田明：白银时代下的朗诗轻资产战略

  2015年3月24日，"2015中国房地产500强测评成果发布会暨500强峰会"在北京隆重举行。中国房地产研究会、中国房地产业协会与中国房地产测评中心联合发布了2015中国房地产开发企业500强、500强房企首选供应商品牌、500强首选服务商品牌三大主榜单，以及房地产开发企业综合实力10强等系列子榜单。会上，朗诗集团股份有限公司董事长田明发表主题演讲，以下为演讲实录。

朗诗集团股份有限公司董事长田明

  田明：各位领导、同行大家下午好！我今天跟大家分享白银时代朗诗的轻资产战略，大家现在经常都用新常态，我见了一个老师，写了一个标题“旧常态已废，新常态未必”，实际上就是告诉大家，新常态可能不成立，其实我也认为新常态还在确定的过程中，正在探索。

  前面很多的嘉宾对于市场形势都进行了判断，我在这里快点过。中国的经济正在逐步的下滑，从7.5没有守住，20多年来第一次没有守住7.5，年度的目标是7.5，实际的结果是低于7.5，这是89年以后第一次出现这样的情况。

  今年是7%左右，2015年是7%，最后能不能守住，要看统计局帮忙不帮忙。从GDP的三驾马车找不到任何的亮点，所有的引擎都已经熄火。中国过去以要素驱动的经济增长方式难以为继，依靠改革创新推动经济增长，这又不是一时一刻可以显效的。房地产告别黄金时代，进入白银时代，我对白银这个词还是存疑的。

  我们朗诗的调整是历史性的拐点，而不是周期性的拐点，2013年中国成交了13亿方的住宅，考虑到一半的人口在农村，没有商品房，所以我们的城镇人口在2013年一年里面，人均的居住面积增长了2个平方，而我们住房的基础，2013年底城镇人口居住面积达到36平米，在国际上看也是不低了，达到了发达国家中等水平，远远超过日本和韩国东亚国家在我们这个发展阶段的人均居住面积。一年两个平米增长方式是不可持续的。

  2014年，中国的成交住房面积也在显着的下降，没有13亿方，根据这样的判断，我们认为2014年是行业转型的元年，依据这样的分析和判断，朗诗实施了轻资产战略，其实朗诗实施轻资产战略2012年就开始着手研究，业务包括传统的房地产开发，也包括合作开发，小股操盘，委托开发，代建，定制和技术服务。

  过去我们在国内一直学习万科，现在我们增加了一个新的学习对象，比如说美国的铁狮门，朗诗在美国有一些投资，在欧洲也有一些投资，让我们看到了国外的成熟的经济体房地产开发的趋势。

  现在美国开发商那些项目百分之百股权都属于某一个开发商的情况是非常罕见的，绝大部分的情况下美国开发商开发的项目，他自己持有这个项目的股权都是在10%以下，铁狮门经典的操盘模式，他开发的项目股权一般低于5%，他自己的资金在项目的全案资金里面不会高于5%，万科和铁狮门有一个项目的合作，对万科也是成功的，实现了成功试水美国，在美国的旧金山有一个项目，我去看过，那个项目财务是投资人，不参与管理，项目是铁狮门做的投资决策，引入了万科的财务投资人，铁狮门另外一个部门就是基金部门，发行了一个基金，是基金的管理人，不够的资金再做建筑贷款，其他一些融资方式，美国的项目贷款包括土地的贷款和投资人建筑的贷款。

  最后在所有的项目所需要的资金里面资金量非常大，但是铁狮门自己从自己股东掏出的钱只有3%左右，但是他的盈利方式非常多，风险很低，不是全部的风险都自己承担，但是盈利方式很多，第一，百分之几的股权投资，作为股东是有投资回报的，第二项项目收取开发管理费，第三还有一个基金，是合伙人，有一定的收益，同时他跟所有的投资人还有一个合约，如果项目产生了超出目标的利润，会有分成收益。

  美国已经经历了房地产起起伏伏很多年的发展阶段，如果说中国房地产发展处在1.0版本，我想美国已经到了4.0或者5.0的版本，所以中国的地产商转型、升级、求变的时候，应该把眼光投向海外，看看这些成熟的经济体，他们怎么运营的，看看台湾的项目和美国、欧洲，他们的经验值得我们学习。

  两市提出的资产轻型化，盈利多样化，我们不是离开房地产，还在房地产，更多的让资产变轻，让盈利的方式能够多样化。

  朗诗现在还是传统的开发商，我们希望通过学习铁狮门这样的榜样，通过自己的升级、转型，逐步的成为一个服务的提供商，而不再是一个传统的开发商。以后我们不再百分之百的拿地，不再百分之百的持股，而是更多的采用小股操盘或者技术服务，定制、代建等等方式。

  即使我们自己开发一块好地，我们也会找很多的投资人啊，开发商的同行，投资机构等等一起，请大家来参股，最后把我们的股本降下来。

  小股操盘的定义是小于等于30%的股权。经过2014年轻资产的战略投资，大概有十来个项目在运行，这些轻资产的开发规模以及产生的销售的利润占到相应的比重。

  另外作为规避风险，谋求长期发展的一部分，朗诗加大了在美国的投资，这里列举了旧金山、洛杉矶、纽约地区，我们刚刚在波士顿地区拿到一个项目，在美国进入了四个一线城市。美国朗诗的做法是寻求和当地的开发商合作，寻求和国内的投资人合作，我们自己也在发行投资美国的基金，同时在美国的股份比例也并不高，在50%以下，我们的操盘团队全部是美国本土的团队，我们没有向美国公司派出一位高管。

  投资战略，激励机制，企业的治理层面我们有参与，但是项目操盘方面是由美国的团队操盘，我们定位是美国本土市场的绿色住宅的开发商，朗诗以后会拥有中国和美国两个市场，谢谢各位。