林峰：今年底到明年上半年房地产或进入萧条状态

  中房网讯 5月25日，“2017中国房地产上市公司测评成果发布会暨上市房企高峰论坛”在香港举行，这是中国房地产业协会、中国房地产测评中心连续第10年发布中国房地产上市公司测评研究成果报告。本次测评成果发布会上还同期举行了一场题为”2017房地产资本市场的机会与变数“的主题论坛。以下为论坛实录：

旭辉控股(集团)有限公司 执行董事兼行政总裁 林峰

  马红漫：这一次的调控政策确实是史上最严厉的，比如严控的城市数量是历史最高的，政策措施也是最为复杂和密集的。刚刚讲了"限购限贷"现在还有"限价、现售"，据说上海以后再卖房子要找公证处来监控摇号了，开发商应对起来真是压力非常大。

  今天讨论一个非常专业的问题，我们预判两点，未来你觉得这样严格的调控政策还会持续多久？第二点：对于房地产企业来说，这样严厉的政策调控之下对于企业会有产生什么样的影响？林总，你们是未来的千亿企业，要不要做一点回应？

  林峰：千不千亿不是一个需要讨论的问题，只是发展过程中需要去做的一个目标，但是我们从来没有说为了达到千亿而做千亿，只是在企业的发展过程中、行业马太效应分化的一个必然的选择，我们选择以基本规模为主做细分市场，所以我不会受忽悠。每一个城市和每一个时间段，不同的窗口可能我们在增长上会考虑不同的速度或者节奏，因为我们一直是一个比较保守的企业。

  马红漫：旭辉说自己是保守的企业，大家都笑了，还有激进的企业吗？

  林峰：如果有证券分析师朋友就知道了，我们的保守不是体现在增长率，我们的是增长率、利润率和负债率是铁三角，三者是平衡的，在我们同样增长率的企业我们负债率是最低的，同样的负债率的企业中我们增长率是最高的，同样我们的利润率的水平基本上也是略高于行业的平均水平，这是我们守的三个底线，我们是偏保守的。

  马红漫：这是您自己理解的保守。回到主问题上来吧，未来的调控政策还会持续多久，政策会变得更严，还是什么时间点选择有可能会放松？

  林峰：第一个我赞同调控是必须的，因为确实从去年房价涨幅太厉害了，作为在这个行业长远的企业，我们都不希望房价的波动很大，对于大的企业来说，做计划也好、做投资、做销售的安排，其实都特别困难，而且特别是在中国的税务环境下，暴涨，你的项目利润率永远不会超过20%，但是一跌有可能那个项目是不赚钱甚至是亏损。你涨幅100%房价的区域，你大头的利润，100块钱增长拿到24块钱，政府拿走76块。所以你利润率不管怎么涨不会高的，几乎没有项目超过20%的利润率。但是跌下来，实实在在肉是你割的，没有人说我给你退税。我们不希望是暴涨暴跌的，而是希望平稳增长。

  从中央整个对国民经济平稳发展的角度也希望平稳，一旦涨幅过快，大幅偏离行业或者是偏离GDP涨幅基本面的时候，可能对未来经济有一定的冲击，而且从行业本身的角度来说也是不可持续的，所以调控是必须的，但是我们在调控的时候希望看到更加合理合法合规的方式来调。我一直在思考为什么房价会有突然地暴涨，还有很多的城市，房地产除了居住属性还有一个金融的属性，他很多时候是资产价格应对资金的价格，是一个相对的关系。我们有时候看到资产的价格保障，并不是资产本身的错，跟房地产开发商的价格没有关系。他更多的是资产和资本应对的关系，我一直认为货币超发和流动性的宽松，同时实体经济又不能有效地吸收，资本具有天然地逐利性，导致了资产的价格被放得过高。

