专访|天朗控股孙茵谈转型：城市运营者角色落定

  “从去年开始利润就在收窄，而且这个趋势，我认为会一直加剧，开发企业我们自己行业内已经向制造业开始对标了”，天朗控股董事长孙茵对中房网表示，过去容易赚钱的时代已经历史性的结束。

  中国经济迎来新常态的背景下，房地产行业也站在了转折点上。开发企业的利润水平近年来不断增幅收窄，无论是从大型企业的发展状态，还是从中小企业的持续增长受限来看，转型是每个企业都在遇到的问题。

  房地产开发企业下一步的发展出路在哪里？

  定位于中国城镇化运营服务商的天朗控股，在2015年拿出了转型方案。这套方案中，天朗以文化作为发展驱动力，以金融化创新作为突破口；内部实践合伙人机制，并提出股权激励，目标是2017年实现上市。

  2015年落实转型方向

  《2015中国房地产开发企业500强测评研究报告》指出，目前，房地产开发企业转型主要分为两大类别，一种是围绕房地产开发业务，以提升管理能力、产品竞争能力、打造品牌优势等为表现形式的业务能力提升的转型改造；另一种是产业链上下游拓展和以资金优势进入盈利性较强的新行业。

  2015年天朗控股的发力方向放在了两方面：房地产行业上游探索金融化，下游探索产业运营。孙茵称，“随着地产行业不断深入发展，我们认为金融化和产业化是房地产企业发展的两大趋势。不断的去加强我们自身的业务横向发展，对内在能力也提出了更高要求”。

  在具体做法上，天朗锁定了城市运营者的角色设定。

  可以看到，目前城市部分区域功能不齐备，而购房者对产品要求很高，对于企业而言，开发运作压力也很大，企业的配套运营能力有待提升。天朗计划在教育、医疗、商业系统上对旗下项目全面导入服务功能。要把每个地块都认为是一个小的城市在运营。通过这种方式不仅增加了竞争能力，也延伸了产业链。

  孙茵认为，这样做的好处是在未来也培养了企业新的利润增长点。天朗每个社区都要植入社区医院、在大社区加入更多的健康服务配套，比如口腔诊所、月嫂中心、健身场所等。教育体系分三个年龄层搭建，儿童、成年、老年。生活服务方面，要植入社区食堂、农产品超市。同时，将文化活动导入进社区，让文化与商业、生活互动起来，增加体验感。

  在实际运营过程中，天朗留意到了区域产业文化的导入和配套需求的细节。她表示，“我们在开发规划的时候考虑得非常细。比如，最近有个1000亩的社区，除了正常的教育、健康、商业系统导入以外，我们遇到一个问题，算了一下服务人员就大概要3000人左右，那怎么配备一部分公租房，给他们提供居住场所。同时，他们就业后，未来再培训的问题怎么解决，我们都在考虑。我们这几年的做法，很像一个城镇化运营服务商。”

  在金融化探索方面，孙茵透露，今年5月将推出一个新的产品。它把房地产销售与金融产品嫁接起来，“把购房者变成投资者”。“当然，不是过去那种投机，不是让住宅升值。而是让以自住为目的的刚需群体的购房行为，赋予投资意义，增加购房人的消费能力，从而达到制造消费的目的，会在西安、上海率先落地”。

  尝试跟投与股权合伙结合

  “行业里大家都要面对一个问题，要是产品不好就没人买，要是不省就没钱赚。我们今年也在加速提升自己的能力，炼内功”，孙茵称，为了提升企业竞争力，今年天朗内部提出了四条主线、四个全面的八字方针作为2015年度经营管理目标，深化管理、提升能级，进行机制创新。合伙人机制就是其中之一。

  自行业中万科、碧桂园、保利等大型开发企业探索实践合伙人机制后，合伙人机制成为绑定操盘者和企业发展利润诉求的利器，在很多房地产企业纷纷开展。2015年天朗控股也全面推出了具有公司特色的合伙人机制。

  孙茵介绍，“天朗版”合伙人制度主要有两个方面：一个是项目跟投，另一个是股权合伙。目前，项目跟投制度已全面展开。天朗每个开发项目都会有集团划定的基础收益，在基础收益以外的部分，将拿出来与操盘团队的领导层收益共享。“（分红与）所开发项目收益挂钩，不是股权收益，而是基础收益之外的”，她表示。

  另外一方面是股权形式的合伙人制度。这里面还分两个层面，第一个层面是项目公司，股权是采取跟投制，资本金部分由团队骨干力量去跟投，目前已经开展了试点项目。另外一个层面是上市后的股权分享，未来将在上市前通过股改来完成。孙茵表示，天朗控股的上市时间表预计会在2017年。

  文化集系列产品挖掘消费潜力

  目前，天朗在“拓展环渤海、长三角、珠三角、华中、西南等中国一线热点经济圈”的战略方针指引下布局全国，其中长春、济南、南京、成都、无锡、昆山等城市项目已进入开发建设阶段。

  去年以来，天朗控股旗下探索的创新产品“文化集”系列预计在今年进一步呈现。文化体验式消费被集团看做是新的增长驱动力，在房企的转型发展中，文化体验感在产品中的落地将连接一片新的消费蓝海。这个系列包括名片文化集、城市文化集和社区文化集产品。

  孙茵介绍，名片文化集在无锡的项目已经正式开业，还有济南的一个文旅项目，南京的项目也在筹建中。文旅项目周期都比较长，投入文化元素很多，集团目前设置了一个单独的团队专门在做，与传统产品完全区别开来。天朗的城市文化集是城市综合体，但我们加入了很多文化元素，把体验业态加大，增加体验感和社区结合度。社区文化集是非常传统的社区服务，和我们城镇化运营概念是一致的，目前在导入健康系统、教育系统以及其他生活服务系统。

  至此，天朗控股的全国布局已经逐渐清晰，孙茵称，集团重点布局区域是长三角、环渤海、西南区域，未来基本会集中在华东、环渤海、中原、西南、西北这几个区域的重点中心城市。