张玉良：中国房地产企业国际化的探索与布局

  2014年3月19日，“2014中国房地产500强测评成果发布会暨500强峰会”在北京举行。这是中国房地产研究会、中国房地产业协会与中国房地产测评中心连续第六年进行此项测评。中国房地产研究会会长、中国房地产业协会会长刘志峰等领导和专家，以及房地产企业、研究机构和媒体人士近500人出席了本次峰会。中国房地产研究会、中国房地产业协会官方网站中房网对本次测评成果进行了直播发布。中国房地产研究会副会长、绿地集团董事长张玉良在会上发布了演讲。

  各位领导、各位企业家、各位新闻界的朋友大家好，很高兴参加这个活动。首先非常感谢主办方的邀请，特别要感谢刘志峰会长的邀请。首先要对这个发布会表示祝贺，这个发布会说明了过去房地产行业和这个行业的企业都有特别大的进步，特别是发布会当中提到的在各方面取得的成功，都令我们值得欣喜。

  刚才老任讲了从崩盘开始，到最后的数据，都是令我们非常坚定的。过去的一年大家都是比较愉快的，这个行业跟我们的企业都有了很大的进步。这个进步是对中国去年一年整个国家的成长和进步做了重大的贡献，特别是在两个数字方面，国家有关部门没有公布，一个是在GDP增长当中，一个是在财政收入增长当中的比重，它的贡献率，就是这个行业的贡献非常大，可能由于各种因素没有公布，但是据我所知是非常可贵的。

  刚才任志强同志从崩盘开始讲房地产今年的形势，我认为这是从担心的角度看。如果从这个行业跟我们企业积极的角度来看，我觉得应该要思考什么呢？就是我们怎么转型，我们怎么更创新，我们怎么更国际化，使我们这个行业的企业有更强的竞争力。按照刘会长给我出的题目，要讲讲这个行业的国际化。

房地产行业的国际化正突飞猛进

  这个行业的国际化，这两年进步很快，而且成长的势头提升很快，我的PPT当中有一些资料。2013年过去一年，海外房地产投资达到76亿，比上一年增长64%，这个数字有合理的一面，也有正确的一面，但是也有不完整的一面，因为不像一些国家和一些地区比较容易拿到准确的数字，可能也不一定完整。但这个数字同时又表明什么呢？去年一年整个中国企业在海外投资是突飞猛进。今年特别是今年的前60天，我们国内的媒体都报道了，国内一大批企业在全球的投资，而且都是以一线国家、一线城市为目标。60天里，有数据说增长超过了530亿元，我觉得这个数字比较可信。

  这些企业大规模的往外走，往外走的势头还那么猛，从我们集团来看我也感受到了，我们从去年8月，到今年的1、2、3月每月都有出国，都是因为项目出国，每次出国都有一些成果。我们其他的一些企业也都在很快的走出去。这些企业出去的特点：

  第一是以龙头企业为主，差不多是国内比较有名的，大家都觉得在国际上可以有竞争能力的企业，比如万科、万达、碧桂园、中海等等，当然还有很多其他企业，因为有些企业所有制是民营的，所以没有公布，属于闷声发大财。

  第二是投资的地区基本上都是发达国家以及人口快速集聚的城市市场。去年12月，我跟建设部的领导去汇报，说城市化在加快，您的意思是不是向全球发达国家发达城市集聚，我的体会实际上确实如此。为什么到发达国家发达城市去呢？因为它的法规、制度比较完备、比较成熟，另外人口集聚是特别快的，当然包括相当多的中国华人的集聚。比如我们去纽约、洛杉矶、悉尼、墨尔本、伦敦，这些城市都是经济增长比较稳定，而且是逐步往上提升，更重要的是这些城市像北京、上海一样，人口集聚能力非常强。走在纽约大街上，大家讲什么文你根本不知道，如果你英文好一点，可能有些人讲英文、西班牙文等等，如果你英文差一点，根本不知道他们讲什么。如果你想住在曼哈顿周边的酒店，几乎每天都爆满，因为它的集聚是全世界的集聚。为什么大家会到这些城市去投资呢？除了经济成长性以外，还有一点就是人口集聚能力。

  第三是向华人比较多的地方延伸，不仅有移民、有投资，还有留学生、旅游等等，当然除了酒店、商场，还有其他的服务，这些服务是我们走出去的特点。

  第四是我们现在企业走出去总体来看还是试探性的，还没有到成熟性的经营和成长，以我自己的想法来看，我们现在提出走出去要以自己经营为主体，而不是光靠财务投资公司，财务投资公司恐怕也不是你的优势，因此你要探索自己管理自己的道路。但总体来看，我总觉得我们都是处于一种探索阶段。这是我想说的第一个情况。

