住房困难问题突出，与社会发展同步获得合适住房的愿望还难以实现。要重点在12个试点城市加快推动住房租赁，把改建长租公寓作为供给侧改革的新动力。2016年，我国公寓市场规模1.38万亿元，预计到2020年，市场规模将接近2万亿元，提供以中小户型、中低价位为主的长租公寓，对缓解大城市住房困难有着重要的作用，很大程度上，对城市的建设，对创业就业，对社会稳定，都有好处。

  ——发展健康住宅人在住宅停留的时间占生命的50%以上，老人和儿童停留的时间更长，没有全方位、全周期的住宅健康环境和服务，是狭隘的健康、发展不充分的健康，谈不上住房高品质，更谈不上“健康中国”。近几年老百姓对健康住宅的需求越来越大，从全国既有的60多个健康住宅看，其市场溢价不仅高于普通住宅，而且一房难求。

  ——发展百年住宅为什么提倡建设百年住宅？一是节约资源能源，延长建筑寿命是最大的节约，百年住宅体系恰恰是把延长建筑使用寿命作为核心内容，坚持可持续发展理念，以系统的方法统筹考虑住房全寿命周期的规划设计、施工建造、维护更新、再生改造的全过程，形成了建设产业化、建筑长寿化、品质优良化、绿色低碳化。二是百年住宅体系实现建筑结构和设备管线的分离，能在不改变主体结构前提下，进行设备管线更换、装修更新、建筑维护和空间布局调整。三是符合老百姓对美好居住生活的追求，尤其对改善型需求和中高端消费具有吸引力，是“美好居住生活升级版”。今年，中国房地产业协会将发布《百年住宅设计建设标准》，扩大示范推广。

  ——发展绿色社区当前绿色低碳、节能环保住房发展缓慢，与党的十九大报告提出的“坚持人与自然和谐共生”的目标尚存差距。一些绿色环保的指标仅仅停留在口头上，没完全落实在住宅项目上。下一步，要按党的十九大报告中“开展创建绿色社区”的要求，加快绿色社区建设，促进居住、生活、生态空间有机融合，同时将绿色社区与城市更新、旧区改造、“城中村”出租房治理升级结合起来，在人居环境补齐各种短板、弱项。

  ——发展住宅产业化 住宅产业化能保证施工工艺、成本控制和产品质量，避免人工作业的误差，提高工业化精确度，提升生产效率，带动上下游产业发展，是有效保证住宅品质的抓手，在帮助“美好生活升级版”的高品质住宅方面，将发挥更重要的作用。

  各位嘉宾和各位500强企业代表：今年是贯彻党的十九大精神的开局之年，让我们把握机遇、创新转型，为房地产平稳健康发展，为共创美好生活做出更大的贡献。