丁祖昱：房企两极分化加剧 稳定是今年楼市主旋律

中国房地产测评中心主任、易居中国执行总裁丁祖昱

  5月28日，由中国房地产业协会、中国房地产研究会、中国房地产测评中心联合推出的《2015中国房地产上市公司测评研究报告》及“2015中国房地产上市公司100强排行榜”在香港隆重发布。中国房地产测评中心主任、易居中国执行总裁丁祖昱，发布2015中国房地产上市公司测评成果发布及测评研究成果分析，以下是文字实录：

  今天正好可以又在香港作一年一度的上市公司百强的榜单发布，每一年在5月份所有上市公司年报出完之后，通过房地产业协会和中国房地产研究会共同做这样的一个测评。每一年也会发现很多的不同，我想今天的榜单解读会把这些不同和大家多多解读。

  首先我们可以看到正如前面苗秘书长讲的整个行业企业洗牌非常激烈，整个上实300多家上市公司到现在只剩200家，100多家上实企业退出了房地产行业，或者已经把房地产资产已经剥离了。其中有一部分在去年房地产行业大转折的情况下面，房地产企业转型过程当中，把房地产剥离掉了。如果是上市房企都不做房地产，其实今天对诸多的房地产企业来说未来就是需要考虑还要不要做房地产这样一个最重要的问题，未来应该讲房企的数量会急剧减少，不是过去退出几百家、几千家的问题，我认为未来几万家房企都会退出这个行业。有几万家房企在退出，包括100多家的上市房企的退出还是有一些蓝筹的房企越做越大。我们看到前面几位特别是千亿规模以说的房企今天的市场规模越来越好，今天的市场占有率也越来越好，而且这是一个趋势。前面十家房地产企业其中有个别的已经上市，还有今年刚刚上市的绿地，但是他们的市场份额加在一起已经占了中国整个房地产整体放额的70%，这个集中度还在继续。

    越多的房企退出，他们减少的这些份额都由这些大房企、龙头房企、标杆房企占有这个市场，两极分化越来越严重。资本市场的表现来看，毋庸置疑A股也好，整个沪深估值远远领先于房股，包括个别的美股、新加坡。房地产在A股当中也是不太受待见的，但是比在房股当中好得多。我们看到一些指标，整个的涨幅，申万涨了62%，沪深300涨了50%，但是跟其他翻几番的板块来说要差很多。房企或者房地产指数涨得多的一些公司其实都是主营业务不以房地产为主的公司，资本市场表现相对来说比较出色。

  一些具体的指标来看A股和房股出现了比较大的分化，沪深的市净率3.37%，在港上市的市净率是0.65%，我们在座的既有在香港上市的房企，也有在内地上市的房企，完全不一样了。市盈率沪深是28.64，香港是7.48，没有算上今年1—5月份上涨的数字，如果算上差距更大，这差了4倍。所以一般情况来讲，估值就差了4倍。两者之间差异实在是太大了。

  运营规模上来看，现在房地产增长速度已经开始放缓，很多房企实际上已经把规模增长的要求放到了后面，在2014年之前规模增长就等于利润增长，就等于企业的增长，但是2014年开始随着行业发生巨大的变化，市场出现了供大于求的变化，规模增长不一定等于利润增长，甚至卖得越多越差，这样的情况出现了。所以房地产受益增速的放缓也就是销售速度的放缓，也体现了在这些方面上市公司不同的要求。

  抗风险能力上来看，目前还是处于有些上市房企抗风险的能力相对比较强的，虽然净负债率2014年的年报当中继续攀升，杠杆水平也比较高，但是从他长短债的情况、利息水平来看目前还在可控的范围内。有一个指标现在压力比较大，2014年体现出来了就是利润的指标压力比较大，为什么现在有更多的房企退出这个行业，更多的上市房企开始不做房地产，实际上就是和利润空间受到压缩是有一些关系的，2010年之前大家都是暴利，2013年之前房地产还是属于“暴利”，但是2014年突然发现暴利没有了，微利其实也很难了，但是投入还很大，风险还很高，这种情况下为什么还要做房地产，很多房企退出很多的原因是赚不到钱。

