从断供到大量推出 中山年底迎来拍地潮

  拥有深中通道最近上下点的马鞍岛是翠亨新区的起步区，是肩负中山经济城市转型的“明珠”区域。

  年底了，中山土地市场出现了久违的热闹。就在11月，中山市公共资源交易中心一口气挂出7宗土地，位置均在中山重点规划的区域：石岐经济总部区和翠亨新区马鞍岛。此外，业内透露还将有两区的土地对外供应，认为此举与中山政府加快推进城市转型有关。同时，目前中山楼市遇冷，库存依旧高企。有业内人士认为，土地虽好，但需要在土地价格合适的情况下，才会吸引到开发商出手。

  靓地频现，石岐翠亨推地7宗

  本轮推地共7宗，涉及总地块面积为30.43万平方米，总建筑面积为97.70万平方米，总起始金额约为11.51亿元。这些地块中，3宗属于翠亨新区，4宗属于石岐总部经济区。起拍价格从3000至10000元/平方米不等。由于区位的原因，这些地块被房地产业内公认为“靓地”。

  本次拍卖之所以惹人注目，与近期政府提出的转型方向有关。近年中山屡屡提出转型发展，其中翠亨新区和岐江新城成为转型的重点引领区域，抢抓双区驱动发展机遇。拥有深中通道最近上下点的马鞍岛是翠亨新区的起步区，石岐总部经济区则是岐江新城的起步区，两者可谓是肩负中山经济城市转型的“明珠”区域。因此，业内外对这轮拍卖都较为关注。

  有业内人士透露，此前由于土地整理等原因，原本从2018年中已经启动建设的石岐总部经济区建设速度一度变缓，但经过整理后中山这类优质土地将会密集推出，近日翠亨新区马鞍岛和石岐总部经济区挂出多宗土地，不少开发商和机构已经瞄准这两个重点区域，提前布局。

  翠亨新区：罕见推出住宅用地

  根据《中山翠亨新区起步区控制性详细规划调整》和《中山翠亨科学城城市设计》显示，以马鞍岛为核心的翠亨新区起步区将建成产业提升发展区、北部综合服务区、健康产业集聚区、先进智造区、客运码头商业商务区、生态休闲区六个功能区，未来打造为“湾区国际化、现代化、创新型城市新中心”。翠亨新区起步区更加注重对深圳等珠江东岸的产城融合衔接，如马鞍岛中北部地区由原来的产业用地为主，调整为以新型产业用地、综合服务、科创研发为主的综合功能区域；而南部则打造以科创、文化、商业商务、居住配套等功能为主的翠亨新学城。记者了解到，马鞍岛一直鲜见住宅用地供应，近年来仅万科以“总价14亿元+配建111840平方米人才房”竞得116.9613亩商住地，当时该地块的楼面地价13787元/平方米也成功刷新中山楼面地价最高纪录。

  本次推出的三宗新建住宅地块非常少见，均位于中山市南朗镇翠亨新区深中通道中山第一站马鞍岛。目前，周边现主要为农田，地块自身生活配套较为欠缺。然而，地块位于翠亨新区起步区的创新产业集聚区规划范围内，是中山融入湾区战略的桥头堡和东进战略的目的地。目前，万科地块已经建成开售，售价约为2.8万-3.2万元/平方米不等。

  石岐总部经济区：首宗商务地刚拍出

  根据此前中山市规划局文件显示，中山(石岐)总部经济区将引入小尺度街区、海绵城市、空中绿化等先进设计理念，打造复合型中央商务区。区内划分为金融商务区、中央服务区、滨水生态休闲区、花园独栋区和公寓配套区等多个空间形态及13类功能定位。金融商务区规划建设超高层楼宇12栋，最高建筑控高500米，将成为中山城市发展的新地标。记者了解到，石岐总部经济区内将有7宗商业商务地块，拟与基础设施同步建设，此次拍卖的16.6亩商服用地只是其中一块，其余6块将陆续推出。截至目前，石岐区共推出2宗商务用地及2宗住宅用地。

  这四宗地块均位于中山市石岐区富康北路，地块本身的配套也非常成熟。周边楼盘林立，时代云图、雅居乐·御滨名门、富逸臻园等多个高端项目已经成型，片区内教育配套资源丰富、学校林立，包括中山市实验小学、石岐第一小学、中山市华侨中学、石岐中学以及省一级小学建设中等。

  4宗地块均位于中山石岐总部经济区核心区域，同时此次挂拍地块所在片区规划为石岐总部经济区的乐享生态居住社区，未来将成为城市发新中心区。此前，上述地块组南侧曾有一宗97亩的住宅地于2018年9月成交，由颐安集团以8000元/平方米的楼面地价及480平方米人才房配建夺得。

  值得一提的是，石岐总部经济区的首宗商务地也顺利拍出。11月27日，中山农村商业银行股份有限公司以底价1.41亿夺得中山石岐总部经济区内首宗商务用地，成交楼面地价1880元/平方米。此外，石岐总部尚有6宗商服地块后继推出，12月将继续拍出2宗住宅地，此举被认为石岐总部经济区发展提速。

  据了解，此次拍卖的地块编号为W23-19-0072，土地总面积11076.6平方米(折合16.6148亩)，位于中山市石岐区富康北路，现状为部分平整，用途为商务用地，出让年限为40年。该地块上网竞价起始楼面地价为人民币1880元/平方米，即起始总价为141，603，255元、约8，522，666元/亩，每次最小竞价增幅(楼面地价)为20元/平方米，不设保留价。地块规定竞得人应自地块竣工之日起3年内在中山市累计缴纳税费总额不低于5亿元。

  业内

  库存量仍大，土地能否拍出高价取决于市场

  虽然本轮推出的住宅用地被公认区位优越，但是否被市场接受，依旧打问号。

  有部分开发商透露，出于看好石岐总部的规划，在土地价格合适的情况下，考虑出手。但目前楼市的转冷或多或少影响了开发商的信心。而马鞍岛地块虽然位置非常好，但更多是面对深圳购房者，因此需要开发商有充足的深圳客源才敢出手。

  实际上，今年中山土地拍卖无论供还是拍都不尽如人意。南都记者统计今年土地成交情况发现，除却上述地块拍卖，今年1-10月仅有8宗土地供应，创下中山对外拍卖之低，同时拍卖的土地中有2宗古镇住宅用地中止交易，还有1宗古镇住宅用地流拍。此外，拍卖的土地溢价率也不高，部分土地如西区一住宅用地以底价成交。

  另外，古镇镇一宗32.4487亩住宅用地也被中止拍卖。

  中山土地市场仍具不确定性，或与目前楼市总体走冷、城镇之间不平衡有关。根据合富研究院(中山)监测显示，在2019年11月中山市各镇区备案价排名里，东区以24209元/平方米排名第一，火炬区以20268元/平方米排名第二，五桂山镇以17315元/平方米排名第三。在全市备案价排名里最低的是神湾镇8026元/平方米。

  库存量依旧位于高位。根据上述机构统计中山市住建局网签数据显示，截至2019年11月底，中山市住宅库存67188套。其中三乡镇10169套居全市镇区住宅库存榜首、坦洲镇8619套排名第二、火炬开发区6969套排名第三；中山市商业库存32988套。其中火炬开发区3612套居全市镇区商业库存榜首、港口镇3609套排名第二、坦洲镇2615套排名第三。按照10月中山住宅网签7430套的速度，住宅库存需要9个月左右的时间消化。