“银十”失色！新房成交环比下滑，土地市场量价齐跌

  中房网讯 （记者 亚晨）作为传统营销旺季的“银十”，今年黯然失色。

  上海易居房地产研究院近日发布的报告显示，10月份40个典型城市新建商品住宅成交面积环比小幅下降4%，同比小幅增长5%。从各线城市成交量情况来看，也均呈现环比下降态势。

  另一方面，受新房成交和融资收紧等方面影响，土地市场也不容乐观。

  根据监测，10月份 40个典型城市土地成交建筑面积达4044.1万平方米，环比下降7.9%，同比下降10.3%。其中，土地出让金、土地成交均价和土地成交溢价率等多项指标均呈现下滑态势。

  40城新房成交环比下降4%，各线城市均下滑

  易居研究院发布的《2019年10月全国40城新建商品住宅成交报告》显示，10月份易居研究院监测的40个典型城市新建商品住宅成交面积环比小幅下降4%，同比小幅增长5%。

  从各线城市成交量情况来看，也均呈现环比下降态势。根据监测，10月份4个一线城市新建商品住宅成交面积环比下降10%，同比增长22%，目前成交面积绝对值处于2014年以来的平均水平；18个二线城市新建商品住宅成交面积环比小幅下降4%，同比小幅增长8%；18个三四线城市新建商品住宅成交面积环比同比均小幅下降3%。

  易居研究院分析认为，目前一线城市在严格调控和信贷不放松的背景下成交量难以连续增长。东部二线城市中苏州今年已两次升级调控政策，南京、杭州、宁波等城市三季度以来房贷利率持续上调，预计后续还会继续降温，而其他地区的二线城市和三四线城市的成交量则面临较大的下降风险。

  40城地市量价齐跌，降温态势显现

  “银十”的失色，不仅反应在住宅成交量上，土地市场也出现量价齐跌的态势。

  易居研究院发布的《2019年10月40城土地市场报告》显示，10月份其监测的40个典型城市土地成交建筑面积4044.1万平方米，环比下降7.9%，同比下降10.3%。

  成交面积的下滑也直接导致土地出让金明显减少。报告显示，10月份40个典型城市土地出让金收入为1650.2亿元，环比下降33.5%，同比增长0.2%。同时，40个典型城市土地成交均价也出现环比下跌。其成交均价为5090.7元/平方米，环比下跌3.8%。虽然同比涨幅为23.9%，但却是3月份以来首次涨幅收窄。

  此外，40城土地成交溢价率也连续4个月下降，表明土拍持续降温，开发商高价拿地意愿并不强烈。报告显示，10月份40个典型城市土地成交溢价率为14.3%，相比9月下降2.4个百分点。其中，一线城市中除了北京溢价率高于10%外，广州仅为3%，上海和深圳为0%。

  从各类城市表现看，一二线城市地市量价齐跌，三线城市量升价跌。报告显示，10月份4个一线城市土地成交建筑面积为255.4万平方米，环比下降36.8%。6个月移动平均成交价为14431.4元/平方米，环比下跌1.4%，同比下跌2.5%。二线城市土地成交建筑面积为2825.8万平方米，环比下降9.1%；6个月移动平均成交价为4858.5元/平方米，环比下跌5.4%，跌幅扩大。三线城市土地成交建筑面积为962.8万平方米，环比增长9.5%，同比下降10.9%。6个月移动平均成交价为2719.0元/平方米，环比下跌4.0%。

  易居研究院分析认为，10月份一线城市成交量下降主要是因为需求减弱而非土地供应量不足，此前相对坚挺的二线城市地价由8月份高点加速转跌，同时成交量下降明显，地市全面降温态势初显。而随着棚改目标的大幅下降和购买力的透支，多数缺乏良好基本面配合的三线城市房地产市场未来几个月地价或将继续下跌。

  年末新房成交难以明显增长，地市全面降温趋势开始显现

  7.30政治局会议首次明确提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，体现了中央控制房价上涨、确保房地产平稳健康发展的决心。同时，央行要求保持个人住房贷款合理适度增长，严禁消费贷、银行理财等资金违规进入房地产市场，个人住房贷款余额同比增速已连续10个季度回落。6月以来，随着全国首套房贷平均利率持续上行，进一步限制了居民加杠杆的空间。

  综合多种因素来看，易居研究院预计短期内全国性的调控政策不会放松。临近年末，部分房企由于资金面紧张和冲刺规模业绩仍会加大推盘力度，打折促销的现象也会增多。虽然年末房企推盘量可能大幅增加，但成交量难以明显增长，尤其是2018年成交火热的未调控或弱调控的三四线城市，成交量将面临较大的下降风险。同样，对于土地市场，在政策的影响以及市场内在的地价调整需求下，预计未来几个月将进一步降温，逐步向合理水平靠近。