任志强：中国房地产市场二三十年内不会崩盘

  2014年3月19日，“2014中国房地产500强测评成果发布会暨500强峰会”在北京举行。这是中国房地产研究会、中国房地产业协会与中国房地产测评中心连续第六年进行此项测评。中国房地产研究会会长、中国房地产业协会会长刘志峰等领导和专家，以及房地产企业、研究机构和媒体人士近500人出席了本次峰会。中国房地产研究会、中国房地产业协会官方网站中房网对本次测评成果进行了直播发布。中国房地产研究会副会长、华远地产董事长任志强在会上发布了演讲，以下为文字实录。

中国房地产市场二三十年内不会崩盘

  当前最热门的话题可能就是崩盘了，所有人都问我是不是房地产要崩盘了，我个人认为中国房地产市场，起码二三十年不会出现崩盘。

  这就出现一个基本的定义，什么是崩盘？当美国出现经济危机的时候，房子一块钱也没人买。但中国不是，即使有人吵吵说谁谁谁降价了，我刚才很高兴看到毛大庆，我看今天网上说的最多的就是万科两万六的精装修房，结果卖了两万二的毛坯，所有媒体都说毛大庆降价了，房市要崩盘了。有人说毛大庆说他想报三万块钱，但是建委说你不能卖这么高价，你太黑了，批你两万二吧。所以各种谣言都在说中国会崩盘。

  也就是说从经济学角度来说，可能有两个价格的问题。一个价格是使用价格的问题，如果对于那些刚需者来说，这个使用价格不管高和低，可能都得赶紧买。因为我不买，可能老婆跑了，她不跟我结婚了。通常使用价值都是根据成本和市场供求关系得出一个价格。另外一种价格是交换价格，比如说股票，股票没有使用价格，但是股票只有交换价值。比如现在我们看到股市上很多大银行，股价居然低于净资产值，就是在贱卖国有资产。类似情况在地产公司也有很多，有的已经接近1.2、1.3的净资产值了。我们还可以看到另外一种产品，古董、字画，具有交换价值，这个交换价值是根据什么呢？是根据它稀缺资源占有性决定的它的高和低，更主要的是交换价值决定人们对市场的预期，当人们对预期坏的时候，就是交换价值和使用价值之间有不同。而房地产相当一部分，它的交换价格决定于它占有的资源的稀缺性，比如说教育、交通、地理位置等等。

  有人问北京房子是不是该跌了，有记者问我说，保定要变成北京的副中心，是中国的副中心，如果把保定定为首都，可能北京房价会好一点。问题是可能吗？即使它是负的，它也就是负的，保定曾经是省会，天津变成直辖市了，石家庄变成省会了，保定也没变成富起来，最早的衙门在保定的时候，还没有天津什么事，也没有石家庄什么事。但是结果呢？就是因为资源占有，它不可能成为副中心。

今年宏观经济处于下滑趋势比较明显

  一个是我们看到宏观经济出现急剧下行，我个人认为，即使下行了，也还是维持一个比较平稳的状态，去年是7.7%，这个7.7%对前两年来说是持平的状态。当去年12月份我们做了一个预测，估计今年固定资产投资会出现下滑，其中四大项目，一个是制造业，大家都说产能过剩，所以我们在产能过剩需要消减的时候，很多制造业的投资会下滑。第二是基础设施，前两天我们看到一个新的消息，可能要增加城镇化棚改区以及基础设施建设的特殊性，基础设施通常在我们总投资里占1/3左右比例，我们还要看到其他服务业，其他服务业可能要上升，比如互联网、高科技能源类等等。总之这四项加起来，可能仍然处于一个下滑的情况，所以我们认为今年宏观经济处于下滑趋势可能是比较明显的。

  消费，在我们的政府定的是7.5%，去年没做到，今年我估计是持平，也不会有太多提升。我们预测今年7.5%和政府的差不多，大概消费占到4%，就是超过了投资，投资大概降为3.6%，出口负数略为下降，去年负的多一点。从价格上和世界经济的好转情况看，可能对GDP的影响会略小于去年。

  对房地产来说，固定资产投资出现了极度下降，下降的有多深呢？就是2002年的最低数，离政府的指标有多少呢？政府工作报告提出的指标是17.5%，差不多了，我们估计还会出现一些下滑，但不至于很严重。规模以上工业增加值下降幅度也很大，2009年以来最低值，也是好几年没有出现这么低的了。另外一个是社会消费品，11.8%，更低，2006年2月份以来没出现过，也接近八年左右的时间，抗战也才八年，这八年来也是最低数。这是1、2月份非常不好的情况，和我们去年预测的差不多。但是不是就很差呢？我们也不认为是。比如房地产出现了略微下滑，降了0.5%，但房地产仍然保持合理的增速。我们认为房地产投资增速还会继续下滑，但下滑并不会很严重。2012年我们维持在16%、到18%的水平，有可能今年还维持在16%到18%的水平。

