楼市调控的菏泽样本

  山东省菏泽市住建局房地产市场取消限售的新政一经发布，引起舆论强烈反响。12月19日，菏泽住建局进一步回应称，新政所指的取消限售，指的是取消限制新购和二手住房转让期限的规定。此前，有业内解读认为，新政预示三四线城市楼市调控政策松绑。不过，也有专家指出，菏泽的变化并不具备代表性，全国调控政策的大方向并未改变。

  官方：系回应市民迫切需求

  12月19日下午，针对媒体高度关注房地产市场“取消限售”新政，山东省菏泽市住建局官网发布最新的回应说明称，经过认真调查和评估，决定取消已出台的限制新购和二手住房转让期限规定。

  该局解释称，2017年11月，菏泽限制新购和二手住房转让期限有关规定出台后，有不少准备购买存量住房的市民，特别是棚改货币化补偿的市民，因不能办理过户而无法购买合适的存量住房，要求取消限制转让期限规定的愿望十分迫切。

  据介绍，近年来，受转让期限规定的影响，菏泽市二手房交易价格出现同比增长较快的势头。为了防止商品住房价格出现大的波动，促进房地产市场平稳健康发展，决定取消已出台的限制新购和二手住房转让期限规定。

  记者从菏泽市人民政府官网了解到，2017年11月6日发布的《菏泽市人民政府办公室关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》第14条规定：“对主城区和住房成交量高、房价稳控压力大的县区实行新购住房限制转让措施，即所购买的新建商品住房和二手住房取得产权证书至少满两年后方可上市交易，非本地居民购房限制转让时间不少于三年。”

  据了解，12月18日晚间，山东省菏泽市住建局发布《关于推进全市棚户区改造和促进房地产市场平稳健康发展的通知》称，取消《菏泽市人民政府办公室关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》中的第14条规定。记者了解到，此次调整距离政策出台仅有一年多时间，也成为今年全国首个明确宣布取消住宅限售措施的城市。

  财经评论人周俊生发表评论称，菏泽市此次取消限购，是与推进当地的棚户区改造放在一起的，可以想象的是，即使放开后当地的商品房销售有所上升，购房主力也应该是来自棚户区改造的获益者。

  近日，住建部官网发布最新棚改数据显示，今年前11个月全国棚改已开工616万套，超额完成年度580万套的目标总量，完成投资1.6万多亿元。

  增强流动性

  截至2018年10月底，易居研究院监测的100个城市新建商品住宅库存总量为43719万平方米，环比增长0.5%。2015年1月以来全国100城库存规模就呈现出持续性的下跌态势，而今年9月库存规模明显增长，属于首次显着攀升的态势。10月继续保持增长态势。总体上看，库存走势迎来拐点，四季度步入上行通道。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉北京商报记者，跟全国走势表现一致，以菏泽为代表的三四线城市住宅库存在连续38个月同比下跌之后，目前首次出现同比正增长现象。其含义是，三四线城市过去库存消化速度是比较快的，而现在因为棚改政策调整、市场需求透支等因素影响，实际上库存基本面在发生变化。从去库存周期也可以看出，近期三四线城市的去库存周期已开始从底部反弹。

  “全国范围内的库存近期开始有所反弹，今后去库存的压力可想而知。”严跃进指出，菏泽此类政策适当松绑是有必要的。虽然确实存在投资投机需求，但绝大多数还是当地合理的进城购房和改善需求，所以不能认为三四线城市有泡沫。同时他指出，棚改动作会继续，政府也会更加注重二手房的流动性问题。

  提振市场信心

  “取消限售政策是菏泽本轮调控的重要特点之一，山东省是限售重点调控的省份。”诸葛找房首席分析师陈雷在接受北京商报记者采访时指出。据不完全统计，2017-2018年，山东省17城有济南、青岛、威海、东营、滨州、德州、聊城、菏泽、临沂9个城市发布了限售政策。菏泽是早期进行调控的城市之一，而政策持续时间越长，影响越久。

  陈雷认为，从全国的调控市场来看，预计未来中央的调控政策会继续维持稳定，房住不炒基调不会改变，一二线城市仍会坚持较严的调控环境，三四线下行压力下会有一些对冲政策。

  从当前菏泽的新房市场和二手房市场来看，市场均处于下行趋势。从诸葛找房中心监测的菏泽近一年二手住宅挂牌价来看，今年7月以来受7·31政治局会议中“遏制房价上涨”的表态之后，菏泽二手住宅价格近3个月价格在低位徘徊，市场下行趋势明显，观望情绪渐浓。

  陈雷认为，菏泽取消限售政策是在经济下行，市场观望情绪渐浓、需求萎靡的情况下，地方政府因城施策采取的试探性政策，不过这对需求提振影响有限。降低市区商品房预售资金监管额度，将有利于房企特别是龙头房企的发展。

  而据严跃进分析，菏泽属于弱三线城市，而类似强三线城市如商丘、徐州、金华等，实际上政策都比较严厉。但菏泽这两年房价开始有所反弹，高铁建设力度也在加大，其房价走势基本可以代表弱三线城市的态势。总体上来说，此类城市过去有些房价上涨压力，而近期是在降温的。同时，棚改动作会继续，政府也会更加注重二手房的流动性问题。

  “菏泽此次取消限售政策，意义和2014年南宁北部湾取消限购的意义类似，一定程度代表了楼市调控政策的变化。”严跃进指出，此类政策可能造成示范效应，在因城施策的政策框架下，预计后续类似政策放松的城市还会继续增多，尤其是会从限售政策进行松绑。