西安要对商品房预售资金进行监管 专家称意在防范风险不影响楼市

  西安市对商品房预售资金监督管理再出重拳。

  12月13日，西安市住建局发布《西安市商品房预售资金监督管理办法（征求意见稿）》（以下简称“意见稿”），核心内容包括商品房预售资金应全部存入专用监管账户，由监管银行进行监管，房地产开发企业不得直接收取或另设账户收存购房人的购房款；商品房预售资金监管专用账户由西安市置诚资产管理有限公司统一设立；商品房预售资金按照商品房开发项目建设进度核拨，完成不动产首次登记后可提取剩余的重点监管资金等。

  意见稿一出炉便登上本地热搜。对于这一意见稿多数购房者表示欢迎，“不再担心钱打了水漂了”。

  与此同时，业界关注点表现在更多层面，如新规与往期相比有何看点？开发商将受到哪些影响？

  中国房地产报记者咨询业内专家了解到，意见稿的出台是“好事”，但就全国范围而言不是“新事”。此次西安出台的意见稿在监管模式上与其他城市大体一脉相承，旨在防范房地产市场风险，对本就规范运作的开发商影响不大；不过，在监管细节与监管强度上，意见稿确实具有前瞻性。

  全程监管，全额监管

  从预售许可申请到预售资金的拨付使用，意见稿明确进行全额监管与全程监管。滚动开发、拆东墙补西墙等“套路”再难施展。

  意见稿明确了商品房预售资金监管的范围、主体和重点监管额度。其中，商品房预售资金包括购房人按照商品房预售合同约定支付的定金、首付款、购房贷款及其他形式的全部房款；商品房预售资金应全部存入专用账户，由监管银行实行监管；用于支付工程建设等费用的预售资金被实施重点监管，监管额度为所需工程建设资金总额的1.2倍。

  商品房预售资金的支取节点、提取比例也被明确规定。预售资金按照商品房开发项目建设进度核拨，例如完成主体结构验收时，累计申请使用资金额度不得超过重点监管金总额的50%；完成竣工验收时，累计申请使用资金额度不得超过重点监管资金总额的95%；完成不动产首次登记后，可请提取剩余的重点监管资金。7层及以上建筑，增加建设层数达三分之一节点、建设层数达三分之二节点，累计申请使用资金额度分别不得超过重点监管资金总额的20%和35%。

  另外，对于开发商违规处理办法、购房者交存形式和退款路径等，意见稿都给出了明确方案。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进就此告诉记者 ：“对房地产行业的资金监管依旧是当前的主流。商品房预售资金不得随意进入银行内部小金库，或者超出银行监管的账户，这样做本身就利于防范金融风险，使是后续项目的资金开发更加到位。”

  他进一步指出，西安市此次出台的意见稿，将监管节点确定到了不动产权登记，意味着在房屋所有权没有交付给购房者前，开发商需要在资金和建设进度上承担起所有义务。“对于购房者来说，资金安全得到保障；对于行业的有序开发也是一个向好的导向，为开发商提供了明确资金运转模式，部分资金不到位的企业可能面临淘汰。”

  西安本地房产金融专家陈涛向记者补充到：“尽管不少媒体对这份意见稿的解读都是基于‘重磅’类字眼，但从全国范围来看，北京、济南、杭州、长春等城市近几年都有出台具体的预售资金管理办法。各地区的思路大体上一脉相承。”

  2013年3月，国务院出台了《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，要求各地区切实强化商品房预售资金管理，完善监管制度，尚未实行预售资金监管的地区，要加快制定本地区商品房预售资金监管办法。截至目前，全国已有超过70个城市实施了商品房预售资金监管，即便是西安本身，也早于2011年启动商品房预售资金管理系统，各地核心内容同为“设立资金监管专用账户”，正规型开发商早已“上道”。

