前三季度土地收益反超北京广州 武汉市场发生了什么

  前三季度，武汉土地出让金收入突破千亿元，反超北京和广州。

  中原地产研究中心《前三季度土地出让金排名TOP10城市》显示，武汉以1396亿元位于第4位，排在武汉前面的3位依次是杭州、苏州、上海。

  可以看到，武汉的1396亿元甚至超过了一线城市北京的1331亿元和广州的988亿元；另外，武汉2018年全年土地出让金1381亿元，今年仅前三季度土地收益就超过了这一数字；且去年武汉土地收益是低于北京的1683亿元和广州的1476亿元。

  即便如此抢眼，但其实武汉前三季度仅完成了政府指导性计划出让量的50.27%，成功出让105宗地，成交面积635.8万平方米。

  这意味着，武汉这座城市的土地市场在发生内生性变化，一方面前三季度亮眼表现背后的原因耐人寻味，另一方面第四季度完成供地计划下的场景也留有极大的想象力。

  地价上涨不可逆

  武汉前三季度土地出让金超过千亿元背后的一个显性原因是地价走高。

  可以看到，武汉2018前三季度和2019年前三季度供地面积基本持平，严格来说，2019年前三季度供地面积还略低于去年同期，减少2%；但是武汉2019年前三季度土地出让金收入相较去年同期却上涨68%。土地平均单价上涨的答案显而易见。

  其中今年4月和6月是武汉土地市场的两次高潮。印象深刻的是，今年4月，融创一天内在武汉斥资152亿元一举拿下4宗土地的消息震惊业内，就在同一天，美的置业以28亿元溢价80%的动作打开首次进入武汉市场的姿势。6月，武汉土地市场再次迎来上半年最后一次疯狂，并以土地出让金949亿元坐上了全国第二的位置，仅次于东部城市杭州。

  这两个月也拉高了武汉土地市场的表现，今年4月，武汉土地成交305万平方米，成交均价升至14289元/平方米，是目前可以看到的年内最高水平；今年6月，武汉土地成交200.35万平方米，成家均价9620元/平方米。除了这两个月，其余月份土地成交均价仍低于5500元/平方米。

  分区域板块来看，武汉的热点板块集中在中心城区的汉阳区、远城区的东西湖区和江夏区。中心城区方面，汉阳区成交地块数量14宗，成交面积71万平方米，均位于中心城区首位，成交总价155亿元，低于武昌区的222亿元；远城区方面，东西湖区成交地块数量15宗，成交面积86.32万平方米，成交金额123.56亿元，除面积外均位于区域首位，而成交面积位于首位的是江夏区97.39万平方米。

  影响也开始以各种形式出现。比如，就在8月30日，武汉挂牌出让4宗住宅地块，其中黄陂区武湖两宗地块分别被报价16次和10次之后触发熔断，进入“竞配建”，现场角逐者不乏金茂、正荣、万科、华润、保利等房企。最疯狂的是今年6月27日，武汉出让的10宗土地中有5宗触发熔断，市场人士对此发出“开发商一改理智作风”的感叹。

  这两次熔断其实只是今年前三季度武汉土地价格上涨的一个截面。据中国房地产报（微信ID：china-crb）记者不完全统计，前三季度武汉触发熔断机制的土地数量超过10宗，官方数据显示今年上半年在设置53宗熔断项目中，8宗触发“熔断”。而今年见诸媒体公开报道的出现熔断的城市数量也不是特别多，主要是长沙、济南、青岛、武汉，济南上半年熔断土地4宗。

  这也引起了部分房地产企业的担忧。为了控制地价过快上涨，武汉目前土地市场采取的是熔断后“竞无偿配建公共租赁房”，但中国房地产报记者了解到，华润、中粮、龙湖等大型企业则是希望对“竞配建”公共租赁住房的有关政策进行优化完善，将“竞无偿配建”调整为“竞企业自持”，以充分发挥市场配置资源的决定性作用和政府的政策保障作用。

  一位武汉房地产市场研究人士表示，“虽然从增速表现看，在第三季度整体地价增速低于第二季度，但不能忽视的事实是，地价仍处于上涨中。与2018年各区平均地价相比，基本上各区地价均有所上涨，以东西湖区涉宅地价为例，2018年平均地价为5251.8元/平方米，第三季度成交楼面均价为7542.5元/平方米。随着城市的开发、土地的减少，地价上涨是不可逆的。”

  城市换挡换打法

  对于地价上涨的原因，武汉市国土资源和规划局官方一份《关于进一步优化土地市场研究、促进市场稳健发展课题研究报告》曾这么表述，“一是受市场竞价热度影响，上半年全市土地平均溢价率13%，2018年同期仅5%，竞价热度的增强促进了部分优质地块价格上涨；二是受区域性供地结构影响，今年上半年，部分区域调整了供地结构，如东西湖区、江夏区和东湖高新区，去年多以较偏远地区的纯商服用地为主，今年以上区域以住宅类用地为主，供地规模较大、地价水平较高、且溢价较多，使新城区开发区地价涨幅较快，同时也拉动了全市地价的上涨。”

  这一解释同样适用于武汉前三季度土地市场变化的趋势。纵观全局，在一线城市土地价格高昂且住宅用地稀缺的形势下，今年二线城市都齐刷刷地换了一种打法，那就是增加城市住宅用地供应占比，从而引发房企争抢，就此形成土地价格上升的闭合逻辑线条。

  但其实武汉还有一点是值得关注的，它是中国六个特大城市之一，同时是国家中心城市，且这座城市的落户门槛是低于其他同类型城市的，这使其有很大的吸纳空间。武汉的人口总量排在全国第9位，仅次于北上广深四个一线城市，以及苏州、天津、杭州、成都和重庆，毋庸置疑，除了北上广深，苏杭等一线城市周边热点城市，重庆、成都、武汉无疑是今年以来地市楼市都火热的城市；武汉人口净流入数量排名同样是全国第9，排在它前面的是北上广深，以及东莞、佛山、天津、苏州这些一线城市周边的热点城市。

  再看一组来自住建部《2018年中国城市建成区面积排行榜》的数据，武汉建成区面积位于第5，仅次于北京、上海、广州和重庆。武汉像一个突然发力的中等生，各项指标都开始冲在全国前列。在克而瑞发布的《2018全国房地产发展前景排行榜》中，武汉排名第5，仅次于北上广深。

  这些都是吸引房地产企业布局中部城市时首选武汉的原因。武汉此前被称为“全国最大县城”，从其目前的各项指标和发展态势来看，可见发展速度之快。一位房地产企业内部人士告诉中国房地产报记者，“很多企业在武汉拿地都有硬性指标，今年以来，很多宗地价都高于1万元/平方米，但是周边新盘项目备案价格只有14000元/平方米左右，利润空间很小，从财务角度看是亏本了，但仍然挡不住企业抢地的态势。当然也有一部分企业是在低价抄底一些体量大需要分期开发的土地。”

  上述武汉房地产市场研究人士也进一步表示，“第四季度武汉土地市场很可能迎来年末‘翘尾’之势，军运会成功召开，武汉成为世界瞩目的焦点，这使得今年四季度江城的土地市场更值得期待。”