住建部定调明年楼市调控：支持合理自住需求 因城施策

  继续保持调控政策的连续性稳定性，加强房地产市场供需双向调节，改善住房供应结构，支持合理自住需求，坚决遏制投机炒房。

  住房和城乡建设部24日表示，将继续保持房地产调控政策的连续性稳定性，加强房地产市场供需双向调节，改善住房供应结构，支持合理自住需求，坚决遏制投机炒房。

  全国住房和城乡建设工作会议24日举行。住建部表示，2018年全力抓好房地产市场调控和长效机制建设，房地产市场总体保持平稳运行。与有关部门深入调研，开展一系列专题研究，加快建立和完善房地产市场平稳健康发展的长效机制。坚持因城因地施策，切实抓好房地产市场分类调控，指导各地及时出台有针对性的调控措施，大力整顿规范市场秩序。

  “在各方面共同努力下，房地产市场保持平稳运行态势，热点城市房价过快上涨势头得到遏制，市场预期出现了积极变化。”住建部称。

  住建部指出，明年要以稳地价、稳房价、稳预期为目标，促进房地产市场平稳健康发展。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，着力建立和完善房地产市场平稳健康发展的长效机制，坚决防范化解房地产市场风险。

  投机需求仍将被打击

  21日结束的2018年中央经济工作会议要求，构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系。

  中原地产首席分析师张大伟认为，相比中央经济工作会议有关房地产的几十个字，住建部的会议细化了未来房地产调控的政策方向，明确了落地细节。

  住建部24日表示，继续保持调控政策的连续性稳定性，加强房地产市场供需双向调节，改善住房供应结构，支持合理自住需求，坚决遏制投机炒房，强化舆论引导和预期管理，确保市场稳定。加大房地产市场监管力度，继续深入开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产乱象专项行动。

  “房住不炒也代表了未来楼市政策将依然打击投机，支持真实居住需求，未来微调的政策也有利于刚需。”张大伟称。

  截至目前，今年全国房地产各种调控政策在450次左右，刷新历史记录。2018年成为历史上房地产调控政策出台最密集的年份。

  张大伟表示，中央经济工作会议再次明确要求房住不炒，代表了全国房地产的调控力度将依然维持之前状态。虽然最近出现了部分城市的微调，但从整体看基本原则不会改变，中央遏制房价上涨的决心不会发生改变。

  2017年的全国住房和城乡建设工作会议提出，库存仍然较多的部分三四线城市和县城要继续做好去库存工作。与之相比，今年的会议没有在去库存问题上做出相关表述。

  随着近两年地方大规模推进棚改以及全国楼市整体升温，到今年年中之际，三四线城市楼市库存问题已经基本得到缓解。

  国家统计局数据显示，截至2018年11月末，全国商品房待售面积52627万平方米，比10月末减少162万平方米。其中，住宅待售面积减少204万平方米。

  张大伟表示，11月份的待售面积数据显示，自2014年4月以来，全国楼市库存已经是近4年来最低。

  24日上午，十三届全国人大常委会七次会议听取了全国人大财经委关于《中华人民共和国国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》实施中期评估的专题调研报告（下称《调研报告》）。

  全国人大财经委在《调研报告》中也表示，全国去库存已见成效。截至今年8月末，全国336个地级及以上城市中，商品住宅可售面积去化周期在18个月以内的有281个，多数回归合理区间。

  楼市库存的持续下降，也给供需原本就相对紧张的一些城市带来房价上涨压力。

  全国人大财经委表示，热点城市房价偏高，部分三四线城市房价小幅上涨，房价反弹压力依然存在。大量资金通过各种渠道进入房地产领域，积累了较高风险。要加快建立促进房地产市场健康发展长效机制。

  因城施策、分类指导

  今年下半年以来，房地产市场多项数据增幅放缓，楼市“拐点论”再度流行业界。历经两年多的本轮房地产调控，是否到了适时调整的阶段？

  据新华社21日报道，山东省菏泽市住建局近日发文中取消“所购买的新建商品住房和二手住房取得产权证书至少满2年后方可上市交易，非本地居民购房限制转让时间不少于3年”的规定，被部分媒体解读为“楼市循环开始前兆”“地产迎春天”“房地产松绑信号”。

  在接受新华社采访时，中国房地产业协会副会长冯俊表示，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，是各地出台房地产调控各项措施的根本遵循。

  “在这个关键期，出台政策措施如果细节不清、表述不严谨、解读不及时，就容易给市场释放错误信号，影响市场预期。因此，各地因城施策，因地制宜调整和完善政策，必须建立在稳地价、稳房价、稳预期，保持房地产市场平稳健康发展的基础上。”冯俊说。

  住建部24日称，坚持因城施策、分类指导，夯实城市主体责任，加强市场监测和评价考核，切实把稳地价稳房价稳预期的责任落到实处。

  张大伟认为，分类指导也带来了更多的监管，未来房地产调控可能将以地方主导、部委指导为主，未来不排除有部分城市政策调整，但地方主体责任要求房地产市场平稳的大原则不变。

  摩根士丹利华鑫证券首席经济学家章俊近日对第一财经表示，“房子是用来住的，不是用来炒的”这一政策底线不会变，但可能会调整部分城市限购限售，放松首套房的首付比、认贷条件和利率等具体政策。

  住房供应要多渠道

  为了缓解住房困难群体居住问题，住建部要求多渠道供应住房，具体包括公租房、共有产权房以及集体土地建租赁房等措施。

  "支持人口流入量大的一线、二线城市和其他热点城市，降低准入门槛，增加公租房有效供应，因地制宜发展共有产权住房。"住建部称。

  住建部指出，明年要以解决新市民住房问题为主要出发点，补齐租赁住房短板。人口流入量大、住房价格高的特大城市和大城市要积极盘活存量土地，加快推进租赁住房建设，切实增加有效供应。在总结试点经验基础上，指导大中城市全面培育和发展住房租赁市场。继续推进集体土地建设租赁住房试点工作。

  此外，还将继续推进棚户区改造，严格把握棚改范围和标准，重点改造老城区内脏乱差的棚户区和国有工矿区、林区、垦区棚户区，加大配套基础设施建设，严格工程质量安全监管，确保按时保质保量完成全年任务。

  今年《政府工作报告》明确，2018年全国棚改新开工580万套。今年前11月，已开工616万套，超额完成年度目标总量，完成投资16000多亿元。

  住建部尚未通报今年全国棚改货币化安置比例，此前一些地方发布的棚改进展通报中也没有提及货币化安置情况。

  2014年全国棚改货币化安置比例为9%，2015年便快速上升为29.9%，2016年这一比例更是上升到了48.5%。2017年后，官方便不再对外发布棚改货币化安置比例。

  中国政府此前发布2018~2020年三年1500万套棚改计划，2018年已经完成616万套，则2019-2020年再开工884万套就能完成三年总体任务，平均每年440万套左右即可。

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