三四线城市楼市政策放宽？ 业内：农民进城购房补贴一直有

  近期，多个三、四线城市出台了楼市新政。1月14日，江苏盐城阜宁县发布《农民进城入镇购房优惠政策》，从农房拆除到社保给予了一系列的优惠政策。其中农民进城购房补贴最高5万元。

  此前的2019年12月31日，富顺县人民政府官网发布《富顺县购买商品住房财政补贴实施细则》(简称“《细则》”)，《细则》规定，2020年1月1日至6月30日期间，在富顺县城规划区内购买新建商品房的居民可获得一次性200元/平方米的财政补贴，并且只限在县城规划区内购买新建住房，对购买二手房的购房户不予补贴。

  实际上，早在2008年，自贡市就曾出台过购房补贴政策，此后于2014年、2016至2018年陆续出台或延长相关政策。

  实际上，与富顺县的购房补贴政策未出现相应延期情况类似，不少县地方政府定期会从商品房供求情况、棚户区改造拆迁安置现状、县本级财政承担能力综合考虑，会暂缓或继续出台有关居民购房财政补贴政策延期决策。

  此轮出台新政的三四线城市中，较为典型的是，1月10日，达州市人民政府办公室印发《关于中心城区稳地价稳房价稳预期确保房地产业平稳健康发展十二条政策措施》(简称《措施》)。《措施》从统一中心城区供地市场、放宽商品房预售许可办理条件、延迟城市建设配套费缴纳时间、恢复购房补助、调整商业及车库政策、全面推行货币化补偿安置、调整物业服务收费标准、调优住房公积金政策、加快配套基础设施建设、加强房地产市场监管、加强和改进服务等全方位制定了政策措施。

  1月13日，衡阳市住房公积金管理中心发布政策，即《关于贯彻执行<关于促进房地产市场平稳健康发展的若干政策>的实施细则》，政策内容包括降低首付比例、二套房贷款放松、落实差别化贷款政策、加快贷款发放、轻审批重承诺等。此次政策引发最多关注的是，下调了公积金贷款的首付比例，首套房从三成降为二成，二套房从五成降为三成。

  业内人士认为这对于降低购房成本和影响市场预期等都有较为积极的作用。公积金首付比例先下调，后续也不排除商贷方面的首付比例也会下调，这客观上释放了宽松的政策信号。

  然而，对于农民进城补贴政策，不少业内人士指出，这是各地此前政策的周期延长，与调控放松关联度不大。但易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，从富顺县开始，蔓延到多个三四线城市的新政发布，出发点是为了全面落实因城施策的内容。富顺县、阜宁县的政策从某种程度上代表了一些库存重新高企、交易行情萧条的城市心态。客观上会在2020年上半年带来一波交易行情，刺激新房交易。

  同策研究院首席分析师张宏伟指出，总体而言，各地楼市松动迹象越来越明显。近期三四线城市、包括二线城市某些区域开始从户籍、社保等政策出现松动，适度调整楼市政策；与此同时，也有城市定向收紧，比如山西太原要求结构性封顶才能销售，这是针对市场秩序不够规范的层面进行调整。

  市场面有收紧有放松，而房企身处一个怎么样的环境呢？同策研究院一份研究报告指出，2020年国内“宽货币、紧信用”政策将促经济企稳回暖。楼市融资 环境受“紧信用”影响较大，楼市小周期变化与之关联也较高。但房企现状窘迫：2019年年中以来，房企融资政策大幅收紧，房企资金面普遍紧张，进而纷纷下调房价以保证现金流。这从2019年下半年土拍市场降温可见一斑。即便在华东地区、全国核心一二线城市如南京、厦门等地，在年底的土拍中也出现了城投公司托底现象。

  上述业内人士透露，近期房企看地意愿增强，但投资标准依然较高，龙头房企回归一二线城市，排名30-70的品牌房企在积极布局三四线城市 。2019年三、四季度市场出现回调品牌房企控制拿地利润率要求，是当前土地市场遇冷的主要原因。

  同策研究院数据显示，2019年4季度房企普遍要求拿地利润率达到10-12%，预计2020年1-2季度投资标准将降低至9%左右。房企对市场亦步亦趋。正如绿地控股董事长兼总裁张玉良此前接受媒体采访时所说，2020年房企总体来看，宽松的货币不能流入房地产，但是合理的城市改造应该有资金流入，“因为资金是流动的”。