任志强：被人为破坏了的市场

任志强 中国房地产研究会副会长、中国房地产业协会副会长、华远地产董事长

  任志强：肖劲已经把他们对房地产看法说了，他忘了一个数，美国一手房和二手房交易量860万套，危机以后变成500多万套。一手房在整个交易过程中大约只占到1/12。当城市化已经接近于90%，而市场住房建设已经扩大到户均250平米以后，一手房更新速度越来越慢，新房供应量越来越低，而二手房交易量占主导地位。

  也许开发商以后盖的房子少了，不等于房子总体交易量少。中国情况和美国不一样，因为中国是一个不完全的数，1到8月份的数字，是一个持续下滑的趋势，下滑趋势没有止住，而且在继续下去。

  固定资产和GDP密切相关，因为三大部分，一个部分是投资，一部分是出口，一部分是交付。而投资占的比例是非常高的，从上面情况看，我们的贡献度接近于50%，投资下滑让固定资产投资对中国GDP影响会向下。

  同时我们可以看到所谓克强指数没有很好，货物运输量略有增长，固定资产投资趋势也没有持续增长，从三大类，一大类是房地产，一大类是基本建设，一大类是工业，基本建设投资增长还是比较快的，大概达到23%，而工业和房地产业都处于下滑趋势。

  工业增长值大概已经7、8年没有见过这么低，6.9%，说明工业情况很不好，统计局数目说，房地产下滑导致相当一部分工业产品出现急剧下滑，在座很多和房地产相关的下游产业，比如家用电器、装修、建材等等，在8月份统计中都明显看到下滑量大的超过30%，所以工业在整个投资下降的过程中和消费下降过程中也处于持续下降的趋势。

  消费品零售额，很多人都希望消费变成三大支柱产业最高产业，美国占到70%左右是靠消费，而我们消费也处于持续下滑的情况。

  天津会议上克强总理很自豪地认为我们也许能达到预期目标，尤其是就业情况很好，但从8月份数据看，没看到哪一个数据是好的数据。房地产也同样，投资在持续下滑，会下降到10%左右。

  去年是11.8%，今年是20%，如果投资增长下降一半，是0.6个百分点，影响了1.1个百分点左右，这也是现在大家感到头疼的问题。持续下滑的投资还会继续，不会因此而改变。从土地购置来说仍然是负的，虽然8月份有些土地供应情况较好，处于上升阶段，但是仍然整体是负的。更重要的大家比较关心的，可能周总还重点讲这个，就是销售，销售和销售额都处于持续下降，下降趋势没有因为金九银十而扭转。

  年初的时候可能下降15%左右，从现在看来很好，没有下降到超过10%，东部地区比较严重，下降大概超过30%，但是中部和西部地区是8月份才开始转好，7月份以前，中部和西部地区都是正增长，销售还是正增长。

  如果把保障性住房加上，今年总量没有低于去年，今年是大于去年1倍，两者相加，今年真正的供应总量不低于去年的13亿平方米，可能远远高于这个数字。

  更可怕的是房地产开发资金到位情况变成2.9，这是一个非常可怕的数据，在三个基础上维持了一段时间以后现在低于3了，其中个人消费贷款增长了4%，这是历年以来最低的，而开发带并没有减少，仍然维持了10%几的样子。从总体来看，很重要的就是没有其他资金在进入到房地产领域。去年有些是房地产行业本身回收情况好和再投入情况好，今年是非房地产行业进入到房地产行业的资金是大幅度减少。如果说今年信贷减少了或者是境外融资减少了，同比例看减少数字并不大，但为什么从10%到20%几下降到2点几呢，还是一个信心问题和整个市场的能力问题。如果大量羁押而回不来，就出现问题。

  另外还可以看到的数据是投资总量在下降的同时，新开工是下降的，尤其是住宅开工下降幅度更大，总共今年到现在为止增加了10亿平方米，住宅大概是6亿多平方米，这个数字在明年时候可能显出来住宅投资信贷下降的幅度。

