10余省市出台政策力挺房地产！地产信托产品兑付压力能否缓解？

  疫情下的地产信托还好吗？

  2月19日，《国际金融报》记者采访数位业内人士了解到，疫情之下，房企2月至4月实际销售回款会受到较大影响，开发企业可能会面临两三个月没有业绩的情况，资金链紧张程度和资金需求都还比较大。在此情况下，地产信托确实面临到期兑付压力。

  面对这一困境，各方也在努力。近期，已有无锡、西安、南昌、上海在内的超10个省市相继推出地产扶持政策。同时，房地产公司已开展线上促销等方式进行“自救”。房地产信托产品兑付压力或许能在一定程度上得到减缓。

  不过，业内人士也提醒，中央对房地产的调控基调并未改变。当前的多项地产利好主要意在稳楼市，继而避免地产信托出现大规模风险。

  信托计划延期分配

  近期，地产信托方面备受关注的一条消息是，中建投信托发布了一则安泉404号（杭州美好）集合资金信托计划受疫情影响可能出现延期分配的公告。

  记者注意到，截至2月14日，该信托计划融资人已兑付2亿元，余下部分将延期兑付。有分析认为，考虑到该项目有杭州临安区住宅用地抵押，余下的1.5亿元应不会延期太久。

  中诚信托此前在研报中指出，从影响的时间来看，此次疫情对房地产市场的影响时间可能会较长，即使疫情结束后，社会秩序仍存在一个逐步恢复的过程。“如果较为严格的房地产调控政策没有变化，原有的房地产销售周期可能也会拉长，存续的房地产信托项目回款情况以及房地产企业的资金状况仍不容乐观”。

  同策研究院总监张宏伟在接受《国际金融报》记者采访时表示，从房企角度看，2月、3月、4月份实际销售回款会受比较大的影响，开发企业可能会面临两三个月没有业绩的情况，资金链紧张程度和资金需求都还比较大。

  在张宏伟看来，对于短期内可能到期的地产信托，协商展期、推迟三个月可能是解决问题的一个办法。“好多企业也都采取这种策略，目前的情况还需要相互理解下”。

  政策关怀+房企自救

  “受疫情影响，境外融资阶段性收紧，房地产开发企业销售回款不畅甚至面临2月份经营性现金流为0的情况，因此资金需求比较强烈。”张宏伟告诉记者，在这种情况下，政策方面，境内预计会有一些定向宽松，但宽松程度肯定不会是“大水漫灌”，可以给开发企业提供一些融资性现金流，弥补2至4月份这3个月间受到疫情影响的经营性现金流。

  记者注意到，近期已有多个省市相继推出各类涉房支持政策，主要着力点集中在为房企纾困、缓解企业流动性压力、减少交付违约等方面，旨在保障疫情防控期间土地市场稳定有序，缓解房地产行业资金压力。

  就在今日，苏州市自然资源和规划局发布了《关于做好土地出让相关工作有效应对疫情的通知》，政策对苏州既有的竣工预售许可调整价进行了调整。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《国际金融报》记者采访时表示，此类政策使得相关房企在预销售方面的灵活度提高，无论是对于后续的拍地，还是既有的土地开发，都可以形成积极的作用。这一方面有助于加快房企资金回笼，另一方面在后续拍地中减少顾虑。

  事实上，不少房地产公司已开展线上促销等方式进行“自救”，补充资金。比如，2月13日恒大率先宣布网上购房，其成绩单也备受关注，客户认购房屋套数和总价在持续增长。

  地产信托未“松绑”

  不过，业内人士告诉记者，对房企方面政策的关怀并不意味着对地产信托的严监管也会出现松动。

  张宏伟对记者分析，此前，在一些重点调控的城市，政策明确表示房地产信托不让做了，至今还未见实质性松动，也就是说这个“口子”并没有松开。在这些城市，无论是大房企还是中小房企，从信托渠道融资都没有实质性的探讨空间。

  有大型信托业内人士指出，目前信托额度并未松绑，同时在疫情背景下，各大机构都在对存量地产项目进行排查，主要观察房企的经营性现金流能扛多久，存续债务是否能偿还等。

  中融信托助理总裁赵元近日在相关电话会议中表示，春节前接到通知，2020年信托公司的房地产非标额度不能超过去年12月底。公司去年12月底的规模已较同年6月底下降较多，同时，目前房地产公司的融资意愿也在下降，地产融资性现金流（信托地产融资）也不会太快增加，今年信托规模至少在一个季度内会出现下降的格局。

  另有信托业人士告诉记者，未来信托公司房地产业务交易对手大概率还是会保持向头部房企集中的趋势。信托公司在开展地产相关项目时预计会更加谨慎，头部房企仍是目前较好的交易对手。不过，从融资成本来看，信托的优势不大。