敲响理性拿地警钟，杭州本土房企赞成陷退地风波

  土地市场中鲜少出现的退地现象近期在杭州上演。

  几日前，杭州萧山瓜沥挂牌一宗“萧政储出[2019]42号”地块，这宗地块实际为一宗退地，此前由杭州本土房企赞成在9月以约3.77亿元的价格竞得。

  根据当时的出让要求，赞成在拿地之前已经缴纳5853万元保证金，此次退地将直接造成赞成损失数千万元。而且，若退地之前赞成已经签订成交确认书则需缴纳成交价20%的定金，其损失极有可能进一步扩大，最多可达到7552.2万元。

  对于规模不算大的赞成而言，即便5853万元也不是一个小的数目。宁愿承担损失也要退地，外界对赞成这一举动有着诸多猜测。但赞成相关人士以“不便接受采访”为由拒绝向时代财经回应。

  曾鏖战58轮抢下地块

  再度回忆9月23日的那场土拍，杭州不少业内人士及媒体都记忆犹新。分布在杭州市北东、南部卧城以及瓜沥镇的4宗土地在当天出让，从地理位置来看，瓜沥镇距离市区较远，受关注的程度低于另外3宗土地。

  然而，就是这宗看似不起眼的地块，却成为了当天的“黑马”。开拍仅17分钟，该地块的报价就达到了最高限价，随后进入自持比例竞投环节，经过前后共计58轮的激烈争夺，赞成最终以自持41%胜出，溢价率29.05%，折合楼面价5162元/平方米。

  “这宗瓜沥镇地块限制过多，赞成很难算过账来。”杭州一位地产研究人员分析称，或因近些年在本土和外来规模房企的双重夹击下，本土小房企生存环境比较艰难，对土地的渴望十分强烈，所以赞成在拿地的时候有些“失去理性”。

  尽管没有滨江、绿城等本土大牌房企的名气和规模，但赞成已是有着20多年经验的地产“老兵”。其官网信息显示，赞成由原浙江省轻工业厅转体而来，旗下主营房地产开发的子公司“浙江金纬房地产开发有限公司”（以下简称“金纬房地产”）早在1992年就已成立。

  只是，这些年来，市场中赞成的消息并不多。曾有业内人士描述赞成给外界的印象，“声势不够浩大、存在感不够强，却一直不放弃深耕”。如其所言，赞成的布局可谓偏安一隅，在上海做过几个项目，但主要的精力还是放在浙江地区，围绕着杭州向湖州、嘉兴、绍兴等地展开。

  金纬房地产官网发布的信息显示，2013年5月之后，其有4年多未有拿地喜讯，直到2017年9月，才开始了新一轮的拿地。2017年9月到2018年9月的一年时间里，金纬房地产发布了5条拿地喜讯，其中有3宗地块位于“大本营”杭州。

  今年，赞成拿地的步伐似乎有所加速。6月24日，赞成以10.08亿元、自持比例15%的价格竞得位于杭州萧山火车南站的一宗宅地；9月12日，再以约3.2亿元拿下杭州南站综合交通枢纽区一商地；9月23日，获得瓜沥镇商住地。

  “小房企迫切想要拿地的心态是普遍存在的，但这次退地事件更像是技术操作上的失误所导致。” 杭州双赢机构总经理章惠芳认为，高达41%的自持比例几乎决定了瓜沥镇地块未来将会面临亏损的局面。

  据瓜沥镇地块有着严格的限价要求。根据规定，该地块所建商品住房毛坯销售均价不得高于14500元/平方米，且毛坯销售最高单价不得高于15950元/平方米，如实施装修销售的，装修价格不高于2500元/平方米。

  不仅如此，该地块总建筑面积73152平方米，属于“迷你”地块，但出让条件中特别约定，竞得地块的房企需代建面积为6565平方米的绿地，还要求商业建筑面积不小于地上建筑面积的50%，包含配建建筑面积不小于20000平方米的酒店。

  章惠芳粗略计算，撇除自持部分和代建部分，该地块可出售的部分仅剩下三成左右。“这个项目的商业部分要求不能建成酒店式公寓产品，去化存在很大的问题，销售需要依靠住宅部分。”

  她继而指出，即便在不考虑实际的销售情况及商业的运营成本的情况下，按照14500元的销售限价出售也很难实现盈利，这也是赞成退地背后的关键因素。

  市场整体趋于理性

  当然，退地只是杭州土地市场中的一个插曲，章惠芳认为，突然出现的插曲为房企敲响警钟，提醒房企要保持理性。

  前述地产研究人员表达了与章惠芳类似的观点，他表示，赞成选择退地说明其正在修正拿地时的错误和偏差，这是房企趋于理性的一种表现。

  今年6月，杭州市区一口气挂牌9宗特别的地块，与以往不同之处在于，这批地块明确标明未来的毛坯最高均价、最高单价以及装修最高标准价格，为杭州首批限房价、限精装的地块。自此，杭州进入“双限时代”，更需要房企保持理性的时代。

  “双限标准出来后，开发商可以在参与拍地之前根据最高售价和装修标准数据，推算出地块未来的价格‘天花板’及利润，也就是提前划出底线，拿地时根据底线出价，避免豪赌和盲从，最大限度的降低风险。” 

  执行“双限”政策之后，杭州市场的确更加趋于理性。浙报传媒地产研究院统计，9月开始，杭州土地成交量价达2019年高峰，但宅地成交溢价率及地价均有回落迹象。10月，杭州土地成交量价继续回落，其中，10月总成交金额119.7亿元，较9月下降约69%。

  此外，土地流拍现象正在增加。此前，原定于在11月中旬出让的钱塘新区大学城北2宗宅地在开拍前被紧急叫停，这两宗地块的限价明显低于周边新盘均价，业内猜测终止出让或因无房企报名。

  不过，就算土地市场正在一步步“冷”下来，杭州的土地出让总额仍然在全国名列前茅。据中原地产研究中心统计数据显示，截至11月18日，受监测的50大城市土地市场合计土地出让金额达到3.57万亿元，其中，年内累计土地出让金额最高的是杭州，土地出让总额约为2474亿元。