绿地明年海外投资将超过400亿美元

  第二个情况，从绿地去年比较大的规模走出去以外，到今年我们继续有较大的动作，这些动作从数据来看，我们还是属于投资量比较大的。去年我们整个一年投了一百亿美金，去年号称是七国11个城市，今年到现在为止是九国13个城市，投资总额美金数是200亿美金，今年按照我们的预计，会超过200亿以上的投资，明年可能会翻番，明年海外投资额可能会超过400亿以上。从1月到2月到3月，我们每个月都有比较大的进展。现在投了九国13个城市，除了中国周边国家以外，大部分是发达国家、发达城市。接下来还会有比较大的推进。这些项目现在在海外影响也不错，受益也非常不错，有一些话海外媒体比较关注，我们也不便多说。比如我们第一个项目在韩国济州岛，我们当时投了1500万美金，去年一年收回来超过10个亿人民币，而且他们房地产投资销售管理跟中国一样的。像澳洲，收到以后，10%是可以用的，但是同一时期银行会给你贷款，对开发商来讲，只是差一个贷款与存款利息的成本，其他也一样，因为你销售了他只是把贷款贷给你。这种项目情况，从现金流、从销售的节奏、从投资的步骤到净资产回报率都是非常好的。有些数据我不便说。

  比如我们澳洲的项目，去年3月份付了5%的土地总额，1.07亿澳元买的，6月份又付了5%，9月份付清了，11月份就卖房子，而且11月份一个星期内开盘，就卖了280亿澳元，99亿人民币。这当中有一部分可以用，有一部分规定不能用，但是你要承担向银行贷款，每平米的利润和投资回报率我们觉得都是非常可观的。所以这些项目从我们的看法来看是非常成功的。

  在美国的项目我们也有两个，一个是在纽约，60万平方米，14栋楼，在布鲁克林区，底下有地铁。在洛杉矶的项目，有4栋楼，17.95万平方米，投资10亿美金，号称是美国30年来投资规模最大的，现在已经开始做投资移民的销售。洛杉矶的项目已经开盘，也在做投资移民的项目。这两个项目目前都是我们自己对前景都非常看好。伦敦现在也有两个项目，还没有进入销售。美国的项目一个已经开工了，现在正在进行销售，还有一个是7月份开工，马上也要进入销售了。

绿地的国际化经验

  从我们的做法来看，有几条。第一，我们对全球来讲是在做全球的移民市场、投资市场、消费市场，实际上我们是以中国市场的海外延伸为基础，因为对于中国企业在全球来讲，可能从华人的消费市场有优先的竞争力，因为你懂得华人的消费，懂得华人的生活习惯，而且很多是我们在国内的投资者，他对你比较了解，更青睐于你。所以我们虽然是做全球市场，但是首先落脚点是做华人市场的延伸。

  第二，我们是和中国的中产阶级共成长，比如除了投资以外，还有他的旅游、他的留学、他的移民，至于投资和移民的原因大家都很清楚，现在中国这种情况，很多有钱人都非常愿意把钱放在海外去，各种各样的因素都有，有些因素不太好说，但这个市场上消费的转移是向海外的，但是也有一些外国的所谓专家讲，中国不可怕，中国富起来了以后，中国全部的财富全部到国外去。到底是不是这样我不敢说，但是确实有很多中国有钱人的资产都到国外去了，移出去的势头非常猛，确实很多人都把财产迁出去了。

  第三，培养自己的团队自主开发，也做开发商，也做运营商，不光是做投资商，只有这样我们认为才能培育这个跨国公司自己的竞争能力。

  第四，我们追求的是可持续发展，可持续的跨国经营。国家商务部有一个标准，对中国企业界定为跨国公司的标准是三个指标，年度投资额、利润、年度销售收入，如果在海外超过20%以上的，就认为你是跨国公司。当然我们不是为了说你是跨国公司而跨国公司，是表达在海外竞争能力的三个指标，而让这三个指标实现，要追求可持续发展，并不是说这个项目做完了，明天就回来，要一直做下去。一直做下去，就是要看自己的竞争能力、自己的开发能力、自己的应变能力，不是简单的光投资能力，光投资能力还不够。

  绿地的国际化体会

  第一，中国的企业包括房地产行业，房地产行业跟其他行业来比，我们这个行业走出去是比较晚的，但是这个晚的原因是各种各样的，比如我们有巨大的市场，我们刚开始走出去竞争能力不够，品牌能力也不够。但是到今天，我认为有竞争能力的企业就应该走出去，企业竞争的最终结果就是全球竞争，而全球竞争是所有大企业必经之路、必由之路，只有在全球去竞争，才能成为真正的可持续的跨国公司。因此我们认为，当你的企业发展到一定规模以后，就要全球竞争，当然走出去的竞争一定是重要的途径。也有人跟我说过，中国市场这么大，13亿人口不做，为什么要去做1300万人口的市场呢？我觉得这个话讲对了一半，还有一半没讲对，中国市场正像任志强刚刚讲的，一定是在未来十年非常好，但是同样现在全球市场也非常不错，如果你有能力，你会增加一块可以去争取的市场，而且这块市场不仅仅是对你竞争数据的体现，更重要的是你这个企业能够更加全球化，更加能够参与到全球当中全方位的提高竞争能力。

