刘志峰:促进上市房企提质增效 推动行业平稳健康发展

促进上市房企提质增效 推动行业平稳健康发展

在2014上市房企测评成果发布会上的致辞

刘志峰

中国房地产研究会会长、中国房地产业协会会长 刘志峰

  女士们、先生们，各位来宾、各位朋友：

  大家上午好！

  首先我对参加2014中国房地产上市公司测评成果发布会的开发企业和各方面人士表示欢迎！向入围房地产上市公司100强的开发企业表示祝贺！向参加测评活动的各位专家、金融界及新闻界的朋友们表示衷心感谢！

  今天是我们连续第七届发布上市公司测评报告及排行榜，也是连续第二次在香港进行发布。虽然房地产上市公司只占全国房地产开发企业总数的较少一部分，但其具有极强的行业代表性，能够充分反映和折射出整个行业在市场开拓、经营管理、市场营销、行业风险以及发展导向方面的基本趋势。对上市公司综合实力的评价评估，可以有效地促进开发企业以及整个房地产业的良性竞争和健康发展，对于房地产市场未来发展具有很强的指导意义，同时也能为政府、金融机构、消费者等各方进行科学决策、提供极具参考价值的信息。通过这次测评有以下几个特点和动向，值得大家关注。

    第一，负债水平上升，风控有待加强。

  当前，我国经济已经从高速增长进入中速增长。2013年，全国房地产投资、销售两项指标再创历史新高，但由于销售良好，上市企业普遍加大杠杆力度，使得偿债压力有所上升。从长期负债比率看，房地产上市公司资产负债率均值和净负债率均值均为近三年的最高点，虽然一些领先的房地产上市公司通过高周转模式去库存，有效地保证了资金回转，降低了财务风险，但整体看，2013年抗风险能力较好的企业与上年相比，数量有所下降。面对市场不确定性和来自融资的压力，房地产上市公司要根据自身情况积极应对，在稳市场、调结构、促转型的同时，关注风险控制，采取稳健经营，保持财务健康，提高自身的调整能力。

    第二，市场理性回归，成本意识加强。

  我最近在多个场合讲到，房地产行业在经历了十几年的快速增长后，进入了增速的换挡期、结构的调整期、品质的提升期、政策的完善期。从近年来房地产上市公司的经营活动和财务状况看，房地产行业盈利空间收窄，企业盈利能力不断稀释。客观讲，目前房地产行业既不是过去人们所说的“暴利”时代，也不能说进入了“微利”时代，而是处在一个市场理性回归的“中利”时代。这次测评成果反映：2013年上市房企净利润均值止降回升，净资产收益率和总资产利润率均值两项指标终止了前三年的下滑趋势，出现了微涨，特别是大多数领先上市房企实现了净利润的正增长。但也要看到，就行业整体而言，能够维持盈利和盈利增长的上市房企数量较上年明显减少，只占不到总量的三分之一。加上目前土地、资金和人力等成本的不断上升，导致上市房企成本费用和利润率不断下滑。因此，上市房企要比普通的开发企业更好地管住成本，通过精细化管理，提高企业效率效能，促进综合盈利水平不断提高。

    第三，多业态发展形成，转型与服务双提升。

  上市公司除了组织架构比较先进、运作方式较为透明外，在创新方面也有优势。2013年以来，房地产上市公司加快了经营理念、发展模式、服务手段的创新，万科、绿城、保利、世茂、远洋等企业探索社区服务、资产管理、小股操盘、代建、地产基金管理等轻资产模式。他们的共同特点是，由传统的住宅开发商向城市综合服务商转变，但也有一些企业坚持重资产模式，以规模求胜。如绿地仍提出“扩体量、提质量、增能量”，确定今年销售额为2400亿元；富力、合景泰富也通过大量开发和持有商业物业，形成稳定的收入和租金来源。无论是轻资产还是重资产模式，都反映了未来房地产企业的业务重心，从单一开发转向多业态发展、多样化服务；从追求增长速度、土地增值转向追求提高质量和提升服务。这是一个比较好的现象，也反映了全行业转型升级的成效。

    第四，区域、城市分化加剧，机遇挑战并存。

  2013年，房地产上市公司与普通房地产企业相比，更注重围绕区位、交通、生态和环境等战略发展，更强调围绕“以人为本、产城融合”进行布局。从拿地策略看，既有企业一向看好的一线城市，又有企业比较熟悉的重点区域，也有企业按照城镇化发展战略的针对性布局。但总体来说，一线城市和二线重点城市仍是房地产上市公司布局的重点，土地储备也更多体现在企业的不同业态发展上。随着各城市房地产市场的进一步分化，房地产上市公司加快了资金流转速度，放慢拿地节奏，把更多精力放在完善住宅功能和公共服务配套上。近年来，随着房地产企业土地购置费用的增加，一些城市的库存加大，房地产上市公司承受的压力有所增加，因此，要将企业决策放在整个经济发展和城市发展环境当中考虑，特别是中小房企要有应对更多困难和挑战的准备。

  各位嘉宾：从本次房地产上市公司测评结果看，我认为，今后一段时间，房地产行业要想保持平稳健康发展，要具备以下几个条件：一是企业要有符合自身发展的业态和适度调整的能力；二是要具有转型创新的经营团队；三是要有金融创新的不同手段；四是前端要有产业化的建造方式，后端要有服务链的价值拓展；五是企业发展导向要符合绿色低碳、节能环保的国家政策。同时抓住新型城镇化机遇，发挥上市房企在机制、管理上的优势，带动更多开发企业，共同促进房地产业在发展新阶段，取得新业绩！

  谢谢大家！