  我不认为这个盈利空间会进一步压缩，我觉得这一两年，去年和今年可能是压力最大的时候，很多房企退出的市场，等到市场更加平稳理性，等到整体市场供求关系的回稳，整个利润水平也会回到一个相对正常的利润水平。

  从发展潜力上来看，目前的增速确实已经在放缓，特别是拿地的速度在放缓，但是这个在中央的政策、中央的要求有违，现在中央是希望房企多拿一点地，快点开工，然后把钱投到房地产领域当中去。因为房地产对经济的拉动太重要了，2014年年末，房地产开发投资增速已经回落到了10.5%，而在2013年年末，房地产开发投资19.8%，今年的1—4月份，房地产开发投资增速继续回落，回落到了6%，虽然还是增速，但是已经比GDP的增长速度还要慢。从某种程度上说，房地产开发投资没有给GDP的增长做贡献，反而拖后腿，所以中央政府特别着急，地方政府也着急。中央政府着急投资增速的问题，地方政府着急土地卖不掉财政收入的问题。

  政策的角度来说一定鼓励开发企业多拿地，但是开发企业相对比较谨慎，在拿地的方面，特别是最大宗的支出拿地方面特别谨慎。土地储备最高峰都是在2013年特别多，2014年开始土地储备开始回落。

  经营效率来看，目前去化还是最强调的、高周转还是最强调的，应该说目前在这个指标上面还行，但是有一部分的数据在2014年还是继续地攀升。比如说存货同比增加了10%，周转率下降了0.11，这些指标也预示着2014年市场相对来说是差的，2015年确实都会向好的方面转变。

  社会责任来说上市的房企和房企都在履行最重大的社会责任，之前讲的是对经济的贡献，房地产纳税纳得最多，实际上是流着最红的、总道德的血，因为纳税最多。去年的纳税均值4.89亿，比2013年又增加了15%。在房地产开发投资放缓的情况下面，最初一点都没有，这个其实也很好理解，经济出现了回落，各行各业出现了一些压力，也就房地产还能问他要点血。政府到了年末其他地方收不到税，总可以从房地产那儿挖一点。

  这次我专门给相关主观的领导提了一个建议，2014年市场发生这么大调整情况下面，开发企业其实是勒紧裤腰带过日子，钱赚得很少，甚至很多的项目不赚钱了，希望政府所得税、暂停预征增值税。这两个是很难的，因为会使财政压力很大。如果不暂停会竭泽而渔，你把开发企业都逼死，逼得都不干房地产，未来实际上也是没有了，税收不断增长的好日子也许也会嘎然而止。

  创新能力来说2014年是精彩的一年，行业发生了转折之后企业都在考虑创新，2014年最大的变化就是互联网+或者是+互联网，很多希望在创新的方面有一些不够，比如说由重转轻这是最大的变化，上市房企都在谈合伙人的模式，在机制方面能够多拿钱，不管是REITs还是其他方面，在基金方面做了各种的尝试，像越秀互联网的思维非常发达，主要的发达在营销方面。所以在2014年当中，互联网思维主要是和卖房子挂钩的，2015年刚刚过去的几个月我们也看到互联网全和金融挂钩，去年是为了卖房子，今年主要是为了炒股票。只要和金融业挂钩股指会大大上升，股票的价格会大大上升。

  测评的结论来看有这样几个结论，对未来会有很大的影响。

  1.房产市场逐步企稳，分化延续竞争升级。市场在2014年之后，特别是2014年的四季度市场开始逐步地稳定，当然这个市场的稳定目前主要靠的是政策、靠的是政府，政府和政策希望市场能够稳定下来。去年下半年开始，中央政府不断地给房地产加政策，地方政府赤膊上阵基本上可以为当地的房地产站台了。这种情况下市场回稳，一部分的市场明显回升，今天上午我们看到深圳的房价“暴涨”。但是“分化”还是关键词，现在很多的城市不是说今天回稳都稳，今天回升都升，包括二线城市在内很多的城市都没有做好，以东北城市为代表，该不好还是继续不好。分化的情况还会延续下去，而且我们分化也会在企业中延续下去。前面讲到的强者恒强，两极分化都会出现。也许从2014年末开始，未来几年的房地产市场更多地要看大企业、大房企，上市大房企。

