北京宅地入市不再“混搭”商办 成交溢价率或将提升

  11月13日，北京市规划和自然资源委员会发布消息称，为了加强区域功能的统筹，提升居住环境品质和公共服务水平，今后北京将在土地入市时“把住宅用地及商办用地分开单独供应”。

  北京市规划和自然资源委员会对此解释说：“此举一方面是根据北京城市新总规里提出的‘优化城市功能和空间布局’、‘科学配置资源要素，统筹生产、生活、生态空间’、‘着力治理’大城市病’、‘增强人民群众获得感’等具体要求。另一方面也是回应和解决群众的呼声，提升群众的满足感、获得感和幸福感。”

  中原地产首席分析师张大伟对时代周报记者指出，以往北京商办项目有最小分割单元不低于500平米的限制，常常导致商办项目流拍，“如今更改出让规则，北京商办用地将更好卖”。

  某品牌房企告诉时代周报记者：“住宅和商办用地分割，一方面有利于房企开发，各自发挥特长：住宅开发商专注住宅，提升住宅品质，商业开发商集中商业，做好商业运营。但同时也会导致住宅用地竞争加剧，有可能助推地价上涨。此举也加强了政府对商办用地规划的管控，明确商办项目只能开发商办，而不能像以往一样，开发商拥有整块土地，可以制定商业和住宅的分布规划了。”

  或将直接导致地价上升

  资料显示，以往北京土地供应中，有F1和F2两种混合用地模式。F1类用地即住宅混合公建用地，住宅占比70%，另外公建占比30%；F2类用地即公建混合住宅用地，公建为主，占比70%，另外住宅占比30%。

  根据中原地产研究中心统计数据，2017年来，北京住宅地块合计供应成交168宗，其中F1类型地块有28宗，占比16.7%，F2类型地块有8宗，占比2.6%。两者合计占比21.4%。另有纯住宅属性的R2地块132宗。

  从数据对比来看，“混搭”住宅并非北京供应主流。但张大伟同时强调，此次调整将使得北京地块“更好卖”。

  “此前北京对商业用地要求严格，要求最小分割单元不得低于500平米。这就导致了商业地块难卖，混搭了商业地块的住宅混合用地也难逃此命运。”张大伟详细指出，“如今规划和自然资源委剥离了住宅用地和商业用地，住宅地块将更好卖，商业地块也可以通过调整价格等方式获得更好的市场反应。”

  对于开发商来说也是好事。张大伟补充表示，“商业运营和住宅销售完全是两个思路。以往部分住宅开发商拿到了混合用地，常常导致开发商只注重住宅销售，商业运营效果差强人意的情况。如今住宅和商业分开，‘术业有专攻’，住宅和商业都能得到专业的、更好的开发。”

  但住宅、商业剥离后，或将直接导致地价上升。

  “不同性质的地块分割出让，可能会导致住宅用地竞争加剧，并提升住宅用地的成交溢价率。还有可能会导致土地市场两极分化，前期纯公建或公建占比较高的地块去化难度将加大。”上述品牌房企内部人士表示，“建议相关部门后期做好限价措施，提前预防市场反弹。”

  加强商业项目开发管理

  时代周报记者注意到，以上专家提到的对商业项目划定最小单元面积的做法，除了北京，上海、广州、深圳也均有相关规定。这些限制集中出现在2017年，当时主要是为了遏制商业改公寓的风潮。

  2017年3月25日，北京率先出台针对商业、办公类项目的调控政策，发布了《关于严格商业办公类项目规划建设行政审批的通知》，明确规定商办类项目不得擅自改变为居住等用途，并要求发企业新报建商办类项目，最小分割单元不得低于500平米。

  随后广州、上海、深圳迅速跟进。2017年3月30日，广州发布“3·30“新政，要求商业项目最小分割单元不得低于300平米，且不可售于个人；4月21日，上海同样发布通知严格控制商业项目设计和用途；5月12日，深圳也对商业项目设计及套内面积做出了规定。

  “受商业地块政策限制，近两年北京商业属性地块流标明显。”张大伟表示。“受政策影响，广州公寓市场遭遇了重创。”克而瑞广州区域首席分析师肖文晓指出，“在土地端，广州近年的商服用地基本上都是定向出让、底价成交。如果是商住混合用地，商业配比过高，开发商还是会非常谨慎。之前花都区就有因为土地连续流拍，而把土地商业配比降低或干脆直接剥离商业地块进行出让的做法。”

  “但我还是认同北京市规划和自然资源委的解释，修改主要是为了加强区域功能统筹、提升居住环境品质和公共服务水平。”肖文晓补充道，“因为商业用地不好卖所以要剥离，这种想法还是有些想当然了。从数据和事实来看，过去一段时间北京流拍的土地，主要还是以限价商品住宅和共有产权住房为主，开发商觉得无利可图是主因。”

  上述品牌房企人士还告诉时代周报记者，北京此次调整土地出让政策，非但没有放松对商业项目开发的管理，事实上还加强了管理。“以F1混合地块为例，以往一块F1地块规定70%为住宅，30%为商业。打个比方，相当于一宗地块分为三块，其中两块是住宅，一块是商业。以往F1地块的划分是没有标准的，开发商拿下这宗地块，事实上是拥有了整宗地块、三块地的开发权益，可以自行规划住宅和商业的开发，其中也就存在部分自主权力的制定，比方如何安排区域等。但现在住宅和商业分开，明确规定了商业地块只能开发商业项目，压缩了操作空间，实际上管理是更加严格的。”该房企人士表示。