蔡金强：长效机制就是一定要大量地保障性住房

  中房网讯 5月25日，“2017中国房地产上市公司测评成果发布会暨上市房企高峰论坛”在香港举行，这是中国房地产业协会、中国房地产测评中心连续第10年发布中国房地产上市公司测评研究成果报告。本次测评成果发布会上还同期举行了一场题为”2017房地产资本市场的机会与变数“的主题论坛。以下为论坛实录：

花旗银行大中华区研究主管 蔡金强

  马红漫：这一次的调控政策确实是史上最严厉的，比如严控的城市数量是历史最高的，政策措施也是最为复杂和密集的。刚刚讲了"限购限贷"现在还有"限价、现售"，据说上海以后再卖房子要找公证处来监控摇号了，开发商应对起来真是压力非常大。

  三位企业家给我们做了时间上的预判，哪怕再乐观需要一年的时间。如果这段时间真的存在的话，作为企业来说如何应对他，毕竟可能是一个比较大的压力期。接下来有请专家解读一下政策你们的研判，蔡总是香港连续七年被机构评为最佳的市场分析师，对房地产行业有非常深入地研究。

  蔡金强：这一年政府也没有办法，虽然他出的政策不完全地科学，也不完全地有正常的程序。这一次没有办法不出政策，不出很快直接冲顶，然后差不多了。这一次只能倒推我要什么结果，你们大家看着办。所以慢慢形成了一些不是特别科学或者特别政治化的政策出来。中间有一些不科学的地方也没有办法，这次反而觉得这个政策是必须的，这一次政策我觉得是有必要性的。

  这一次时间会比较长，最快要到明年底才能够放开，我倾向他当成一个三年的工程来做。这一届的政府跟以前不是特别一样，他忍痛的能力特别强，所以我个人觉得他不怕以GDP为依据，除非你到了4%或者非常惨烈的情况，以外国来看他全崩了才会放开。我觉得应该到明年的年底，这是最好的结果，尤其是价格方面不会松，他给各地下了命令，房价不能涨，涨了你们自己看着办。所以我是这样觉得的，他不以GDP为依规。

  他是以什么为指标的，为什么他是一个三年的工程，2016年全国房价涨到40%、50%他摊到三年去，如果三年之内涨了40%，最起码从风险的控制程度上相对比较可控。第二点，他这三年的一个时间段，我觉得是一定程度上配合刚才丁总讲的，保障性住房跟出租房的政策来做的，他用两年的时间用一个急行军的方式把这一块补上，这样房地产的新开工能够维持，经济并不会太差。

  两三年一方面把价格放在持平的水平，如果两三年以后，他形成一个相对比较立体的供应出来，到时候再放开。比如特大型城市的价格，所以我觉得这一次会比较长。

  马红漫：三位房企老总应对政策的思路蔡总有什么看法？关于融资有没有什么新的好的建议给大家？

  蔡金强：配合刚才我对整体政府三年计划，长效机制在我的看法里面，我个人是觉得中国这种高地价高房价的政策，所谓的长效机制就是一定要大量地保障性住房，没有其他的什么东西可以做的，而且这种东西是开弓没有回头箭，既然走上了高地价的这条路几乎不太可能回归。

  政府这一次事实上好像看得比较清楚的，2016年底到2019年这三年恰恰是整个中国房地产销售接近见底进入一个高度集的时候。这两三年不光是今年甚至是明年，不同的企业笼统来说分两类不同的做法，事实上这是一个最差的时代也是一个最好的时代。比如前十几大的发展商我个人觉得应该是主动出击的，其他我就会是一个防守反击。

  这三年之内，这么困苦的情况下，我个人觉得接近到2019年投资的集中度的可能会告一段落，这个时间段之内如果你能够拼命挤上前十名的话后面是另外一个格局，现在这个时代是一个主动出击的时代。其他就是一个防守反击的时代，大概两三年以后中国的整个资产的价格尤其像投资物业的价格开始高度地攀升，因为中国有一个怪现象，现在投资物业的价值是很低的，外国是完全倒过来的。后面开始可能会走精细化。

  两种类型，一个是主动出击，一个是防守反击。

  蔡金强：事实上一个生意能够有一年11万亿这是一个非常爽的事情，跟我们老家岭南做代工的赚那么一点点实际上幸福很多了，调控那么多年也是没有见过调控，只是伴随着行业的不同形态需要不同的策略。你现在做一些转型是很必然的，前面那些全力冲击必须要奠定市场领导者的，事实上这个行业真的是非常好的，你一家房地产公司动辄几百亿、几千亿，也不能赊帐也不能欠帐，用这个东西能够孵化多少东西出来，善用手中的钱能够孵化东西出来的。我本人并不悲观，只是不同的阶段套路要改变。