  为什么？按道理说市场应该是健全，三中全会强调应该有一个完整的市场，但是很遗憾在中国出现问题是我们不是一个完成市场，而是被人为破坏的市场。没有一个市场中国家不进行宏观调控，这是毫无疑问的。宏观调控有两个目标，一个让市场更健全。另外，为了保证市场GDP在稳定增长中起到作用和为了保证失业率。如果是前者靠的是市场民间为主的力量，如果是后者靠的是政府的独角戏，我们看到上半年很明显基本建设投资迅速增长，但是其他民间投资迅速下降，而且下降在持续。不管独角戏怎么唱都无法支撑，这样可以看出来在市场中有没有以市场开放为主的先导作用，是决定市场的一个基础条件，房地产市场更为重要。

  三中全会明确提出房地产土地流转问题，特别是农村土地的流转问题，三中全会提出的方针目前为止落实，最典型是土地垄断，为什么大城市用高价地拍卖，为什么把土地基础数据大大提高，比如北京，每平方米基础地价提高了4倍，高的到10倍，北京市核心区域已经到了29000多，如果加上契约税就是30万平方米的地，还没有盖房子。这个时候政府为什么要这么干？很重要的就是政府把土地作为一个投资品或者是投机品，重要不在于进行土地拍卖，而在于用时间和垄断和周期控制价值。当你价值低的以后不推土地，当价格高了以后限制性土地，让土地价格越来越高。

  某些地区在低潮的时候用地方政府的财力或者是管控的基础设施公司或者是平台公司高价维持土地，目的就是把土地财政作为重要的支柱，目前达到4.1万亿，今年土地财政的钱作为支撑地方政府进行资本建设和扩张的一个余地。

  第二，金融问题。中国很重要的就是没有开放的金融问题，去年出现房地产交易量下滑，最大问题是银行大大提高个人消费信贷利率。我个人认为这次导致所有消费下降的重要原因两把刀，第一把刀就是个人消费上涨，利率上涨，再就是保障性住房增加推动的促进作用。由于没有公开的消费市场，没有证券化，人们只能买房子去获得，城市化发展过程中房地产升值获得红利，如果有证券化基金，人们不通过买房子，可以买基金分享，让没有支付首付能力的人可以分享房地产分化过程中获得的红利。

  也有人说银行个贷利率为什么不能降，因为银行是唯利是图的，确实是。但是银行唯利是图不等于市场不能改变，如果把个人消费信贷证券化，就完全可以解决，因为证券化以后还有5、6，尽管比现在利率低了，但是仍然比购买国债的3、4高得多。同时可以让老百姓通过个人消费信贷而分享城市改造的红利，恰恰我们没有推行这些，由于我们限制了金融市场导致的结果就是人们只能为银行打工。

  刚才在会议的时候看到一条微博，就是所有人都在说，所有产业特别是房地产业都在为银行打工，毫无疑问，如果不开放金融市场，房地产怎么能叫做完整市场呢？所有在国外有融资条件的企业，我们看看报表都可以看到，他们上市公司在资金成本这一项中远远低于国内的上市公司和非上市公司的资金成本。

  比如刚才公布的这些品牌价值中，如果不看到境内、境外资金差别，我们就会发现凡是在境外上市的企业都可以获得比境内上市企业更优惠的资金成本，起码影响利用率2到3个点。如果拿小开发商的成本之7、8个点，人民币升值过程中大量的境外汇款。但是我们没有对个人消费市场的信贷，导致地方政府出台银行要求银行降到0.7倍的回利率，如果是联邦政府，我们可以体现地方政府的权力，如果是大一统的中国制度下居然会出现地方政府要求银行0.7的利率情况，中国银行会要求各大银行实现个人消费优惠利率，可是银行居然可以不听，中国现在最大问题恰恰是，我们不开放金融市场，让银行只有一条独木桥，所以逼得银行就可以用更高的利率来吞食和抢劫民间财富，最后结果就是说贫富差距。

  很多人在攻击房地产领域里面有大量投资和投机行为，我们的中央政府命令文件是禁止投资和投机，那还叫什么市场呢？企业家最主要功能就是发现不平衡，当东边粮食多，西边粮食少，就把东边粮食运到西边去卖，这就是市场的变化。而明摆着就是投机和投资行为。如果是取消了投资和投资绝不会有市场。