  反过来思考，调控是必须的，但是有没有更好的调控办法，因为这一轮的调控跟以往都不一样。我跟他们总结，第一，政府的出发点不一样。以前只是略微控制，现在要改变房地产行业的基本属性，要去投资化，房子是用来住的。第二，手段不一样。以前是统一出政策，很多地方政府跟中央博弈，现在中央要结果，你地方政府自己想办法，用成果的问责，这样令得地方政府不管你什么手段我先保证我不被问责，所以手段上也会更激烈。第三，他的那种忍耐程度不一样。我到底是6.5%以下会忍耐不住还是6%以下，说不定6%以下还会忍耐得住。他可能开始减缓的是，这些调控的措施最终会形成综合的效果，大家整个对地产的后势的预期和交易量萎缩得很厉害，这个时候他调控目的达到了，跟大经济一定走到什么程度不一定很相关。

  马红漫：你评价的标准是交易量冷下来了，价格也下来了。大家比较担心的是，因为房地产还是有投资主义的，如果价格下降这个行业会快速地进入到快速繁荣、快速地萧条当中。

  林峰：房地产永远在一个被打压和被支持的中间状态中成长的，政府有一个稳稳的下线也有一个上线，中间是一个生存的空间，你低于下线了可能会支持你一下，因为毕竟房地产给地方政府，给税收、给财政做的贡献还是非常大的，但是高过上线，他担心金融和持续发展一定会给你控制，所以只要了解这个规律，不管他处什么政策，就跟赛跑一样，你跑不过老虎就想办法怎么多活一段时间。

  按照这种调控政策可能走不到明年年底，今年年底到明年上半年房地产可能会进入一个萧条的状态，各个地方可能会逐步放松。原来是18道绳子，现在慢慢解1、2道绳子，可能都是有一个逐步加码以及逐步减码的过程，只要明年上半年房地产开始进入萧条，这个逐步减码的过程会启动，也是整个城市具体的情况他松绑的程度方式不一样。政策这一块的启动我觉得上海、杭州、北京松绑的方式不一样。

  马红漫：林总给我们分享一下，作为上市房地产来说如何应对未来的压力和挑战，有什么优势？

  林峰：我觉得上市房企他其实是一个双刃剑，他有优势，金融背景会更好一点，但是也有掠食，投资者和股民希望每年你们都要有增长，不管什么年份，都是希望能够增长。所以他带来的压力也会更大。

  因为我还是觉得长效机制从政府这一轮推出的可能只有一种，就是加大对持有型土地的出让以及相应配套的制度，比如REITs和其他相应的融资安排，他不能用短期贷款做长投这是不合理的。另外我们认识到他的长效机制是，你锅底了还是地方出政策，过高了他一定会打压。面对这个，我觉得在越困难的时候，我们反过来我自己在关注的是我们的产品、我们的服务，以及我们在一些存量资产上的一些突破，因为存量资产未来是一个方向，不管政府调不调控，从发达国家的经验来看，存量资产在社会上的存量一定是越来越多，开发量一定是越来越小，这就是规律。

  所以在存量市场的布局上，这是我们的三个特点，我们的产品、我们的服务，我们的未来存量资产未来的能力是需要打造的，这是企业安身立命的根本，我们自己能不能创造价值，你能够创造价值就有口饭吃，就能够活下去，外在的环境改变不了，只能想办法适应他。

  马红漫：一个是"以不变应万变"，一个是"防守反击"，您用什么词？

  林峰：做好自己。

  马红漫：你们觉得未来对于房地产行业来说，哪些领域、哪些区域机会会比较难？

  林峰：我觉得区域上还是会关注一二线城市，因为中国一二线城市的资源配置是不一样的，他有更多的就业、教育，所以人口导入肯定是一二线城市必然的趋势，房地产围绕着你的客户来，这是核心中的根本。

  目前很多三四线我还是看不懂，很可能是高水位的滩涂地带，水位高的时候他是湖，降下去以后是滩。我一直坚持"人往哪里去我们往哪里去"，第二是"听党的话"，党说我们要发挥居住的归能，这跟人往哪里去是一样的，"跟着趋势走"是我们做更多的存量资产，我们的服务式公寓不仅自我发展，我们也在市场接了一部分。

  稳健发展是我们一个最基本的考虑，我们认为企业生存是第一位的，活着才是发展，每一次调控我觉得都是史上最严，我们要心存希望，凡是调控打不死我们，就让我们更强大。