北京再推2宗不限价地块：年内成交12宗 土地供应变奏

  北京土地市场供应开始变换节奏，不限价地块被陆续挂出。

  12月16日，北京土地市场挂出12月的第一批经营用地，三宗地均位于热点地区海淀，其中海淀四季青镇的2宗地为非限竞房用地，海淀永丰则为含共有产权房的综合用地，三宗地起始总价133.61亿元。

  根据拍卖文件，在2宗不限价的土地中，海淀区四季青镇中坞重点村资金平衡用地南地块为R2二类居住用地，为非限竞房用地，不限价，纯住宅，容积率为1.5，规划建筑面积77009平方米，起始价为53.96亿元。

  而海淀区四季青镇中坞重点村资金平衡用地北地块也为R2二类居住用地，规划建筑面积为66760平方米，起始价为46.75亿元。

  在“限房价，竞地价”地块集中供应的背景下，当下北京土地市场已经有6宗商品房住宅地块不限价推出。

  12月17日，58同程安居客房产研究院分院院长张波对时代周报记者表示，从目前北京限竞房的销售情况看，除了位置在核心城市外，远郊项目大都处于长期去化困难的状态。目前不限价地块的供应，也是针对前期限竞房问题进行的适度调整。

  12月16日，合硕机构首席分析师郭毅则向时代周报记者表示，目前北京土地市场相对冷清，库存高企，商品住宅去化困难。这个时候政府放出好的地块，能够调动市场的积极性和活跃度，对于提振市场信心能够起到一定助力。

  在目前八成限竞房项目亏损的背景下，不限价的地块也吸引了房企关注。12月16日，某大型房企内部人员告诉时代周报记者，海淀四季青这个位置和价格肯定会吸引很多企业的关注。不过具体单价能买到什么样还得看推出什么产品。

  供地节奏变换

  此次推出的海淀四季青地块与其他不限价的地块不同，有一定的稀缺性。

  郭毅对时代周报记者表示，海淀西四环已经很长一段时间都没有住宅供应了，而且四季青这两宗地是北京最早的香山别墅所在区。时隔15年之后，香山别墅区出现新的优质低密产品，产品未来单价甚至可能达到20万每平米，最近可以对标的产品是万柳书院。

  资料显示，万柳书院地块由中赫置地在2012年斩获，2015年建成并推出319户。二手房官网数据显示，目前万柳书院二手房交易单价在每平18.29万元。

  “由于产品的稀缺性，该地块的市场价值是多少，政府应该限价在什么尺度，这也很难确定。”郭毅称。

  郭毅还表示，目前北京已经没有了价格上涨空间这样一个太大的问题存在了，本身市场供过于求，房价得到有效抑制。所以，在保持市场平稳的基础上，政府放出好的地块，更能够调动市场的积极性和活跃度，然后给市场一些信心的激发。

  中原地产研究院的数据显示，除了海淀四季青这两宗商品住宅地块不限价外，北京目前还有4块在售的商品住宅地块不限价。

  分别为北京石景山古城南街东侧两块地，以及北京顺义区仁和镇临河村棚户区以及北京市怀柔区雁栖镇陈各庄村的地块。

  事实上，在930新政明确严控地价，试点采取限定销售价格并作为土地招拍挂条件的措施后，北京集中供应了大批“限房价、竞地价”的土地。仅2017年全年就成交了43宗限竞房地块。

  今年以来，对不限价的地块供应有所松动。中原地产研究院的数据显示，2017年北京不限价的土地住宅成交为0宗，2018年只有1宗，2019年截至到目前，北京不限价地块已经成交了12宗。

  限竞房库存高企

  在北京集中供应“限地价，竞房价”的地块后，限价房也在最近两年开始集中入市，并成为北京商品住宅市场的供应主力。

  中原地产研究院的数据显示，从2018年6月10日开始，北京合计入市的限竞房项目达到了76个，合计122期，供应住宅套数达到5.73万套。

  但截至目前限竞房项目成交套数为2.41万套，这就意味着市场上限竞房库存超过了3万套。

  从单月网签数据看，虽然最近几个月都是成交高位，但与供应量相比，仍然呈现着库存持续积压的状态，限竞房也已经连续15个月出现了供应大约签约的状态。

  12月16日，中原地产首席分析师张大伟对时代周报记者表示，限竞房市场分化非常严重，少数位置优秀的项目相对活跃，但大部分项目目前看入市都出现了问题。整体来看，非优质限竞房去化难度越来越大。

  此外，后续随着大量郊区项目入市，预计限竞房去化难题依然非常大。而且一些局部区域井喷数千套供应很可能带来限竞房的价格战。

  张波也对时代周报记者表示，一方面限竞房价格优势并不十分明显，土地成本相对较高而销售价格较难有大幅下降空间；另外限竞房整体的区位优势不足，北京目前上市的限竞房大都处于房山、大兴等区域，在严格限购条件下，有房票的人群选择更为理性。

  郭毅分析称，现在北京楼市最大的问题是信心不足，库存高企，土地市场相对冷清，商品住宅市场去化困难。他认为，由于目前已经进入到市场转稳的阶段，政府需要在一些调控许可的范围内给出市场一些信心拉动，土地市场可能是较为容易着手的方面，但效果不会太明显。

  张波也表示，海淀四季青出让的这两块地的位置相对较好，限价在一定程度上不利于项目更大限度向精品方向推进。他表示，目前北京不限价地块的增多，是根据地块所处位置，同时结合目前限竞房现状进行的因城施策化调整。