  目前遇到问题恰恰是这样问题，银行讨论风险的时候，最大风险就是银行取消了回避风险的工具，比如说证券化，世界所有银行都把证券化作为金融风险中回避银行风险的重要工具，中国政府恰恰把所有工具都取消了，然后再天天讨论我们要测试，压力测试来看，看看我们银行是不是能扛得住。

  我们再看看税收，在银行认贷又认房情况下，已经把投资和投机路堵得很死。但是我们税收仍然把所有消费者的购买能力削弱了。比如说香港可以用购买一套住房的时候，通过升值免费去增值，去换自己的新房子，但是中国政府不许。我们也可以看到在世界上所有的资本主义国家都给了老百姓购房一个优惠贷款，就是用个人信贷充抵所得税。

  重复征税，把土地的出让资金变税金大大提高了纳入的成本。为什么租你土地资金变成纳税成本呢？按道理说，所有的营改增中，首先应该把土地出让金扣掉，应该在汽车行业购买的发动机，在整车上税时候没有发动机的税，购买轮胎也不进行轮胎上税，轴承也不进行轴承上税，都抵扣了。为什么房地产不抵扣？在房地产中都是多次上税。方太老板说，油烟机上四次税，第一次是购买油烟机，第二是施工单位还要收税，第三，就是纳入房价中再次税，第四还要根据房价再上一次税。比如精装修所有的电视机、电冰箱等等。

  整个纳税体系中还有一个很重要的问题，为什么住宅地价比公建地价高，全世界都几乎难见到，我们都是随着单位缴纳的，所有办公楼里面集中自己所得税以外，包括所有员工应该缴纳的个人所得税。但美国个人所得税是随着居住地缴纳的，其他地方也这样，在租住使用过程中减掉一部分税，通过纳税办法来弥补。因此，最富裕的地区往往是治安最好的，地方政府手里钱最多的，服务到位，教育医疗都是最好的，恰恰相反，所有居住地里面地方政府除了从土地中获得巨额收入以外，都只是赔钱，还要负责保安，负责垃圾，负责卫生、负责其他的所有东西，但是不能在住宅中收取任何税种。所有导致结果就是让我们市场更加扭曲了。

  再看看所有限制性条件都是市场化，限制性条件包括银行最有利又认房又认贷，如果两套房子向你进行贷款，一套房子抵押成本更高还是两套房子抵押成本更高呢？那么哪一个保险系数更高呢？明明两套房子更保险，可是银行反而认为你应该付更高的利率，这就是我们用限制导致市场的下降。过去限都让房地产发了财，银行说我们没有希望你们给我们发财的方向。并不能说市场城镇化已经完成了，也不能说人口高峰期已经过了，更不能说因为人口出生率在下降过程中，现时的就没有了。尤其是老龄化过程中，家庭户数不但没有增加，还下降了。限制导致市场不完整的结果。

  昨天召开国务院会议上提出，希望把西部地区的城镇又有就业，又有保留，让所有人不再迁徙，不像候鸟一样留在当地，为什么不留在大城市呢？没有搞懂人们自由选择权利是社会中更应该拥有的。

  北京自住房让20万人在抽签，他们像赌场一样在中奖，每个人都在讨论为什么北京出现交易量迅速下降的过程，因为把大量欲望或者希望寄托于摇号，资本运营商提供的不是保障性权利，而政府本来应该提供的居住权利的保障，那3600个保障性房和1200万套统改，不会影响到库存，因为只是居住权利，不是财产权利。政府不想承担责任的时候，把所有责任推给市场，让市场承担，于是保障性住房变成财产权力，而不是居住权力，这个财产性权力变成人们发财的机会。

  北京市政府自住房，一个是竞价的时候从来不舍得从土地中少拿一分钱，所以50%挂牌自住房，变成100%变成自住房，请问你投资了吗？如果资金是老百姓投入，凭什么拿30%的收益呢？就是因为制定一项政策，让获得更多的投资和投机的机会吗？如果都不批评政府这些错误政策，最后导致这个结果不是市场，而是变成了政府玩弄消费者的一个工具，我个人觉得变成一种财富再分配，这种再分配过程认为只是有利的人群更有利了。

