欧阳捷：住宅市场历史性机会与最后的冲刺

  2016年3月22日，2016中国房地产500强测评成果发布会在北京盛大举行，中国房地产开发企业500强及500强首选供应商品牌隆重揭晓。在发布会上，新城控股集团有限公司高级副总裁欧阳捷带来了《住宅市场历史性机会与最后的冲刺》的主题演讲。

  欧阳捷表示，去库存目前已经上升到国家政治任务，说明库存之大超出想象。最后的政策机遇期就是这两年，如果产业结构调整完成，住宅市场在城镇化结束就不再会有政策的机遇期。住宅必须要抓住去库存的机遇，加快发展。

  以下为演讲实录：

  欧阳捷：尊敬的各位会长、嘉宾！今天给大家汇报一些心得，我们对住宅市场的研判和新城控股的思考。这里面主要有五个方面：方面库存多大？市场究竟多大，客户到底多少，政策取向是什么，房企应该怎么办？库存已经上升到国家的政治任务，就说明之大超出我们的想象，去年反复强调这个问题的时候，大家还认为库存就是待售面积，现在的待售面积相当于产成品，只有4.5亿平方米，不多，半年时间不到就卖光了。但是在建施工面积51亿平方米，其中20%左右被销售掉了，还有80%没有被销售。另外还有未开发的土地储备面积，刚才恒大的夏总说了，恒大的土地储备超过5.6亿平方米，全国土地储备面积24家房地产企业达到了6.59亿平方米，如果全部在座的企业加起来以及不在这里的，土地储备量非常巨大，如果我们把这些数据合在一起算一下，国土资源部供地103亿平方米，容积率2，就是200亿平方米的可建面积，国家统计局统计的销售面积106亿，16年的时间，在建施工面积51亿平方米，如果土地面积减掉这个，还有50亿平方米，还有待售面积和土地储备面积，加起来差不多。因此我们认为房地产企业整体的库存几项加起来80亿平方米，政府五年时间不用出让一亩土地可以满足市场的需求，当然这些土地和库存是不均衡的，在一线城市是短缺的，三四线城市是供大于求的，因此我们也看到一些城市里面，整个的库存量在建施工面积和我们销售面积的十倍，有的七八倍。

  第二个方面，市场究竟怎么样。我们认为要去库存，无非两个方面，缩减供应和扩大需求，市场已经在自发的去库存了，实际上是从2014年、2013年就开始的，现在的新开工面积10.7亿平方米，我们的销售面积是12亿平方米，我们要把开工的面积减少，销售面积逐步的增大，慢慢的去化。2015年已经做到这一点了。所以我们去年提出一个模型，去库存的理想产品图是什么样的，销售面积除以在建施工面积，我们看到蓝色线的位置上正好是2015年，销售面积比在建施工面积0.18，如果回升到0.2，五年时间就消化掉了。竣工面积也差不多，同样的路径，如果我们这条曲线慢慢的向上，0.3的时候，三年时间就可以消化掉。这个时候库存就慢慢的去化了，这个事情在历史上不是没有过的，2000年的时候，销售面积除以在建施工面积0.38，两年半的时间全部卖掉。

  我们也看到了去年的新开工面积小于销售面积，所以在建施工面积已经轻微的下降了，土地的购置面积也在下降了。我们认为房企的土地购置面积也在下降，城市土地在控制。三四线城市供大于求，因此土地供应普遍的减少，有利于房价回升。

  新开工面积下降了，土地储备面积下降了，必然牵连房地产投资下降，拉低GDP，新开工面积，土地储备面积以及投资都会进入下降的区间。背后的逻辑一方面库存太大，一方面中小房企逐渐的退出，这是前年已经讲过的。全国未来8000家房地产企业足以。

  市场因为政策的刺激而上升，而且房屋的均价在上涨，所以我们从去年八月份已经在说，整个房价其实已经出现了新一轮的上涨周期，一线城市领涨，二线城市普涨，三四线城市企稳或者恢复性的上涨，但是一些城市还在下跌。

  客户到底有多少，去库存更多的瞄准客户，客户是谁，不是说你想涨就可以涨，没有客户是不行的，前不久我们推出了一个个人微信“欧阳先声”，去库存战役，到底去哪抓壮丁，正规军里面是城镇婚姻人群，还有再婚的，还有离婚的，全国每结婚3.8亿对就有离婚的。还有地方军，改善性需求，我们看到这部分的人，20平米以下的，占全国人口的25%，这部分人口需要改善。还有童子军，日本2030年预计达到29.5%，中国也会这样。未来的单身人口是大趋势。更重要的是警备师，这部分人五年内完成一亿人就是300万套住房，农民工进城也是一亿人，也同样有300多万户，这些人如果全部在五年时间落地，供求关系就会发生逆转。农民工进城还有很多的问题，都是中小城市比较难以提供的，转移方向是中西部地区，这些城市的政策引导支持力度都比较弱如果五到十年两亿人基本完成，城市化基本结束，去库存任务就会完成，市场再也回不到10亿平方米的高峰期了。

  我们认为五大任务之一去库存首先是保障房的建设，大部分用货币化建设，商品房的库存去化工作会加快。

  政策的取向认为降低购房门口是最佳的着力点，中央信贷加刚抗，金融宽货币，财政减税务，农民城镇化，还有城中村改造的货币化。沈阳政策是最全面的，其中有一个政策是不太好的，大学生零首付，但是囊括了其他全部的所有的最高的政策。

  所谓我们认为住宅市场最好的，也是最后的政策机遇期就是这两年，如果我们的产业结构调整完成，住宅市场城镇化结束不再会有政策的机遇期，我们觉得住宅必须要抓住去库存的机遇，加快发展。现在1+3战略布局在全国环渤海，长三角，珠三角，中西部的重点城市群，进入了25个城市，一二线城市成为我们房企土地储备的重点区。住宅产品中高端的产品推出了一个高端产品线，今年会面世，同时我们要研究客户群，包括80、90后的家庭住宅，农民工的住宅，童子军的住宅和社区商业。

  新城控股去年在A股上市，进行了整合，住宅事业部、商业开发事业部，商业管理事业部，今年的目标在400亿，复合增长率达到30%以上，2017年我们希望超过500亿的销售规模，未来到2020年达到80个以上的商业项目，进入商业地产的第一梯队。我们就像奔跑的骆驼，正在加速奔跑，希望跟我们的合作伙伴一起，共创未来，谢谢大家。