多城松绑 2019路在何方？

突如其来的松绑

  2018年的最后一个月，“山东菏泽取消限售”，“广州公寓限售松动”……，突如其来的一组消息狠狠撩拨着楼市的神经，这会是房地产市场即将全面“松绑”的信号吗？未来的路又在哪里？

  在“房住不炒”的大方向下，2018调控深化，有效挤压着前期不断涌入的投机购房需求，国内房地产市场正在逐渐回归理性状态，热点城市房价过快上涨势头得到遏制。

  一线城市仍居高位

  由中国社科院、华夏时报、58同城安居客联合发布的《中国房地产大数据报告（2018）》显示，全国房价在2018年经历了由涨转跌，但一线城市和准一线城市房价仍处于高位。

  自2018年初以来，一线城市中广州房价较快上涨，北京、深圳房价均有所回升，仅上海房价持续下降。6月一线城市房价平均环比上涨0.525%，其中北京环比上涨0.95%，深圳环比上涨1.33%，广州环比上涨0.43%，上海环比下跌0.61%。同比上涨4.25%，广州房价同比上涨21.41%，深圳房价同比上涨6.41%，其中北京房价同比下跌3.7%，上海房价同比下跌7.11%。

  但到了2018年10月，在中央严控房价上涨的政策背景下，北京、深圳房价回升进程中断，广州楼市由热转冷，上海跌幅有所加大。一线城市房价环比平均下跌1.857%，跌幅比上月进一步扩大1.3个百分点。广州、北京、深圳、上海四个一线城市房价均环比下跌，其中深圳环比下跌0.83%，北京环比下跌1.99%，广州环比下跌1.9%，上海环比下跌2.71%。与上年同期相比，10月一线城市房价平均同比上涨1.277%，其中北京同比上涨0.52%，深圳同比上涨3.45%，广州同比上涨12.11%，上海同比下跌10.97%。

  三四线城市分化

  报告还指出，在货币化棚改等强力去库存政策的作用下，三四线城市新建商品住房总体库存水平较低，导致了2018年上半年三四线城市房价的持续快速上涨。

  从2018年以来累计涨幅看，2018年6月，三四线城市平均累计上涨8.8%，118个样本城市中累计涨幅在10%以上的城市为43个。到2018年10月，三四线城市平均累计上涨11.032%，累计涨幅在10%以上的城市为65个。其中海口、咸阳、南阳累计涨幅在30%以上，另有贵阳、安庆、威海等17个城市累计涨幅在20%~30%之间，廊坊累计下跌16.46%。

  而2018年下半年，房地产市场调控向三四线城市延伸，三四线城市房价涨速持续回落。2018年10月，房价环比上涨的城市仅为52个，上涨城市占比44%。下跌的城市达66个，下跌城市占比56%。10月三四线城市房价平均环比下跌0.118%，虽然跌幅很小，但反映了市场形势的微妙转变。

  三四线城市中，曾经的房价上涨明星城市西双版纳，10月房价环比跌幅居三四线城市第1名。廊坊、咸阳、乐山、嘉兴等曾经房价涨速居前的三四线城市，10月房价环比跌幅也位居三四线城市前列。

  其中青岛的商品住宅销售价格走势尤为明显，2013年-2018年的年复合增速仅8%，远低于其他二线城市。2015年-2016年的扩张周期中房价也无明显上涨，2018年10月的销售均价为 11110元/平方米，已回落至2017年中的水平。

  调控措施多元

  其实在去年中央就强化了房地产调控以地方调控负责为主，把握两大原则：一个是房住不炒，一个是稳房价，防止房价破坏上涨。在这两大前提之下，各个地方政府自行进行调控。

  今年6月16日，自然资源部发布消息称，全国统一的不动产登记信息管理基础平台已实现全国联网，我国不动产登记体系进入全面运行阶段，这意味着居民拥有房屋的情况“全透明”，让炒房行为无处遁形。

  此外，商品房限购、限售、限价等措施也对房价起到了很好的引导作用。但是同时各个城市的情况不一样，所以在政策方面并未采取“一刀切”，而是根据各地城市自身的情况来主控。

  海口市发改委、住建局就曾要求具备预售（现售）条件及有未售房源的商品房项目，房地产开发企业在2018年9月28日前主动核实成本，调整价格，重新申请价格备案。备案后6个月内不得擅自调高备案价格。

  继海南省海口市的相关政策之后，三亚市也跟进发布政策。8月29日，三亚市发改委、住建局共同发布《关于进一步做好商品房价格备案管理的通知》，要求房企做好重新申报销售价格备案工作，严格按照备案价格销售，6个月内不得调高销售价格。

  而长春市人民政府办公厅在8月28日下发《关于取消棚改项目货币化安置购房奖励政策的通知》称，为加强房地产市场调控，稳定商品房销售价格，鼓励被征收人选择房屋安置。新启动实施的棚改项目取消货币化安置购房奖励政策，鼓励有条件的棚改项目新建一定数量的回迁安置住房。

  机构统计数据显示，2018年上半年各地房地产调控政策发布次数高达192次，比去年同期的116次多出65%。共有73个城市出台调控政策，包含限购政策135条、限贷政策176条，51个城市以及海南全域实行限售政策。