目前看不出二三线城市会出现急剧下滑和恶化

  很多人说二三线城市会出现一些问题，但我们从报表上看到的不是这样，在整个地区的分布中，东中西三个部分里，中部地区实际上增长的速度是最快的，销售也同样，今年的销售预计是负的0.1，大家可能认为出现负数了是很危险的，但是想没想去年增长数是多高？增长是77.6%，老保持这么高的增速可能吗？不可能。所以没什么可怕的，但是和前年相比，增长了40%多、50%多，所以系统的量化分析可能是更重要的。

  大家都担心二三线城市会出现大幅度下滑和崩盘，认为一二线城市最好的时候，这张表可以告诉大家，中部地区销售增长是最快的，东部地区是下降最快的，东部地区是大中城市占多数，中部可能是二三线城市和三四线城市占多数，仍然保持最高的增长率。所以从1、2月份的统计数据上看，我们看不出二三线城市会出现急剧下滑和恶化的情况。

  从土地来说，今年略有增量，我们估计这个增量是会维持一个相当长的时间，至少在上半年都维持正能量。开发企业的到位资金去向是继续下滑，这个下滑速度是很快的，大概比2008年还惨，但到位资金两万多亿，这个还要看一看，地方政府来落实中央关于三个一亿和城镇化落实以及城市群建设等各个方面会采取什么措施，这些措施可能还仍然需要房地产给予巨大的配合。

城镇化战略下 市场总体形势难以有变化

  我个人认为，市场总体形势不变的原因是因为，城镇化发展的战略不变，我们已经在两会之后看到了一个新的关于城镇化的文件。进入30亿以上的上涨速度，我更想说的是四个阶段。第一个阶段是从农村进入城市，第二是从小城镇到大城镇，第三是从城市进入郊区，第四是形成城市化圈。我们这次城镇化文件中特别强调的是第四点，就是形成城市化圈，提出了七个城市化圈，我个人认为很难做到，因为我们土地非私有化，这些都是政府决定的。所以大家在选择资源配置的时候无法自由的从市中心向郊区转移，转移过程中就变成小产权房了，我们很难做到。但是中国在50%多的城镇化率的时候，继续增长是没有问题的。这次城镇化文件中提出，2020年要达到60%，还有7.8个点，每年一个点多一点，所以有可能我们在2020年得到65%的增长，所以快速增长趋势是不会发生变化的。既然城镇化的速度不会发生变化，怎么可能不用房子呢？这三个一千亿人口往哪儿搁。从发达国家来看，这条曲线非常明显，而我们中国到70%还早着呢，到2025年以后可能达到70%。这样的发展速度，最早还有十年的过程。

  从经济和城镇化的并行速度快，我们和经济发展水平至少还差16到18个点，相差距离很大，是不是中国经济增长已经变成世界第二位后，我们其他城镇化的水平指数却比世界差得很远很远呢，这几乎是不太可能的。

  我们特别明显的看到一个重要趋势，就是人口向大中城市集中。在过去十年到未来十年，可能都不会发生变化，尽管从主观上来说，和政府的政策上来说，希望形成小城镇化和就地城镇化，以及城市圈，但不可能，主要是资源匹配问题。我们目前已经统计，前十年的数据上看，20到50万人口的城市增长速度是很慢的，4%到5%，但是百万人口以上城市占65%，向中等城市和中大城市集中的速度非常之快，而这个速度几乎是不可想象的地步，你想拦是拦不住的，因为公共资源匹配和就业条件决定的。

  在过去十年里，全国平均增长5.8%，这不是城市化率的增长速度，是人口向城市集中的速度，但京津沪增长30%到40%，可以明显看出来，在大城市京津沪这些城市里，人口增长速度远远高于全国平均水平。我们前面那张表看出来，向大中城市集中的速度是远远低于就地城镇化和小城镇化的速度，老百姓就是这么选择的，不管你政策怎么指导，也不可能把最好的医院、最好的大学和最好的教育搬到中小城市去，搬不过去，所以必然不可能在那些地方形成良好的就业。

  我们可以看到每隔十年的人口普查情况，从城镇化率的情况看，我们是逐年上升的，这个城镇化率是全国平均水平，但在城市分布中可以明显看出，一线城市已经接近60和60%多，二线城市里只有50%或更低，三线城市只有30%，差的比例是巨大的。再次证明，是向大中城市集中，而不是向小城市就近集中的。特大城市也有户籍入户的机会，但是你得等，可能很难，如果按照我们现在户籍制度改革情况下，充分放开户籍制度的情况下，恰恰是大中城市怎么办，而不是中小城市怎么办，这个趋势是不会扭转的。

