张玉良：新常态与房地产企业创新转型

  2015年3月24日，“2015中国房地产500强测评成果发布会暨500强峰会”在北京隆重举行。中国房地产研究会、中国房地产业协会与中国房地产测评中心联合发布了2015中国房地产开发企业500强、500强房企首选供应商品牌、500强首选服务商品牌三大主榜单，以及房地产开发企业综合实力10强等系列子榜单。会上，中国房地产业协会副会长、绿地（集团）有限公司董事长张玉良发表主题演讲，以下为演讲实录。

中国房地产业协会副会长、绿地（集团）有限公司董事长张玉良

  张玉良：尊敬的刘部长，尊敬的各位领导、各位同行，女士们、先生们大家下午好！受刘部长的邀请，有机会参加500强的测评发布会，同时也按照刘部长的要求交流一下当前中国经济新常态下的房地产怎么转型，怎么进步。刚才听了刘部长对这个会议的指示当中，深受启发，我按照他的要求讲两点，第一点，讲新常态下的房地产行业探讨，有一些看法老任的肯定非常精彩，因为他是思想专家，也有很多的数据，我讲一些我的感觉和观点。

  这两天参加了国务院每年一度的中国高峰论坛，在这个论坛上大家对于中国经济新常态下如何转型特别关注。而转型当中寻找中国经济增长过程是很多领导以及有影响力的领导和专家，对当前的房地产实际上不太了解。而且从他们的讲话发言当中看到，今年在房地产方面可能还是一些调解市场的作为，促进中国经济稳定的增长。

  地产这个行业实际上是跟国家经济紧密相关，而且是正相关的。大家看到的股市最近非常火爆，前两天周小川讲话，昨天又涨了2%，半年前2000多点，现在3600多点，房市好象不太妙，于是大家对房地产特别关注。新常态下的房地产如何看呢，我觉得三个关键词应该引起我们的关注，第一个是拐点，从目前的情况来看，我也认同这样的观点，这个行业的增速已经进入了拐点，说拐点可能有一些同志会联想到很多年前专家和行业领袖也提到过拐点，但是从现在来看，地产的增速确实已经到了拐点，我们已经看到整个房地产市场发生了深刻的变化。昨天我跟领导汇报当中讲到，市场的需求我们可以看到住宅消费的需求非常疲软，同样的商务、办公、商业设施也是一样的。购买能力在下降，电商的成长，商业设施的容量缩小，整个市场的增速与整个经济的增速正相关。

  所以我们现在看到的拐点实际上已经很明显了，而且有一部分专家还说相当一部分城市已经泡沫非常严重了，我赞同这个观点。

  第二，我们面临的拐点是一个发展规模的拐点。虽然刚刚过去的2014年，一部分企业成长不错，在去年的过程中，我们绿地还是成长比较好的，主要是转型比较快，我们去年的商业地产增长了86%，今年、明年就每年那么快的速度了。当然了，我们还有海外成长比较快，全球国家当中排名，2013年的数据去年公布我们是268位，这得益于产业地产方面成长较快，我们也看到了去年有一些龙头企业增长的也不少，20%、30%，从今年到明年，我看这个速度很难再上升了，这个拐点的关键词非常值得我们关注。

  另一个是严重分化，今年一二月份极大部分的区分化特别的严重，三四线城市除了个别的城市以外，几乎都在下降，严重的供大于求。二线城市当中，50%的省会城市市场也在放慢，北京、上海由于他的经济不同，可能好一些，其他的地区分化很严重。

  企业分化，要顺应市场的需要，转型走的快就相对成长比较快，有一些企业慢一点。

  第三个是冲击，互联网、物联网，人工智能正在改变企业的创新模式，生产模式，信息交流方式，以及移动互联网为代表的新技术，新业态和新模式正加速向整个房地产行业渗透。我觉得这个冲击当中恐怕我们用产业加金融化，加互联网化，这样才能更好的成长。

  第二新常态下的房地产企业应该怎么做。面对新常态，面对新的环境，刚才部长给我们提出了四条，我听了很有启发，我也讲四个新，第一个是新模式。面对房地产行业的拐点，我们要顺应新的常态，转变发展方式，从粗放式扩张到精细化运营转变，从投资驱动向价值驱动转变。过去的高杠杆，传统的做法在今天很难继续了，现在很多项目不是赚钱的问题，而是亏多少的问题。从地价其他的成本很难下来，中午很多的合作伙伴供应链说房地产企业困难了，相关的产业链大家都压成本，日子比较难过，确实是这样。他需要精细化，需要向价值驱动去发展。