  2、房地产板块估值回升，跨界企业备受关注。这和整个股票市场、证券市场的回升是有一些关系的。估值回升也可以说有一定的泡沫，我觉得有泡沫是好事情。在都有泡沫的情况下，如果你没有泡沫，你基本上就OUT了，基本上就要被边缘化了。都有泡沫你一定要有泡沫，最好你的泡沫比别人还要多一点，概念比别人还要好一点，否则的话这家公司确确实实是没人要看的。当然这个“泡沫”当中很多都体现在跨界运营上，大家可能对房地产本身未来的趋势、前景估值有限，但是对房企从事一些相关的领域，比如今天谈增值服务、谈房地产金融、谈互联网+，包括谈大健康，大家都非常感兴趣。所以跨界经营的这些企业现在很受关注。

  排在第一位的这家公司一定要从房地产企业当中拔掉，他原来“宜华物业”，今年年初改成“宜华健康”，因为物业不赚钱他把相关的资产剥离了，把这些钱投到了大健康方面，投到了互联网医院方面，投到线下医院方面，股票一下子涨了600%多，如果做房地产肯定涨不了这么多，就因为不做房地产特别多。有各种各样的概念，有各种各样的跨界运用的模式。

  但是我还是这样的一个前提，房地产都不做了，那明年就排不进来了。我们的前提是房地产继续做的情况下面，不断跨界之后能够取得更好地发展。

  3、战略调整迎新常态，转型风险机制并存。在调整战略的过程当中调整组织、结构、架构。为什么调整战略，因为房地产市场发生变化，资本市场也发生变化，这两个“变化”足以使每家房企都要重新思考未来若干年的战略，这个战略有大的调整、有小的调整。大调整往往牵涉到主营业务相关的调整，小调整主要涉及到他布局组织结构的调整。转的过程当中风险与机遇并存，我们今天看到的是一些机遇，在这些调整的企业当中对架构、对组织结构的调整也都是每家企业目前思考的问题，过去企业是人才不够，人员也不够，因为过去大扩张高速发展，今天五个城市明天想进入十个城市。但是今天是人才过剩人员也过剩，一方面要收缩、精简，另外一方面企业都标准化了体系化了、平台化了，不需要这么多人。这些变化实际上也预示着中国房地产行业的成熟，也预示着我们企业的变化。

  4、布局收缩深耕精作、产品战略分化显现。很多的房企今天都选一两个作为精耕的城市，希望是市场占有率第一名，资源最好的城市力争做到NO.1，还有排名前五位的城市调整发展，减少城市的进入，把项目收尾之后不再拿地的企业越来越多。还有在产品方面也存在明显的分化，规模房企、大房企今天产品线越来越长，除了住宅之外还有旅游、养老、海外等等这些领域。对于一些中等规模的上市房企来说，在减少产品线，原来我什么都做，今天我只做一两个方向，做我最拿手的，做利润率最高的，做竞争门槛最高的。实际上每家企业在这些方面也出现了各种各样的变化。

  应该讲2014年艰苦的一年刚刚过去，2015年艰苦的一个季度也刚刚过去。从4月份开始市场已经出现了明显的回升，而对于二、三、四季度，整体的政策保持稳定、整体的行业保持稳定，各个城市之间出现一些机会，对每家房企来说出现一些机会，项目之间出现各种各样的机遇，我想应该是今年最主要的旋律，我们不用去担心任何的利空政策来袭，我们也不用去等等所谓的利好政策出台，从现在开始做好每一天，抓住、抓紧每一天，去库存、提高销售额，思考好转型的方向，调整好组织结构，在2015年希望我们在座的每一家上市房企都能交出一份更加圆满的答卷，让我们明年再会，谢谢大家！

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