  更多元的手段，加上分类调控的政策，可以说中国楼市已经总体可控。而未来也依然不会出现根本性、全局性的松动。

2019路在何方？

  对一些仍抱着“黄金时代”运营模式的房企而言，2018年，也许是过往十年里最难过的一年；但假如在往后十年里，2018还算最好的一年呢？2019，想更好地活下去，房企必须继续求新多做。

  一年一度的中央经济工作会议往往是下一年政策制定的风向标，在12月21日结束的2018中央经济工作会议中也有涉及房地产的部分，会议中继续强调“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，同时增加了“因城施策、分类指导”的意见。

  不同于此前多次提及的“因城施策、分类调控”，此次重点集中在指导上，业内人士分析，“分类指导”的提出，似乎预示着中央将给到地方更多的权利。

  市场预期谨慎

  消息一出，各地方政府动作频现。12月18日，名不见经传的N线小城菏泽打响了全国楼市“松绑”的第一枪，随后12月19日广州宣布商服类物业不再限定销售对象；12月22日珠海也调整政策，称只需一年社保就可以购买一套商品住房，且面向所有购房者。

  地方政府频繁的政策调整一定程度上响应了中央对于“因城施策、分类调控”的号召，对此易居企业集团CEO丁祖昱预测，未来政策“一刀切”的可能性很小，地方政府将根据市场具体情况采用更合适的政策。

  政策一定程度上影响着全国楼市的行情，中指研究院发布的《中国房地产市场2018总结&2019展望》报告显示预计2019年全国房地产市场将呈现“市场规模高位回落，价格稳字当头，新开工、投资中低速增长”的特点。在价格方面，报告认为随着价格稳定预期进一步巩固，不排除微幅下跌的可能，但降幅将控制在2.5%以内。

  虽然2019年楼市仍然是一片朦胧的剪影，但是在房地产市场调控政策见底，各地政府频繁试探、调整政策的基础上，未来最大的可能是各种微调将频繁出现。

  这也验证了新城控股高级副总裁欧阳捷所说，楼市未来以“稳”为主，市场会在2019年触底回暖，具体表现为：土地流拍明显减少，房企降价促销减少，二手房降价明显减少，整个市场处于一个成交量和价格相对稳定但并不火热的底部状态。

  开辟行业新跑道

  房地产行业进入下半场，众多房企纷纷谋求转型，寻找合适自己的发展方向。作为头部房企的万科也一直在尝试多元化的转型策略，比如商业开发和运营、物流仓储服务、住宅租赁、养老、教育等等。

  近日万科集团董事会主席郁亮在华南区域媒体交流会上表示，中国住宅短缺时代已经过去，如果今天的房地产企业还在延续过去的思维，幻想“躺赢”是不行的。他认为，房地产企业应该积极行动起来，为市场去创造价值，才是未来的房企生存之道。

  住宅租赁作为众多房企战略外扩的一枚棋子，被业内人士普遍视为下一个十年竞争的第二跑道，这从各大房企的战略布局中也能寻找到佐证。

  仲量联行对北京、上海、广州、深圳、杭州和成都的长租公寓市场进行调研，截至2018年上半年，六个城市已开业长租公寓总存量约为13.5万套，存量目前仍较为有限；从未来供应看，各地政府都大大提高了未来五年土地出让中租赁住宅用地的比例，预计至2022年底，六个城市建成并投入运营的长租公寓将达75.6万套。未来不同城市的长租公寓物业所有权将呈现不同模式：上海、北京和深圳的长租公寓物业所有权将凸显地方国企的带动和引领作用；杭州、广州和成都的物业所有权则将大部分集中在开发商手中。

  “中国拥有广阔的租赁人口、但短期内有效供应相对短缺，”仲量联行中国研究部总监姚耀指出，“随着政府对支持性政策的不断探索，以及各参与主体利用自身优势共同合作，中国长租公寓投资市场有望迎来新一轮机遇。”

  除了住宅租赁以外，联合办公也在2018年得到大量资本进入，成为蓬勃发展的行业。艾媒咨询数据显示，截至上半年中国联合办公平台数超过300家，布局网点数超6000多个，总体运营面积达1200万平方米，提供工位数达200万个。

  对于联合办公行业的未来，艾媒咨询在《2018中国联合办公行业监测报告》中认为未来，联合办公行业将进入整合期，低端联合办公空间将退出市场，头部玩家竞争将日益激烈；联合办公市场会更加细分和精细化运营；此外，联合办公空间将从一线城市向二线城市辐射。

  保持高质量增速

  据克而瑞研究中心最新发布的《2018年1–11月中国房地产企业销售TOP100》数据显示，截至11月末，6家房企的业绩规模在3000亿元以上，千亿房企的数量则已达到了25家。然而在房企高速增长的背后，却屡屡传出开发商减配入市、行业质量阴霾的消息。

  所以房企想要“活下去”，活得更久更好，不仅要开辟多个航道，还要通过创新业务的发展不断为核心业务赋能。经过2018年的频繁的调控之后，2019年牵动房企核心业务的两个关键词就是：品质与规模，如何在两者中找到平衡成为房企首要解决的问题。

  2019年，可以预见行业集中度会进一步提高，消费者的需求也会趋向于精细化，这就要求房企在发展同时，与高质量同行。

  中国房地产业协会会长刘志峰认为，一要明确目标，推进绿色健康住房发展。住房不仅仅是满足睡眠空间需求，更是要满足绿色健康生活需要，既安居又宜居。二要提高住房品质，依靠工业化、信息化、智能化解决质量供应问题。三要实现住房成品化。