  不过，与早前相比，此次意见稿在拨付细节、监管主体及监管额度等方面有所加码。

  引入第三方监督机构

  重点资金监管额度1.2倍

  征求建议阶段，意见稿多处看点引发探讨。

  具体而言，西安市住房和城乡建设局将委托国有企业西安市置诚资产管理有限公司（简称“置诚资产”）作为专门的商品房预售资金监督机构，负责上述区域内商品房预售资金监管专用账户的设立，《商品房预售资金监管协议书》的变更撤销，以及预售资金交存、使用情况监控等。

  “这正是与其他城市相比之下的一个明显区别点。”陈涛表示，多数城市的预售资金管理，是通过政府公示符合条件的托管银行名单，房地产开发商自行选择一个符合条件的银行，依照监管标准文本同银行签订协议，自行开设监管账户；而西安市这次出台的意见稿额外指定了一家国有性质企业，统一进行账户开办和预售资金交存。

  他谈到，这为预售资金监管增添一道保险阀，但后续操作还需更加细化和磨合：“一方面，这意味着开发商所有预售款项的交存和取出，都需要通过第三方法人账户，所以后续的流程还有待明确，比如明确专户公章、法人代表公章具体是以房企为准，还是第三方监管机构为准；另一方面，意见稿同时对置诚资产、监管银行赋予了监管责任，将来在落地操作上，双方责任分工还需要进一步理清。”

  值得当地开发商关注的，还有意见稿对重点监管资金额度，设定为所需工程建设资金总额的1.2倍。

  “简单来说，假如一个商品房开发项目达到竣工交付条件需要建设资金1亿元，那么监管账户上可能得存够1.2亿元。相比之下，长春地区重点资金的监管额度是30%，大连地区的重点资金监管额度是110%，西安地区的监管额度明显偏高，开发商的资金链压力增加，但具体执行还看征求意见后的调整情况。”陈涛解释。

  旨在规范管理

  对楼市价格影响不大

  基于今年上半年房价持续领涨全国、西安市密集出台《关于启动资金流动性风险防控一级响应的通知》《关于进一步加强住房市场调控管理的通知》等监管调控政策，部分业界人士认为意见稿旨在进一步抑制房价，另有购房者表示出“倒逼房价上涨”隐忧。

  “个人认为，这次意见稿出台目的单纯，更多是基于规范商品房预售资金的管理，完善今年陕西省住建厅强调的土地供应、金融杠杆、不动产管理、市场监管‘四个闭环’，不在于深度调控或抑制房价。”

  在陈涛看来，尽管西安市房价在近两年狂飙猛进，但仍然居于合理周期，且近月已呈回落态势：“西安房价涨幅居于高位，可以理解为造成高基数的因素最终在今年上半年显现了出来。同国内其他城市相比，例如深圳、长沙在2015年前后进入上涨区间，西安地区房价周期落后了一年左右。”

  安居客数据显示，西安近一轮房价上涨可以追溯到2017年，该年新建商品住宅从1月6557元/平方米上涨至12月的8880元/平方米，持续攀升的房价直到今年8月开始稍显回落，截至11月，西安新房价格12432元/平方米，环比下跌1.03%。

  另外，与此前房价上涨形成反差的是，西安现阶段的房地产开发投资、销售情况相对清淡。依据西安市统计局最新数据，今年1～10月，当地房地产开发投资同比下降3.4%，商品房销售面积1981.51万平方米，同比下降2.3%。

  “购房者‘羊毛出在羊身上’的担忧，其实没有必要。现阶段西安市住房市场供给已经相对平衡，除了少数热门楼盘需要摇号，多数楼盘处于开盘即平销的状态，消费者如果是基于刚需自住或改善需求可以有足够的空间甄选。”他进一步解释，规范预售资金管理，本质上是维护购房者权益、确保项目建设资金用在该用的地方，同最终的住房价格上涨没有必然的联系。

  “在资金运作和管理上中小型开发商可能受到一定影响，不过具体的影响有多大，需要看半个月后意见稿的修正与落地情况。”陈涛补充到，“但决定楼市价格走势的是市场供求。”