人口结构决定了我们在相当长时间内消费能力是集中的

  另外从人口结构情况看，虽然我们已经成为了全世界人口增长率最低的十个国家之一，乌克兰还是第一，德国是第二，都是负的，很明显的一个情况看，我们提出了要修改二胎计划，但是二胎计划要在很长时间才能改变我们的人口结构。但是不是这个指数变化发生了以后，就一定是快速的过程呢？不是，我们可以看这张图，这是人口增长的时候，快速进入15到60岁的人群中，这个增长速度是最快的。2010年以后就开始老龄化，但老龄化的速度是在后几年，特别是2020年、2030年以后才开始加速，所以中间的弧形圆顶维持了很长的周期，而在这个周期的年龄阶段的人口占的阶段是最大的。适婚人口，在十一五以前每年增长2400万人，十二五将减少，每年减少2400万，而这个减少将会继续，直到新的孩子出生，变成二胎、三胎才能弥补，但是这个状态要到2020年之后才能明显显现。所以这还会产生巨大的城市刚需需求和住房需求。在适龄的年龄结构，最富有的、最能进行消费的年龄结构占的比例是最大的，所以这也决定了我们在相当长的时间的消费能力是集中的，而不是按人均计算的。

  从人口结构上可以看出来，随着年龄增长和老龄化的变化，德国的案例证明，人口增加的速度和家庭户数增加的速度不是成正比的。当60年到2015年的50年过程中，德国增加了800万人口，但是从1900万的户籍变成了4000万的户籍，翻了一倍，户籍增长的速度要远远高于人口增长好几倍的速度，所以家庭的绝对年龄从3.76降到2.03，我们国家是从3.84降到现在的2.89，降了一个数，后期还会继续下降，这个下降的速度会导致人口没有增加，但是家庭户数增加了。比如我们的限购政策导致很多人离婚，户数从1变成2，这个结果很不好。不是说人口变化决定的，而是家庭分裂速度决定的。

住房消费的需求巨大 未来十几年市场依然是一手住房为主

  从供求关系来看，现在我们从城镇中看，面积已经达到了30多，这是我们公开公布的数据。但是间数在总城镇的合计中只有0.88间，不到每个人一间。从住房自有化率来看，我们五五期间达到了77.9%，五五到六五之间达到84%，但是六五之后是下降了，就是因为户数增加了。这样就导致，虽然我们的住房在不断增加，可是住房自有化率是降低的，最后导致的结果是我们仍然会需要更多的住房私有化率。有人说我们现在已经超过了1：1.1套房。这张图上城市里是66.8%，美国之前也是这个数，在大城市中基本上可以确定70%的是私有产权房，而剩余的是以租赁方式形成的住房需求。

  我们还可以看到成套住房中的比例，李克强总理提到要有一千万套棚户区改造，是不是一千万套就解决完了呢？解决不完。如果按这样的比例算，棚户区类似的住房我们还需要四千万套，这还需要很大的周期去改善，有可能靠棚户区改造的方式，有可能靠旧城改造的方式，有可能靠道路建设、基础设施建设逐步的去建设和开发的模式，这样的过程还需要更长的周期。尤其是在城镇化过程中，小城镇中或中小城镇中，非成套住宅所占的比例更大。就像我们曾经看到的雾霾一样，非成套住宅主要引发的结果就是雾霾，因为他们燃烧的可能是秸秆、可能是煤炭，而整个京津塘这个地区占了领土面积的11%，但是我们烧的煤达到了20%、30%，所以成了一个巨大的烟囱。从其他国家看，美国、日本、英国、韩国，什么样的比例最合适呢？一个家庭拥有1.1到1.2套房，有10%到20%的富余，就是当人们移动的时候，或家庭没有变化，但是家庭居住地和工作地有变化的时候，像我们的公司常常有住在北京的人派到外地去，或者外地的人派到北京来，所以至少有1.1到1.2套房才合理，我们现在是1.102，所以这个趋势也没有发生变化。

  另外是消费结构，当我们早期的时候吃的占的比例很高，住房消费占的比例很低。2012年我们住房比例从85年的3.5%提高到了8.9%，这个变化是巨大的，而这个变化和国际标准差得还很远，从美国来说大概占到25%，任何一个家庭中占到20%多的比重到30%之间是合理的。日本也同样。中国现在只有8.9%，我们还有两倍到三倍的提升过程，而这个增长恰恰是随着我们人均收入增长同步进行的。改革也许会长我们的城镇化加速，在十八届三中全会以来，我们已经两次公布了有关城镇化的文件，合理布局和引导人口流动，也成为近期最典型的一种说法。结构调整会产生区域性差别。我前两天去徐州，整个徐州人口是900万，核心区人口200万，城镇化率已经达到54%，超过了全国平均水平，为什么核心区才住200万人呢？因为下辖了两个县级市，就把整个徐州的人口分摊了。但是常住人口只有800多万，差了100多万人哪儿去了？转移到其他城市去了。这个现象在很多地区都很典型的出现了。也许在不同的城市形成区域变化的时候，随着户籍转移的过程，我们会出现某些城市房屋供应和需求之间不平衡的现象，但总体而言，我们说的这些趋势不发生重大的变化，中国在未来十几年过程中，中国房地产市场依然是一手住房为主的市场。谢谢。