下半年房企资金明显收紧，主要城市土地流拍近700宗

  在资金链趋紧、年底销售压力较大的情况下，土地市场传来阵阵寒意。

  11月26日、27日两天，武汉原计划有十宗地块挂牌出让，但总价最高的硚口宗关地块因故延期出让，另有两宗流拍，包括武汉首宗预出让的汉口滨江商务区地块。这两天正常成交的7宗地块中，底价成交的占了6宗。

  11月22日，郑州市郑东新区原本计划拍卖的3宗地块，有两宗中止出让，郑政东出[2019]12号北龙湖1宗住宅用地按计划挂牌拍卖，但最终流拍。

  不仅是二线城市如此，一线城市如广深，近来也不乏流拍案例。11月22日，深圳以挂牌方式公开出让6宗居住用地的使用权，挂牌起始总价近132亿元，最高限制总价191亿元。坪山坑梓地块由于竞买前无人报名遭“流拍”，在寸土寸金的深圳房地产市场，非常罕见。

  此前10月24日，中海以底价50.96亿元竞得广州海珠区大干围西侧地块，楼面价34628元/平方米。但原本计划同场出让的另外5宗土地在开卖之前均宣布终止出让，其中不乏位置不错的住宅用地。

  中原地产研究中心统计数据显示：相比上半年，下半年房企的资金情况明显收紧，下半年以来，截至11月27日，全国主要城市的住宅土地流标已经达到了696宗。而且预计在惯例资金链最紧张的12月，很可能数据还有明显增加。

  中原地产首席市场分析师张大伟对第一财经分析，在各种政策影响下，今年下半年，房企的资金链收紧明显出现。7月份开始，连续出台的信托与海外融资政策收紧，均对房地产拿地政策造成了明显影响，热点城市土地溢价率出现了下调。

  张大伟说，目前拿地的企业之间分化也明显加剧，数据显示，部分中小房企出现了明显的资金压力，逐渐离开了土地招拍挂市场。另外，企业之间通过股权拿地的比例也明显增加。

  与此同时，年末市场不振，销售端口的压力进一步增加，很多企业内部制定的销售计划没有完成，没有足够的回款和现金流，也导致很多企业没钱大举拿地。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进分析对第一财经分析，进入第四季度，房企重心会更多强调销售数据的改善、现金流的改善和财务数据的改善，投资端的表现就相对放缓。

  严跃进认为，流拍的增多，也与四季度地方土地供应的大幅增加有关。各地为了完成年度供地目标，集中供应增多，对开发商来说，可选择的面更多，房企也会认真挑选性价比比较高的地块。

  广州一家大型开发商战略发展部人士告诉第一财经记者，现在很多土地定价还是偏高，尤其是有些土地的限制条件太严苛，这也影响了开发商拿地的积极性。

  以武汉为例，因故延至12月24日揭牌的编号为P（2019）153号地块要求比较苛刻。它是以公共交通枢纽为核心的城市更新建设项目，地块内公共建设和住宅部分须同步开工、同步建设；土地竞得人须自持不低于30%的商业商务建筑面积，且该部分在项目竣工验收后10年内不得整体或分割转让、销售。

  在深圳，11月22日的参拍地块全部限商品房销售均价，部分所定均价甚至低于周边二手房水平。其中，流拍的G14313-8018号宗地位于坪山区坑梓街道，土地面积49211.16平方米，建筑面积为22.14万平方米。该地块起价23.85亿元，最高限制地价34.58亿元，竞买保证金约11.93亿元，普通商品住房入市最高均价为30450元/平方米，且只能建设建筑面积低于90平方米的户型。

  严跃进说，现在部分土地拍卖条件比较苛刻，由于土地限价等原因，再加上选择机会比较多，因此企业拿地还是会比较谨慎，导致部分土地可能出现流拍。