多地土拍按下暂停键，高周转房企急刹车

  疫情下的楼市危机四伏。在土地端，多地暂停土拍、延迟复工，几乎陷入停滞状态，也让高周转房企陷入焦灼。

  2月4日，成都市公共资源交易服务中心发布四则土地交易变更公告，公告表示：因2020年春节假期延长，将顺延成公资土拍告(2020)1号、2号、3号、4号共四则公告宗地的拍卖出让日期，顺延期约3-5天，顺延之后，成都市节后最新一场土拍将于2月14日进行。

  据时代周报记者不完全梳理，截至目前，全国已有北京、上海、苏州、成都、福州、天津、武汉等多地发布土地出让时间调整公告，为地方土拍按下“暂停键”。其中上海更是在1月28日一口气发布了25宗地块的延迟出让通知。

  “暂停拍地的影响并不大。”2月3日，上海市规划和自然资源局工作人员向时代周报记者表达了这一观点。

  同日，一位房企内部人士也告诉时代周报记者：“一般每个企业都会有半年左右的土地储备，暂时的土地出让延缓，对企业影响并不大。”

  但一般来说，各地会对年度土地出让安排进行月度拆解，突如其来的疫情，是否会打乱各地土地出让节奏？

  上述工作人员称，部分土地出让时间调整主要受新型冠状病毒肺炎疫情影响，遵循上海市复工时间安排。而这部分土地出让时间调整，对于局里的工作和上海市全年土地出让安排“不会有大的影响”。

  多地土拍按下“暂停键”

  2月3日，在国务院部署的春节假期之后的首个工作日，各地土拍市场呈现了两极分化。根据中指研究院监测数据，2月3日，共有杭州、宁波、广州等地迎来了节后首场土拍。而与此同时，福州、苏州等地则发布公告宣布将土拍时间后移。

  “杭州、金华两地土地出让为网拍，所以未受新型冠状病毒肺炎疫情影响。”一位房地产行业人士向时代周报记者解释道。

  但多地综合考虑疫情情况和节后复工时间通知，选择为地方土拍按下“暂停键”。

  时代周报记者梳理发现，上海是最先对土拍时间进行调整的城市——1月28日，上海一口气发布了25宗地块的出让时间调整通知。此后，各地也陆续跟上。1月31日，北京宣布将海淀区及昌平区3宗用地挂牌出让时间后延至2月14日。2月3日和4日，天津、福州、苏州、成都也陆续发布公告，将部分土地出让时间进行调整。

  那么从全年来看，土地出让的节奏是否会大幅变化？

  上海市土地交易市场工作人员2月3日对时代周报记者表示，目前还没有想到那么远。

  该工作人员还表示：“目前我们还是根据市委市政府的安排，做好受疫情影响的这段时间内的土地出让统筹工作。对于后续的土地出让安排，是否会更紧凑，目前还不得知。”

  但中指土地事业部研究总监蒋云峰2月3日判断：预计此轮疫情结束后，部分地方政府将加快推地的力度，建议房企应抓住弯道超车的机遇，快速发展。

  以SARS期间为例，2003年上半年，特别是3月疫情高发期，全国重点城市土地供应规模增速回落明显，成交规模同比显着降低。但进入下半年，宅地市场迅速回弹。“当时下半年供地总规模达到上半年的4.6倍，同时拉动全年供地面积同比大幅增长。”中指研究院报告指出。

  整体来看，2003年疫情期间，各地供地力度明显减弱，但在疫情逐渐消退后，推地量骤然提升，全年土地成交整体平稳推进。因此，“建议房企理性拿地，并为抓住随后的市场结构性机会、为在土地放量期投资拿地做足准备。”蒋云峰表示。

  “大的国有企业以及资金比较宽裕的企业穿越周期的能力比较强，可以在当下适当积极投资重点二线城市，包括受疫情影响的城市。而对于一些短期有资金压力的企业，建议短期内避开受疫情影响较大的城市，因为这些城市销售回款的流动性会弱一些，同时也避开一些三四线的城市，而是更多布局变现能力比较强的一二线的城市。”蒋云峰建议，另外，受疫情的影响，公众对于公共健康卫生的关注度高涨，未来一线、二线以及强三线的建设基础和条件会越来越好，购房需求也会向这些城市倾斜，因此从中长期来看，企业可以进一步强化对这些城市的投资。

  高周转房企现“隐忧”

  推地延迟虽对房企来说影响不大，但房企并非就可以“高枕无忧”。复工时间的延后可能会影响一些房企的进度。

  据时代周报记者梳理，受疫情影响，截至2月5日，全国31个省（市、自治区）中，已有25地发布延迟复工通知，其中北京、上海、广东、浙江、江苏等24地要求行政区内企业、建设项目复工时间不得早于2月9日24时，湖北1地要求全省各类企业复工时间不早于2月13日24时。另外还有四川宣布视情况灵活复工，天津表示延后复工但未明确时间。

  对此，多位建筑项目方相关人士告诉时代周报记者，建筑工地一般都是在正月十五之后才开工，今年延迟到2月10日（即正月十七），也仅仅只是差了两天而已，影响不大。

  “但对于正处于预售前期，赶着拿预售证以进行销售、回笼资金的高周转企业来说，停工的打击不小。”某TOP30房企济南分公司营销负责人陶先生在2月5日对时代周报记者表示。

  陶先生表示，“在高周转模式下，房企对于项目施工周期，从开始施工到主体封顶，再到单体竣工、整体交付，它的时间节点会排得很紧。在这种情况下，停工对它的影响就会大一些。而分节点来说，即将拿预售证的企业压力更大。一些高周转的企业需要尽快完成工程节点来拿预售证，然后开始预售、回流资金。但对于已经拿了预售证的，问题就不会很大。从去年房地产行业进入低迷期之后，本来就有很多企业赶着拿预售证这一个施工节点，拿到之后，反而会放缓施工，因为这样的话，房企不用承担那么大的工程款支付压力。”

  在预售方面，根据《城市房地产管理法》，要求并不苛刻，仅有开发商投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付时间等五个条件。

  但随着各地对房地产市场调控加紧，对项目取得预售证的要求也在不断提高。

  以武汉为例，2020年1月2日，武汉市房管局即发布了加强新建商品房预售工作的征求意见稿，拟从7大方面入手，进一步规范市场秩序。其中对于申报预售的商品房工程形象进度条件，要求低层项目（含四层）要求主体结构封顶，且砌筑工程完成；多层项目要求（含六跃七）主体结构要达到层数的三分之二；小高层及以上项目，建筑主体结构要达到层数的二分之一且不得少于七层。另外，对于最低预售规模，也表示：房地产开发企业申报新建商品房预售许可的最低规模不得小于栋，不得分层、分单元申报预售许可。

  在此要求下，各项目取得预售要求也较高。

  但也有券商分析师认为，高周转企业无需过分担忧。

  首先在销售方面，2月受疫情影响压制的需求将会后移至3、4月份进行补足，参照2003年SARS数据，预计疫情对今年全年房地产销售额下拉幅度仅在0.5个百分点左右。其次，在复工、返工方面，考虑到2月返工人数可能会较去年有大幅降低，从而影响后期的推盘、复盘节奏，但后期可以用加快开工的方式来对冲疫情造成的损失。2月3日，在中指市场形势及企业研究成果分享会上，一位中指特邀券商分析师表示，“现在企业的重点还是要关注资金、营销等方面。核心就是要保障二月份的资金端的高效运转和销售端的营销手段”。