土拍市场交易延期 房企投资面临重新调整

  拿地销售比也持续回落，今年首月这一数值仅0.27，较2019年末的0.34再度下滑至新低。 

  2月2日，武汉土地市场网悄然挂出一则公告，延迟出让武昌滨江2宗地。本计划于2月5日现场出让的P（2019）212号、213号地块，挂牌出让截止时间延长至2月19日。

  随着新型冠状病毒肺炎疫情持续蔓延，房地产行业各链条均被按下“暂停键”，土地市场亦受波扰。

  “大部分省份城市均发布土地交易延期公告，这本质上是应对疫情、避免人员聚集的措施。”机构土地云事业部研究总监蒋云峰告诉记者，土地出让延期是短暂的，会随疫情减弱而重启。

  重要的因素在于，自去年以来，全国土地市场已持续处于降温通道。虽然商品房市场上扬惯性仍在，但作为“楼市晴雨表”，土地市场已率先下行，底价成交、流拍现象成为常态。2019年的寒意还未远去，新冠疫情却抢先为新年土拍市场蒙上阴霾。

  最新统计数据显示，1月全国主要地级市土地成交683宗，成交规划建筑面积5471.81万平方米，同比下跌41.76%；土地出让收金2549.88亿元，同比下跌19.74%。百强房企拿地销售比跌至0.27，再创新低。

  土地成交大幅下滑

  因疫情持续蔓延，中国房地产业正处于前所未有的“休眠”状态。

  近日，长沙公共资源交易中心发布《关于暂停各类公共资源交易活动的公告》，称自1月31日起，暂停长沙市公共资源交易平台建设工程、政府采购、土地出让、产权交易等各类项目交易活动，暂停新项目入场预订办理，具体恢复交易时间另行通告。

  不仅是长沙，包括广州、四川、黑龙江、辽宁等多个省市均宣布暂停各类公共资源交易活动。与此同时，多个城市纷纷延期或推迟土地挂牌时间。仅2月份以来，便有包括重庆、天津、惠州、武汉、上海、石家庄等六个城市推迟土地交易。

  2月3日，天津土地交易中心宣布，推迟5宗地块入市时间。2月底前挂牌出让的地块，不再进行现场报名。仅一家企业报名的地块，采用多方视频方式确认成交结果，不再进行现场确认；多家企业参与竞买的地块，除竞买企业限定3人外，谢绝其他人员到达竞买现场。

  尽一切可能减少公共活动、人员接触，成为社会各界对疫情防控最大的支持。然而，春节假期叠加疫情“黑天鹅”事件，仍使1月份的土地交易市场大幅受挫。

  据诸葛找房数据中心监测，2020年1月，全国主要地级市土地整体供应913宗，同比下跌25.95%；供应规划建筑面积为8230.8万平方米，同比下跌25.77%；其中住宅类供应567宗，同比下跌32.42%。

  成交方面，全国主要地级市土地成交683宗，成交规划建筑面积5471.81万平方米，同比下跌41.76%；其中住宅用地成交面积4256.24万平方米，同比下跌46.04%。土地出让收金2549.88亿元，同比下跌19.74%。

  百强房企仍是纳储主动力。克而瑞数据显示，1月新增货值TOP100总量达5010.2亿元。但是，百强门槛值较去年同期下降13%，近四成企业未拿地。拿地销售比也持续回落，今年首月这一数值仅0.27，较2019年末的0.34再度下滑至新低。

  实际上，2003年，土地市场供地节奏也曾在疫情中受到影响。中指研究院称，结合SARS疫情中成交数据，当年上半年，特别是3月疫情高发期，全国重点城市土地供应规模增速回落明显，成交规模同比显着降低。

  “但进入下半年，宅地市场迅速回弹。下半年供地总规模达到上半年的4.6倍，同时拉动全年供地面积同比大幅增长。”上述机构称。

  17年过去，中国房地产市场已不同往日。1月土拍遇冷尽管有春节假期、返乡置业停摆、疫情等因素，但在蒋云峰看来，背后还是市场本身原因。“2019年以来，进入房地产市场的资金受到严格管控，很多开发商的经营资金没有过去那么充足，拿地后劲也有所减弱。”