  要实现两大转变，第一要从单一的住宅开发向综合开发转变，不仅是居住、生活，乃至于就业，城市公共设施等方面转变。第二要从侧重开发向开发、运营、服务并重转变，很多企业走在前面，也是我们学习的榜样，而且也比较成功。实际证明，这两个转变做好的，这个企业还会发展，虽然中国的经济在下滑，房地产市场增速也到了拐点，但是就全球来看，中国的市场还是在发生很多的变化。

  第二，新市场，企业发展要跟着经济成长走，要跟着人口流向走，这是大家的身心体会，没有市场就没有企业，随着市场发展，企业正在调整区域布局，有一些布局跟我们国家的政策相矛盾，我们国家提出的新型城镇化要大中小城市共同发展，而且大城市要重视起来，现在的结果是什么，地产企业大部分都投入到特大城市，因为特大城市有人口流动，而中小城市有一部分是增速放缓，有一部分是流出，这两天香港的媒体发布了卫星上看到的中国空城的一张图，这是现状也是事实。

  所以对于企业来讲，虽然跟我们整个城镇化国家的政策导向有一点不相匹配，需要政策的引导。但是对于企业来讲，市场在哪里就去哪里开发，你也不可能像过去，大家简单的说城市覆盖面，我们刚才发布的城市指标当中，说覆盖面多少是过去，如果将来再抓三四线城市的覆盖面，我相信会有问题，我相信有特点的城市可以搞，比如说旅游城市，有产业经济支撑的，但是整体来看，如果把中国覆盖到你就不行了，三四线城市都在大幅度的下滑，一二线城市的售价也很难在很高了。

  第二是调整产品结构，市场分化，需求也在发生深刻的变化。这方面大家也看到了很多企业，国家倡导旅游地产，文化地产，医疗地产等等，是对的。按照需求来。

  第三是新手段，在新常态下要用新手段，一是并购成长，现在每天都有人找我们要并购，很多企业发展不顺利了，行业集中度又要提升，所以对于有竞争力的，不仅是大企业，就是中小企业，只要某种方面有竞争力，你也可以再成长  。

  第二是技术创新，这方面我觉得大家都可以感受到信息化智慧城市，绿色节能环保等等，国家也在推出这个。特别是以互联网加节能减排新技术打造绿色生态的样板，深受市场的欢迎。

  新思维，面对新技术，新业态，新模式，我们要有新思维，互联思维大家谈了很多，实际上从思维到技术都需要我们全面深刻的利用。我们集团在创新智慧城市当中，创新智慧商务区，把办公资源配置与全球零距离，深受欢迎，我们在上海、安徽做了几个点，非常的欢迎，现在不仅是简单的提供生活配套，还提供行政功能，还提供所有行业产业链的信息给他们，还提供全球的技术伙伴的信息给他们。帮助他们成长，跟我们一起做。所以互联网思维是一个全方位的思维。

  第二个是跨界思维，对一个企业来讲，至关重要。现在跨界思维让我们成长很快，跨界思维让我们提高了很多的竞争力，今年绿地的金融发展很快，昨天我的金融公司板块领导打电话给我，我们一季度已经完成了11亿的利润，今年一年我们定的是30亿的利润。这种以房地产金融化跨界发展产业，我们是极大的提高了竞争力，最近我们还在推出绿地的平台，把所有的资源整合到我们供应链当中去，先内部再外部，我看了材料，王健林多次讲到，他的整个企业固定会员和固定客户达到一个亿，这些资源对于一个企业来讲，成长至关重要，我非常赞同他的观点。我们也在做，要有跨界的思维提升我们的竞争力。

  三是要有平台思维  。最典型的是马云做的最好，最近总书记多次场合上肯定商业模式的创新，特别点到马云，特别点到阿里巴巴，我们最近再和马云合作一些事情，这个月29日，我们要把地产宝全面上市。他的招财宝和余额宝这种资金是巨额，这个平台的思维非常成功，作为房地产企业一定要有平台思维创新我们的商业模式，形成我们新的盈利模式。商业模式非常重要，最近大家在讨论中国的未来，关键是要科技创新，所以总书记对上海、北京、广东提出了要建成科技创新，要用平台思维思考我们的创新模式。

  各位同仁、各位合作伙伴，企业需要的是顺势而为，在当前中国经济新常态下，首先我本人觉得对本国经济在中央讲的中高速增长，中高级质量上有信心。但是我们现在面临的困难也确实已经在新常态下，新常态下的计划表现很多很多，市场问题，人口问题，技术问题等等。总书记在去年讲了九个方面，对于我们地产企业来看，房地产行业的新常态下也有很多的问题，土地成本的问题，产品开发的问题，我们的市场成长潜力的问题，我们的开发专业技术问题，我们怎么应用社会资源提升竞争能力的问题，等等等等，都会发生深刻的变化，就需要我们用新的思维，新的手段去取得新的成功，谢谢大家！