地价大幅走高致“地王”频现 苏州部分区域加码限售为楼市降温

  春节后，苏州楼市强势回暖，土地溢价率大幅走高致“地王”频现，部分区域甚至出现须付全款、托关系买房的现象。而这显然与“稳地价、稳房价、稳预期”的调控主基调背道而驰。

  《每日经济新闻》记者注意到，面对火爆的楼市，苏州当地曾一度传出官方将在“五一”前通过“限售”手段加码调控楼市，但政策迟迟没有落地。

  5月11日晚间，苏州市人民政府发布《关于进一步促进全市房地产市场持续健康发展的补充意见》（下称《意见》），对工业园区全域、高新区部分重点区域的新建商品住房实施“限售”，规定新房须取得房产证3年后方可转让；园区全域二手房须取得房产证5年后方可转让。

  至此，苏州加码楼市调控的靴子终于落地。

  调控加码为楼市“降虚火”

  苏州市政府在《意见》中强调，楼市调控升级是基于“坚持‘房子是用来住的，不是用来炒的’定位，落实稳地价、稳房价、稳预期的要求，遏制投机炒房，合理引导市场预期”而出台。

  《每日经济新闻》记者注意到，《意见》主要从限售、调整土地出让报价规则、人才优先购房、优化学位政策等方面加码楼市调控。

  限售方面，《意见》规定苏州工业园区全域、苏州高新区部分重点区域（东起京杭运河，西至珠江路，南至竹园路，北至邓尉路）内，新取得预（销）售许可的商品住房项目（含已经取得预售许可尚未开始网签的项目），须取得不动产权证之日起满3年方可转让。苏州工业园区全域二手住房须取得不动产权证之日起满5年方可转让。

  调整土地出让报价规则方面，《意见》将土地出让报价条件从定值调整为区间设置。即：将土地竞价超过市场指导价10%（不含10%）需工程竣工验收后方可申请预售许可的规定，调整为超过市场指导价5%～10%需工程竣工验收后方可申请预售许可；将土地竞价超过土地出让市场指导价25%（不含25%）后转为一次报价出让方式的规定，调整为超过市场指导价10%~25%后转为一次报价出让方式。

  人才优先购房方面，《意见》要求在苏州工业园区全域内，新取得预（销）售许可的商品住房，实行人才优先购买政策。房地产开发企业应当将预（销）售许可建筑面积50%～60%的住房，优先出售给在苏州工业园区就业、创业并在苏州无自有住房的人才。

  此外，《意见》还明确将优化完善施教区内住房的学位政策。《意见》自发布之日起施行。

  “今年以来，苏州的房价尤其是二手房价格在部分区域板块上涨的趋势十分明显，特别是园区。”58安居客房产研究院首席分析师张波向《每日经济新闻》记者表示：“此次限售政策并未一刀切，不同的区域采取的政策不尽相同，针对性很强。而土地出让政策的微调，也将对稳定土地价格、降低市场风险具有积极意义。”

  春节以来“地王”频现

  《每日经济新闻》记者注意到，苏州上述楼市新政的背景是近日苏州多个区域在土拍中频现“地王”，以及在园区等区域需要全款甚至需要托关系才能买到新房。而这与“稳地价、稳房价、稳预期”的调控思路显然背道而驰。

  4月24日，苏州主城区出让5宗宅地，其中位于吴中区太湖新城板块和尹山湖板块的2宗宅地均成为板块新“地王”。

  如位于吴中区太湖新城板块的一宗总建筑面积15.58万平方米的住宅用地，在39轮竞价后被新城、招商联合体以总价32.58亿元、溢价率30.68%竞得，而其20909元/平方米的楼面价，打破该板块于2017年创下的14522元/平方米的最高楼面价纪录。

  另一宗位于吴中区尹山湖板块总建筑面积11.98万平方米的住宅用地，在仅仅6轮报价后就被碧桂园以总价26.27亿元、溢价率56.7%竞得。而其21933元/平方米的楼面价，也打破了该板块于2016年创下的16743元/平方米的最高楼面价纪录。

  而在4月29日的土拍中，位于园区的一宗宅地的楼面价创下10年来新高，更是将苏州楼市的“小阳春”行情推到极致。

  当日，工业园区的一宗总建筑面积近12万平方米的住宅用地，在前后40轮竞价后被中海以总价35.64亿元、楼面价30287元/平方米、溢价率38%竞得，在地价创新高的同时，还成为园区10年来地价首次突破3万元/平方米的地块。

  《每日经济新闻》记者注意到，“地王”频出仅仅是苏州土地市场强势升温的一个缩影。

  机构数据显示，今年一季度苏州宅地平均楼面价15082元/平方米，同比上涨25%，处于近4年来的次高位；平均溢价率19.11%，同比增加3.44个百分点，环比增加12.2个百分点。

  库存去化周期仅8个多月

  除了土地市场的强势升温，苏州的楼市也在明显回暖。

  克而瑞数据显示，4月份苏州商品住宅成交114.8万平方米，环比增长53%，同比增长高达80%；成交均价21742元/平方米，环比上涨6%，同比上涨11.6%。

  库存方面，至2019年3月末，苏州商品住宅库存为614万平方米，为去年9月以来的最低，并延续自去年11月以下的下降趋势。而以近12个月月均75万平方米的去化速度计算，其库存去化周期仅为8.2个月。

  而《每日经济新闻》记者近日在苏州工业园区走访时还发现，在供需失衡背景下，园区部分新盘甚至出现买房靠关系、买房须全款的乱象。

  “苏州作为长三角区域的重要城市，未来发展空间还很大，基础设施的完善、人才的流入，会对苏州楼市起到支撑作用。而库存走低、年初融资相对宽松，房企在苏州补仓的意愿强烈。”易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉记者，苏州此次加码楼市调控，对打击炒房需求、稳定房价和市场预期具有积极作用，不排除当地后续会进一步加大对市场进行检查、整顿的力度。

  多位业内人士也向《每日经济新闻》记者表示，在“稳地价、稳房价、稳预期”的调控思路下，一些城市出现地价不断创新高、房价上涨过快等现象，并不符合上述调控思路。在调控思路没有发生变化的情况下，楼市如果“维稳”不利，地方政府极有可能会被中央点名、约谈，甚至会受到问责。