全国卖地收入增速加快，但三四线城市仍下滑

  2019年以来，受棚改规模收紧及部分需求被提前透支情况下，三四线城市土地市场表现不及去年。

  土地供应多寡关乎楼市走势，最新官方数据显示，全国土地出让收入已经由降转增，房地产用地供应总量逼近去年同期，但三线城市下降较大。

  自然资源部数据显示，今年1~8月，全国房地产用地供应8.23万公顷，同比略减1.6%。从最近3个月的房地产供地数据来看，尽管前8月全国房地产和住宅用地供应同比有所减少，但减幅逐月收窄；重点城市中，一线城市房地产和住宅用地供应同比保持增加态势，且增幅逐月扩大。

  分城市来看，一线城市房地产和住宅用地同比均有所增加。今年1~8月70个大中城市房地产用地供应3.07万公顷。一、二、三线城市房地产用地供应同比分别增加6.2%、增加1.9%、减少9.0%，住宅用地供应同比分别增加19.6%、增加1.4%、减少13.6%。

  而财政部数据显示，今年前8月全国土地出让收入已经超过了3.7万亿元，同比增幅比7月份进一步加快。

  部委调控土地市场

  纵观年初至今，国内土地市场经历了从低迷到迅速升温以及回落的几个阶段，当前土地市场降温迹象较为明显。

  中原地产研究中心数据显示，今年8月份全国70大中城市（对应国家统计局公布的70个房价城市）合计土地成交1057宗，成交土地金额2501亿元，土地成交溢价率只有8%，相比之前几个月有明显下调，从土地市场情况看，最近房地产领域融资收紧的预期逐渐影响到土地市场。

  中原地产首席分析师张大伟认为，整体来看，今年1-2月份各地土地市场较为低迷，随着春节后信贷市场增量增加，房企融资难度有所降低，4月份开始部分城市土地市场出现了复苏苗头，一二线城市土地市场连续升温，土地单月成交金额均在3000亿以上，溢价率也保持在20%左右。

  稳地价是2019年房地产调控的一个重要目标，二季度以来土地市场的快速升温引起了监管部门的注意，相关部委陆续出手。

  今年4月，为实现因城施策、分类调控目标，保持住宅用地供应稳定，引导市场预期，自然资源部办公厅下发通知要求，做好2019年住宅用地“五类”调控目标制定实施工作。

  通知要求，地级以上城市、地州盟所在地和百万人口以上县（县级市），商品住房库存消化周期在36个月以上的，应停止供地；36~18个月的，要适当减少供地；18~12个月的，维持供地持平水平；12~6个月的，要增加供地；6个月以下的，要显着增加并加快供地。

  另一承担房地产市场调控职责的住建部，四五月份也开始对部分地价、房价上涨过快的城市进行了预警。

  到了7月份，房地产信托与海外融资方面连续出台新政，均对房地产拿地政策造成了一定影响。此后，热点土地溢价率开始出现了下调，8月份70大城市的经营性土地流标土地明显增加，总数达72宗为年内最高。

  “土地市场与楼市一样，只允许出现小阳春，而不允许入夏。一旦土地市场过热，不排除升级政策的可能性。”张大伟称，8月来土地市场进入快速退烧阶段。

  中原地产数据显示，房企拿地数据方面也出现了较为明显的下降，8月份主要房企拿地明显减少，国内只有8家企业拿地金额超过了50亿元，其中最高的是万科150亿元，其次是保利92亿元，金茂68亿元，新鸿基66亿元，华润64亿元。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进也认为，今年二季度中央对于部分城市地价过热现象给予了高度关注，政策基本面重新收紧，尤其是融资市场的收紧特征最为明显，这使得三季度房企购地更为理性。

  三四线城市降温明显

  近几年，中国楼市的区域特色愈加明显，房地产市场走势出现分化，房企对非优质土地定价出现下调。但对优质城市、优质土地的争抢依然激烈。虽然一二线城市调控政策严格，但对于房企来说，为了加大销售额，依然会集中拿地。

  在一二线土地市场保持较高热度的同时，三四线城市土地市场则出现回落迹象。从一些统计数据来看，2019年以来，受棚改规模收紧及部分需求被提前透支影响，三四线城市土地市场表现不及去年。

  前述自然资源部数据显示，今年1~8月三线城市房地产用地供应同比减少9.0%，住宅用地供应同比减少13.6%。

  上海易居房地产研究院最新一期《中国百城宅地成交报告》显示，2019年1-9月份，64个三四线城市住宅用地成交面积为14488万平方米，同比下降7.1%。与一二线城市的走势略有差异，三四线城市宅地市场的降温特征较为明显，近两个月年初累计宅地成交面积同比降幅持续扩大，进一步体现了市场降温的特征。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，从1-8月份全国百城住宅用地交易市场来看，受政策管控、市场预期等影响，相关购地增速曲线略有下行，充分体现了宅地交易市场降温的态势。而从结构上看，三四线城市的降温趋势更为明显，和此类城市当前重新面临库存积压的问题是相关的。

  “从原因上看，当前三四线城市住宅交易市场降温，重新面临去库存的压力，这会打击房企补充宅地的积极性；同时也影响了房企的资金回笼和继续购地。”严跃进称。

  卖地收入增速加快

  全国层面房地产供地量的趋稳，也影响到了土地出让收入的变化。

  从今年4月份开始，财政部每月公布的财政收支情况中，不再披露国有土地使用权出让收入的具体金额，仅发布同比变动情况。从过去数月的数据来看，土地出让收入在经历年初的下降后，已经在7月份实现了同比增长，并且在8月呈现加速增长态势。

  财政部数据显示，今年1-8月累计，全国土地出让收入同比增长4.2%。而今年1-7月则是同比增长3.1%。

  2018年前8月国有土地使用权出让收入为37009亿元。2018年全年则达65096亿元，同比增长25%，总额创下历史新高。

  在今年年初，出于对2018年下半年开始的土地市场遇冷，土地流拍现象增多的“担忧”，多地在编制2019年政府基金性收入预算时，还纷纷下调今年的土地出让收入预期。

  严跃进表示，当前对于稳地价的管控非常严厉，近期部分热点城市也积极开展银行系统大检查，其中一项内容就是检查是否存在违规资金进入购地市场。

  “预计9月份住宅用地市场以降温为主要特征，尤其是考虑到房企当前资金压力开始增大，所以预计房企拿地会偏保守和趋于理性。当然，需要看9月份‘普降+定向降准’政策的效应。若是住宅交易活跃度有明显上升，那么四季度房企认购住宅用地的积极性或会有所增加。”严跃进称。

  自2011年至2018年，全国土地出让收入分别为33166亿元、28422亿元、41250亿元、42940亿元、32547亿元、37457亿元、52059亿元和65096亿元。

  距离年底还有四个月，如能保持当前态势，2019年全年土地出让收入有望再度超过6万亿元。