  第二，国际化有助于开拓企业新的发展空间。过去我们在国内也做得不错，但是对国际的一些开发不太清楚，从理念到做法都不清楚，实际上现在的海外市场空间很大，现在全球的经济从发达国家底部往上提升，而中国经济从十几年的高增长在往下平稳增长，而同样的市场价格我们是在高位，有些地方可能要往低位。而全球的资源价格在低位，逐步在往上。所以这个时候进入的时候，正好是资源价格的低位，未来产品价格的高位。我举个例子，我们在去年初在悉尼买土地的时候，那时候资源价格相对比较低，我们评估房子售价大概一万三到一万四，结果卖了一万七，平均一万八还不只，因为去年他们平均一年增长了20%左右的房价。因此，我们觉得从资源价格到市场产品的价格，到市场空间，各方面都有很大的成长空间。

  第三，做国际化以后，会觉得你在全球能力会更强大，你做了国际市场以后，对国内市场也有很大的帮助。首先你企业在全球的影响就很大，今年我看了一下我们企业，在全球一流媒体几乎每个月都有关于绿地的报道，从华尔街日报到纽约时报，到英国泰晤士报，到澳大利亚BBC，到新加坡，所有的这些主流媒体都会报道我们在海外的经营状况。这种全球影响力的提升，为你在全球配置资源创造了极大的条件，无论是纽约的市长还是伦敦的市长还是澳洲的部长，还是加拿大的市长，不管是投行还是汇丰等等，都会找你来合作，因为你在跨国经营，他期盼跟你对接、合作。所以当你全球化经营以后，不仅是增强了全球化的品牌，而且在你全球化获取资源的能力，都有很大帮助，当然资金也增加了。我们一些大区在海外的资本市场资金获取的成本都是非常低的。为什么在国内很多企业觉得不差钱，因为在海外成本太低，2点几、3点几等等都可以拿到比较廉价的资金，这表明全球市场配置资源能力非常强。当然还有其他一些资源的获取，所以我认为国际化非常有助于你这个企业在全球化配置资源的能力。

  第四，对企业来讲思考问题的能力和管理能力都有极大的提高。我们简单的比较国内的地价到底是高和低，讨论来讨论区，说房地产利益到底被谁拿走了，争论不休。一般土地价格占30%，高一点的是40%，一二线城市有的40%，有的50%，有的还是60%以上，就是政府的土地成本、税收等等。你知道在美国、澳大利亚、英国是多少呢？一般不超过20%，会发现我们很多土地成本是不合理的。还有一些政策，在美国一次性出售的税收费很重，我们讲中国房地产税收很高，但是在美国出售一点不低，可能还比你高，美国房地产一次性出售所得税45%，他鼓励你出租、长期经营，但是在中国要长期出租经营，银行不给你贷款，或者经营性贷款很困难。反过来你经营的收入，这些税收还可以避很多，你出售的费用反而低。美国的税收是科学的、是合理的，鼓励你长期持有，长期持有税收反而低，一次性出售反而高。既鼓励了消费者也让开发企业一样给你贷款，解决了你的资金渠道。我们看到一些趋势、方向，未来我们国家会从这个方向努力，也要向全卖光或者全持有、全经营，逐步逐步向国际开发商的理念、方法和具体的做法去靠近。所以我认为国际化对整个企业会有很大的帮助。

 房地产企业国际化进程应该注意的问题

  第一，确实是有能力的可以去，没能力的去的话还不合适，要符合企业发展的战略，符合你的自身特点，如果不符合你自身的规律，不符合你的战略定位，不符合你的经营能力，肯定是不行的。特别还要符合什么呢？要有精准的市场定位，你的产品给谁，消费者是谁，给谁服务，从我们的观点来看，我们首先是要为全球化的客户，为他投资、为他度假，为他服务，当然还有其他全球化的客户。

  第二，要确实了解各个国家在地产方面的法律、政策、汇率、税收都不一样，国内有的时候是这个费用，有的时候是那个费用，我觉得确实需要比较好的深入的了解，包括税收，有的国家的税收比如韩国税收就很优惠，你地产交了所得税，后面再投资是可以抵扣的，我们国家一征是10%，有的是12%，一销售恨不得给你代征就征掉了。人家征完了以后，后面投资是退给你的，这就是优惠。各个国家的政策都不一样，当然还有其他一些持有的税费很高，这也得考虑。

  第三，在分工细化且系统的海外市场，要用好专业服务机构的力量。在全世界大概几家核心的机构，你需要资金，它帮你找资金，你要定位，它帮你销售定位，你要卖房子，它帮你卖房子，这些机构都非常专业化，你只要花合适的钱，它的报告我个人体会都是精准度很高，职业道德很强，基本上都可信。当然虽然可信，你自己还要分析对你管不管用。我们现在所有专业的服务，都是请这些国际的一流机构提供服务，这些力量要运用，但是在力量运用的过程当中，千万不要把自己当成傻瓜，要根据自己的情况来定。

  随着中国房地产市场发展的步伐，全球化的发展一定会方兴未艾。谢谢。