  回暖面临阻力

  经过多年高速扩张，中国房地产市场的天花板，已率先在土地市场有所显现。

  2019年，土地市场的变化悄然来临。与依旧上涨的商品房成交金额不同，房企购置土地面积已进入下行通道。克而瑞数据显示，随着三四线市场景气回落，房价增速放缓，去年全年土地购置面积2.58亿平方米，同比大幅下降11%。

  与此同时，去年最后四个月，土地溢价率均低于10%，重新回到历史低点；越来越多的土地以底价成交，11、12月份，这一比例均超过六成；土地流拍现象也明显加剧，下半年流拍率基本在12%以上。

  百强房企均持谨慎态度。2019年，百强房企中有49%拿地金额较2018年同比下降，其中五成降幅在30%以上。10强房企仅中海、绿地、世茂拿地金额同比增长22%、18%和20%。

  不过，从全年走势看，去年年末，国内居住用地成交曾短暂“翘尾”。上海易居房地产研究院发布报告称，从2019年居住用地成交面积同比增速曲线可看出，1~7月份为升温阶段，8~11月份为降温阶段，而12月份继续回暖。

  上述报告称，2020年是否会延续这个趋势，面临很多阻力和不确定性。“新型冠状病毒肺炎事件影响下，全国各地陆续关闭售楼处、延迟开工时间。‘停售令’和‘停工令’的发布，使得当前房地产交易市场关闭，对土地交易市场产生影响。”

  从影响机制上看，“停售令”影响房企项目销售和去库存，导致资金回笼机制被破坏，进而没有能力和动机去购地。而“停工令”会打乱房企投资计划，2020年土地投资计划需要重新调整。

  统计数据显示，1月全国100城中，至少有45个城市有明确供地计划。从城市结构上看，二线城市供地规模较大，占比较高。部分三四线城市因为此前重心在于刺激返乡置业需求，土地供应节奏较慢、规模不大，但土地市场的负面效应会在2月份暴露出来。

  “目前基本上可以判断，2020年第一季度，居住用地交易市场会比较冷清。而第二季度是否回暖，很大程度上取决于房企的资金状况。若是资金状况没有明显改善，那么居住用地交易市场的回暖会明显滞后于住宅销售市场。” 易居研究院智库中心研究总监严跃进认为。

  也有业内人士较为乐观，诸葛找房数据研究中心分析师国仕英称，从短期来看，房地产市场发展速度放缓，对于房企拿地节奏以及营销、融资都会产生影响；但从长远看，疫情产生的是阶段性影响，不会对整体市场造成根本性冲击。

  房企经营风险隐存

  行业整体停摆下，房企经营风险仍受关注。有关机构通过风险测评系统工具发现，以下几类企业风险隐存：一是，高价地块在存货中占比较大的企业；二是，三四线城市布局较多的企业，因为此轮未赶上回乡置业；三是，疫区布局较多的企业。

  国仕英进一步分析称，建筑施工与房地产业紧密相关，高度依赖外来务工人员，加之疫情导致全国范围内短期开工不足。从销售看，目前多家售楼处关闭，使得房地产销售额明显下降。这对于一些土地储备、资金面不充足的中小企业来说，冲击性更为显着。

  目前，多数房企以房地产开发为主，企业主要靠销售回款提供现金流。当内部现金流供应不足时，只能靠举债融资以维持房地产开发业务运转。而1月份，百强房企业绩规模同比降低近12%，地产销售因疫情受到的冲击显而易见。

  在此之下，如何把握好安全边际、控制现金流、调整土地投资节奏成为房企的当务之急。

  “在当前的市场环境下，房企可适当调整拿地策略，规避风险，保证现金流安全，促进销售回款。房企要保持理性的投资态度，谨慎布局，避免激进拿地。” 国仕英建议。

  蒋云峰进一步认为，此轮疫情结束后，预计部分地方政府将加快推地力度，为开发商形成新的拿地机会。新形势下，仍然要聚焦一线及二线有潜力的大中城市，并结合产品能力，选择适合自己的地块。

  有关机构建议，未来房企拿地时可额外考虑几个因素，一是地方政府治理水平，这次疫情暴发后，可看到中部地区政府治理水平弱于长三角和珠三角。同时，考虑城市综合配套，比如教育、医疗条件。“经过这轮疫情，老百姓在考虑购房时，也会考虑这些因素。”