丁祖昱：上市房企测评的新动向与新特点

  由中国房地产业协会、中国房地产测评中心联合开展的“2016中国房地产上市公司测评成果发布会暨上市房企高峰论坛”5月26日在香港盛大举行，2016中国房地产上市公司最新排行榜也火热出炉。在发布会上，中国房地产测评中心主任、易居（中国）控股有限公司执行总裁、上海易居房地产研究院副院长丁祖昱发布了测评研究成果。

  测评榜单解读

  丁祖昱表示，2016的测评与去年有一个很大的差异，各房企在2015年表现优秀，相关的各方面的数据都比之前有一个比较大的提升，所以有非常多的亮点。

  从榜单解读来看，前十强的情况来看变动特别大，万科是第九年蝉联榜首，中海和绿地位居第二和第三，其中绿地是全新进榜。前十强看到了新的面孔，华夏幸福进入到了第十位。资本市场虽然股指上下乱窜，但是房地产在2015年打了一个翻身仗，在历届榜单的发布过程当中，房地产股弱于整体的大盘，2015年则明显强于大盘的表现。

  在资本市场表现，板块震荡估值回调，上市房企表现各异。当年港股和沪深股有很大的差异，特别是房企的估值水平方面两者之间有明显的分化，我们看到2015年这两者的分化出现了一定的收缩的状况，这也是一种价值回归的表现。

  运营规模的状况来看，2015年房企资产规模出现了大幅度的上升，包括收入也上升。2015年房企收入均值586.18亿元，业务收入均值173.73亿元，上升了29.95%，都比2015年的榜单有明显的上升。虽然讲到港股和内房股的估值和沪深的估值有很大的差异，但是在资产规模和业务收入的绝对量上面，内房股在港上市的房企大幅领先在沪深上升的房企。扩张速度上面，由于这些企业规模已经非常大了，所以在增速方面略显平稳。

  抗风险能力分析，房地产行业的负债水平还是保持高位，但是2016年报告当中我们看到和2015年的报告当中最大的差异，虽然负债水平保持高位，但是利息成本出现了明显地下降，而且现金流也出现了一定程度地改善。从另外的角度上来讲，2015年年报当中，如果继续能够保持这个高负债的话，反而我们认为他们的这些企业在工作方面，在扩展方面更加激进，或者是更加和去年市场的表现更符合、更一致。

  赢利能力方面我们没有看到明显地改善，但是我们看到整个净利润下降的趋势得到了一定的缓解，没有再进一步地下降。

  从发展潜力的情况来看，两极分化的情况在进一步地加剧，我们也看到房企强者恒强的情况不仅过去是在大房企和小房企当中比较明显，今天在百强企业当中也是比较明显的，这是一个。第二个，在城市方面两极分化的程度也在进一步地加深，龙头城市、一线和热点二线城市大家都愿意进入，一般的二线、三线城市，大家的热情明显下滑。房企的集中度情况来看，集中度增长的趋势不仅没有停止，还在进一步地增长，今年一季度按照销售的收入集中度来看，前十强的集中度已经首次超过了20%。所以目前中国的房企的前十强的整体对市场的影响越来越大了。

  从经营效率情况来看，存货的总额达到了5.88万亿，比2015年的报告当中有了明显地上升。特别是2015年我们看到一部分的企业高周转的策略发生了一定的变化，所以从去库存的情况来看，去库存可能会成为一个长期的工作。

  从社会责任的角度来看，房企应该讲特别是纳税额继续增加，每一家房企的平均纳税额9.33亿，进一步增长了9.89%，突破了9亿元的大关。百强房企、上市房企这一块，在产品质量等方面不断地提升，通过环保、绿色也体现了对环境的关怀对社会的关怀。上市房企也是慈善事业、捐赠事业的主要参与者，企业实现和社会的共同发展。

  对于上市房企来说2015年也是创新比较多的一年，去年的报告当中大家都或多少地把互联网+引入了营销当中，我们看到2015年各家房企把物业这一块作为重要的板块和非常有潜力的板块，其中的板块有很多在上市和资本化的过程当中。

  测评结论分析

  首先这几年房地产市场处于整体的稳定状态，2015年出现了市场的上升，中央的政策是刺激市场、鼓励市场的稳定。个别城市出现了房价的快速上升之后，也是因城施策，因城施策将会成为2016年楼市主要的基调。2016年部分城市可能会相对限制性的政策会多一点，但是更多的城市还会继续延续之前的稳定和刺激的相关政策。

  第二，很多房企特别是一些龙头房企，都把目标转向了回归。在国资这些上市房企当中改革的进程也在加速的过程当中，我们认为在2016年这些都会成为上市房企最大的变动方向。我们也注意到部分国有的上市房企可能会出现更大规模的一些兼并重组的状况。在2016年的一季度已经看到了中信地产和中海地产比较大的整合的动作，最近传得沸沸扬扬的包括保利和中粮在内，国资房企这一块的改革的速度也在进一步地加快。另外我们看到很多的地在港上市的房企也都纷纷准备回归，包括中国最大的几家房企之一的万达，万达商业已经在做相关的工作了。

  第三，最近一两年当中险资进入房地产行业也在不断地加快，险资和房企的结合越来越紧密，部分今天20强房企的主要股东已经成为了保险机构，其中有一些上市房企超过25%的股东成为了险资的股东，比如像中远等，从原来传统的央企变成了保险资金控制的房企。另外这些保险资金进入股权当中之外还进入到更多的项目当中，未来相信这个力度还会进一步地加大。

  第四，上市房企不断地布局优化产品创新。除了住宅方面战略发展之外，还在其他各个条线进行了布局，比较多的在房地产有金融、文化、教育等等各方面的，基本上每一家上市公司都有新的动作，最近我们也注意到部分上市公司掀起了一股改名潮，之前有恒大地产改名叫恒大集团，前几天雅居乐地产改名雅居乐集团，他们在匹配资本的多元化，他们希望从一家单一的房企变成多元化的集团公司。