一二线土地市场“解冻” 开发商联合拿地分散风险

  土地是开发商的命门。

  2月10日，不少房企都开始复工了，居家办公、错峰上班、视频会议等，都已经忙碌起来；而冰封多时的土地市场，也开始“解冻”。

  北京、上海等城市迫不及待地推出在线拍地，不少房企立刻投入其中，几十亿、上百亿的资金运转起来。

  延续去年重回一二线抢地的趋势，开发商们更关注的仍然是一二线土地。

  在疫情阴霾下，此时拿地是铤而走险还是抄底机会？“当下敢拿地的企业都是勇士，说明这些企业的资金链不紧张，而且也对疫情快速解决有信心。”中原地产首席分析师张大伟说。

  正如投资界的那句名言，在众人悲观的时候谨慎乐观。谁又会是未来土拍市场的赢家？

  答案可能不止一两家。在房地产的可售市场收窄、融资收紧、又出现黑天鹅的大环境中，那些可以畅通地合作、强强联合的开发商，或许才能走得更远。

  疫情中的卖地

  一线城市中，北京率先打响了开年土地交易“第一炮”。2月11日，北京土地市场开售3宗不限价地块，分别位于石景山西黄村、通州马驹桥以及大兴采育镇，总建筑规模约36万平方米，12家开发商抢地，最后收金80.05亿元。

  上海也在同日发出通告，徐汇区黄浦江南延伸段的28个地块将正式挂牌，根据规划显示，总开发规模(包括地下规模)约180万平方米，起拍价高达310.2亿元，将在2月20日正式开标。

  这可以说是上海近年来少见的大规模土地出让了，起拍价已然超过了去年深圳6月份的史诗级土拍。

  除了一线城市发出“解冻”信号，以提振市场信心外，开年一些国字头房企的现金流充裕，积极拿地。

  2月3日，招商蛇口底价59亿元竞得江苏南通宅地，地块规划为居住用地，出让面积19.08万平方米，容积率1.8-2.05。

  北京首拍的通州马驹桥，吸引了多家品牌房企参与，经过40轮的激烈角逐，最终被华润和中交以46.7亿元的价格成交，溢价率为22.9%。

  也有一些中小房企拿地转为“激进路线”，加足马力扩张。

  2月3日，大华集团以总价13.49亿元竞得杭州杭钱塘地块，溢价率17.41%；众安集团以总价9.98亿元竞得杭州富阳区1宗宅地，溢价率11.14%；中天美好集团联合浙江中腾置业，以总价4.13亿元竞得浙江金阳一宗宅地，溢价率8.68%。

  受疫情影响较小的城市，预计会逐步回归到运营的轨道上来，但天津、苏州、重庆等多地也推迟出让部分土地。

  2月3日，天津土地交易中心宣布，推迟5宗地块入市时间；而苏州市有两宗土地拍卖，也从原本的2月7日竞拍，延后至19日；福州市也决定将2020年第一次土拍出让时间从原来的2月17日推迟至2月27日。

  虽然一些资金充裕的开发商信心满满，但截至目前疫情的走势仍然胶着，土地交易的延迟，让不少房企拿地更谨慎。

  一线城市尤其是北京、上海土拍的动力和热情似乎更大。2019年，土地市场就出现了“冰火两重天”的现象，一二线城市的土地受到房企关注，而三四线的城市土地却表现平平。

  据CRIC数据，一二线城市2019年的成交量比例达到24%，较2018提升两个百分点。

  不过，突如其来的疫情将影响当前的城市的发展格局，当一二线城市计划延续19年向好的形势发展时，作为二线城市的武汉却被迫暂停了前进步伐。

  相关研究机构近期对500位地产经理人展开调研，结果显示，有1/3的企业会下调疫情严重区域的拿地比重。

  不过，开发商们对武汉的未来还是有信心的。有超过55%的人表示，拿地区域和城市比重不受疫情影响。

  下半年的机会

  一般而言，房企拿地与销售相匹配，一定比例的销售对应一定比例的拿地资金，若超过当期销售的60%，则可视为激进。

  受疫情影响，今年一季度的销售估计将严重下滑，中原数据显示，春节黄金周期间，楼市销售下跌了95%，预计2月份土地成交也将锐减。

  不过，多位业内人士指出，2月拍地延期对全年供地计划影响有限，下半年才是土拍的主战场。

  相关研究机构报告显示，45%的经理人认为全年拿地规模较去年下降，31%认为与去年基本持平，另有21%认为会超过去年。

  张大伟也表示，最近敢拿地的其实都是勇士，疫情能快速缓解的话，这波操作肯定都是抄底，获得了优质底价地块，弯道超车；但如果疫情影响持续，那么很可能就是跌入了泥潭。

  面对风险，不少开发商选择加强合作，联合拿地，这种看似“保守”的拿地方式，早已是主流房企的合作首选。

  2018年6月29日，万科、保利、龙湖三家龙头房企，共同合作拿下成都的宸光和悦；2019年1月16日，万科、碧桂园成都首合作开发青白江157亩宅地。

  而今年“抱团取暖”的现象也并不少，1月16日，山东青岛市出让两宗住宅地块，最终，融创联合体(融创+隆海)以底价拿下其中一宗；同样，北京首拍的通州马驹桥是华润和中交共同拍得的，拍地联合体中还有首开+旭辉等。

  易居智库中心研究总监严跃进表示，自2019年起，央企拿地积极性提高，与其资金实力雄厚有关。一些房企销售受到疫情的影响，后续拍地可考虑通过与央企合作等方式，分散风险。

  值得注意的是，西政资本指出，此波疫情将进一步拉大房企之间的差距，加重房地产行业的集中度趋势，兼并收购、破产重组也将在2020年迎来新的机会。

  据部分开发商反馈，一些年前已在推进的资产包项目，合作方或交易对手的心理预期也会有所降低，合作条件或价格更有沟通空间。

  另外，个别国企开发商旗下的金融平台已设立了专门的部门操作“烂尾楼”投资和收购业务，也说明该行情下并购是一个大机会。