  如果降价卖不出去房子，说明没有需求了，但是从现在情况看某些地区当降价时候有需求，是卖得出去，但是如果降价有需求而没有增长说明什么？说明政府有问题。

  我们更需要研究的不是在现在非市场条件情况下，房地产市场走向什么地方呢？更应该研究三中全会研究下，如何向整个社会发出呼吁，希望政府让房地产更加市场化，如果有更多市场化条件下我们不认为出现问题。我个人认为我们可能会下降，但是下一个低点，不可能低于上一个低点，也可能高于上一个低点。

  从总体来看，在整个波动过程中有高有低是平台的过程，中心轴是不变的流程。我们在2003年的时候做过一个测算，认为中国房地产投资在住宅投资上最高峰期是10万亿，现在为止去年完成8万多亿总投资，其中住宅投资接近6万亿，达到原来2020年的结果，加上保障性住房已经接近2025年8万亿左右，非商品房占了很大的比例。

  从北京数据看，保障性住房在开发商手里大概有40%到45%，另外是政府直接建设，把这两块的投资总量都加起来，现在已经超过8万亿。那么再往上升过程中已经不太可能了，现在如果按照一万亿左右贷款需要配3万亿左右的棚户区改造资金算，大概是4万亿的过程，已经接近于顶部了。

  如果按照国际情况看，原来预测2020年的时候应该是房地产的供应总量最高峰，实际情况做不到，中国是2030年是持续增长过程。但是十二五中，3600万套保障性住房，导致短期之内迅速提高了供给，增加了库存。一方面开发商每年生产房子7百到8百万套新房，同比例是接近1：1的二手房交易，大概只有12个城市二手房交易量高于一手房。保障性住房一年700万套，相当于现有的开发量上高了一辈，因此出现大量库存。银行问题是为什么出现大量库存的时候，中央政府还在提出要加速保障性住房和棚户区建设，不管开发商销售如何都不影响GDP，真正影响GDP只是投资。

  中央为了保证中央值的部分，不管库存是不是有，还继续加大房地产投资，开发商不投了，我更要投，那你不是故意增加库存量吗，目的不同做法自然不同。现在两个统计数据，一个是现有库存总量是180亿，统计局一共竣工是135亿新房，还有50亿左右的旧房，还有20亿左右的拆除量。但是按照国土资源部来算，认为有230亿的拆除量，城镇化需要240亿的量，目前只有人均35平米，没有扩大，以后有2.3到的折旧量，去年是13亿，住宅是70%，加上保障性住房15亿的住宅供应量。如果GDP降到6到8的过程，60%城镇化率过程中，有可能降到10到12亿，就是前面说的波动中会降一个平台。

  再到接近于70%城镇化率的时候，也许GDP只有5到7%的水平，那时候只有8到10万的增长量。前段接触了日本、德国的代表团，他们说7%已经是天大的幸福了，再熬多少年很难达到7%的增长率，中国人已经习惯了8%以上的高增长，到了7%是痛不可言，7%是仍然是很高的增长。如果按照8到10亿的增长量也仍然很好，2011年、2012年销售量都在10年以后。已经习惯在不断的攀升过程中增长，一旦维持到一个时间或者再一个波动过程中维持一个下一个平台的时候，觉得日子过得很困难，这就是面临的问题。但是我更想说的是，如果我们市场归回于完全市场化的一个条件，实际上完全可能把人均35平米增加到40、50、60、70，我们现有测算不低于35平米，而是40、50的时候。当人均GDP一万的时候，人均以40平米计算，如果是2万水平，可能要求人均接近于60%，这样现有的测算全都推翻了。在中国城市中需要的可能是更多一些住房要求。

  这三张图，看看整个发展过程中住房，白的是住房，国民资产收入中的总量越来越高，法国、德国，不管哪一个国家，未来发展中住房建设总量一定越来越高，而不是衰退。谢谢。