土拍市场年末冲刺 40城狂揽2095亿

  临近年末，土地市场再次迎来周期性“供地潮”。

  研究机构12月23日发布数据显示，12月第三周（2019年12月16―22日），重点监测的40个主要城市共计推出1336万平方米土地。时代周报记者梳理发现，这一数据较12月第二周（12月9―15日）有所减少，缩量了21.5%。但也仍超出第一周（12月2―8日）24.7%。

  从月度数据来看，12月40城土地供应加码更显而易见。数据显示，12月前三周40个主要城市周均土地供应面积为1369.3万平方米，较11月的周均值850万平方米增长了61.1%。另外，11月四周及12月前三周，土地出让收入领先的城市包括苏州、北京、深圳、武汉、南京、上海、杭州。

  伴随着土地供应加码，各地土地出让收入也增收明显—研究机构指出，12月前三周40个主要城市土地出让收入已达2095亿元，超过11月全月的2068亿元。

  “为了完成年初的土地供应计划，很多地方到了年底都会集中供地，这是历年来土地市场的常规现象。”合硕机构首席分析师郭毅向时代周报记者表示。

  在今年减税降费、经济压力带来的地方财政收入压力下，各地到年底加大土地供应规模，或许也有增收的考虑。同策研究院研究总监张宏伟补充了另一种看法，“那些供地量比较大的城市，可能还是有一些财政增收的需求的” 。

  年底土地供应加码

  年底历来是各地完成土地供应计划的集中阶段。

  不过，今年受地市小阳春影响，土地供应高峰期出现在五六月份，此后，月度土地供应面积持续环比下降。随着年底的到来，各地土地供应再度加码，300城土地供应开始环比正增长。

  根据研究机构发布的数据，10月全国300城土地供应面积为10480万平方米，环比9月减少了6%。但这一数据在11月快速回正—11月300城土地供应面积达11400万平方米，环比增长8%。

  土地供应计划未完成是最明显的原因。

  以北京为例，根据北京市今年7月发布的《北京市2019年度国有建设用地供应计划》，2019年度北京建设用地供应计划总量为3760公顷（3760万平方米），其中国有住宅用地950公顷（950万平方米），包括：商品住宅用地600公顷（600万平方米），保障性安居工程用地350公顷（350万平方米）。

  但截至11月底，北京市主城四区均未达到供地下限。诸葛找房数据研究中心统计数据显示，其中海淀区供地下限完成率仅为23%。受此影响，北京增加土地供应需求明显—北京市规划和自然资源委员会数据显示，截至12月23日，北京12月已成交经营性用地7宗，为2018年12月全月量。

  在今年减税降费、经济压力下，为地方增收或许也是地方土地供应增量的原因之一。

  12月17日，财政部发布2019年11月财政收支情况。数据显示，减税降费带来的财政收入压力已经短暂稳住，1―11月全国一般公共预算收入同比增速稳在了3.8%。但地方压力仍在—数据显示，1―11月，地方一般公共预算本级收入92851亿元，同比增长3%，增速较1―10月减少0.3个百分点。

  在地方一般公共预算本级收入另一侧，地方政府性基金预算本级收入开始增长，其中土地出让收入增长明显。数据显示，1―11月累计，地方土地出让收入同比增长8.1%。按照2018年1―11月地方土地出让收入53362亿元计，2019年1―11月，地方土地出让收入为57737.7亿元。

  “从我们实际了解到的情况来看，现阶段各地加大土地供应也有为财政增收的需求。”张宏伟表示，“观察一下近期加大土地供应量的城市，多多少少还是有一些财政压力的。”

  以苏州为例，根据苏州市财政局公开的资料，2019年1―11月，全市完成一般公共预算收入达2054.2亿元，同比增长5.8%。而这一数据，在2018年1―11月为同比增长12.8%。从纵向来看，这也是苏州自1―9月以来，连续第三个月全市一般公共预算收入同比增速下滑。

  长三角继续领衔

  从年头到年尾，长三角始终站在今年地市的焦点位置。

  根据研究机构40个主要城市土地市场监测数据，最新一周（12月16―22日），杭州以165亿元土地出让金领衔40个主要城市。其中杭州富川73号地块还以67亿元的总价成为当周40城住宅用地成交总价榜首。

  上海中原地产市场分析师卢文曦向时代周报记者解释，长三角区域受近几年长三角核心城市上海房地产市场管控较严，房企及楼市需求外溢影响，长三角区域热点城市，比如杭州、南京等城市地市表现都比较好。

  “但杭州由于本身经济较为活跃，开发力度较大，以及人口即将破千万的需求支撑影响，故最为引人关注。”卢文曦进一步指出。

  时代周报记者注意到，长三角这一轮地市热度，从今年三四月“小阳春”便已经开始。研究机构今年6月发布的数据显示，5月全国300城土地供需小幅上涨，土地出让金也同比增长51.53%。其中长三角表现尤为突出，5月全国主要地级市土地出让金前十榜单中，长三角七城入围，包括杭州、常州、温州、上海、绍兴、无锡、宁波。其中杭州5月土地出让金266亿元，位列全国第一，并以文晖单元宅地68.14亿元总价，占据单幅地块总价第一位置。

  到了年底，这一情形仍在延续。

  研究机构40个主要城市土地市场监测数据显示，11月和12月周度土地出让金领衔城市中，长三角苏州、南京、杭州三城入围。12月4日，南京百亿级土拍出现，合计出让4宗地块，收金101.6亿元。其中铁北G86宅地以45轮报价、16.24%溢价率、31.5亿元总价成交；南部新城G88商住混合地块经过了30轮报价，以12.95%溢价率、25.3亿元总价成交。

  “我们要看全局，不能看某一个地块。事实上，杭州也只有局部的一些地方，或者某一个特别的地块比较热，受关注度比较高。整体而言，市场还是比较清淡的。”卢文曦提醒道。

  浙报传媒地产研究院统计数据显示，2019年11月，杭州市区共成交17宗土地，总建筑面积110.8万平方米，总成交金额112.9亿元，较上月下降约5.7%，在溢价率方面，仅有一宗临平新城永乐街以北、汀兰街以东商业地块溢价率较高，达46.7%，另外还有西兴单元BJ1302-R/B-02商住地块和临安经济开发区中部地区B4-06-03住宅地块溢价率在12%左右，其余皆以底价成交。

  “现在长三角城市地价还是比较理性的。预计在明年二季度，在楼市回暖带动下，地市会有所回暖，地价会有所起色。”张宏伟判断。