东莞卖地不再“价高者得”，释放何种信号？

  中房网讯 当土地拍卖报价达到最高上限后，将不再简单采取"价高者得"的方式，而是使用"终次报价"规则。

  近日，东莞市自然资源局和东莞市公共资源交易网发布《东莞市国土资源网上交易达到上限后的终次报价规则》。从发布的《规则》来看，一改过去"价高者得"的模式，首创"最接近平均价者得"的土地网上竞价方式，这一举措引发了市场高度关注。

  据了解，7月份东莞所有拍卖的商住地都将执行新规定。

  首创土拍新规

  根据《规则》显示，所谓终次报价，是指东莞市国土资源网上交易系统交易达到上限后，交易系统暂停接受新的报价，转为通过网上最终一次性报价方式，以终次报价中最接近所有终次报价平均价的原则确定竞得入选人的竞价方式，其所报价格确定为该宗地最终报价。

  《规则》指出，终次报价功能将在挂牌截止时间后15分钟，且网上报价已到达上限时开通。

  对竞自持、竞配建等设定上限的国土资源网上挂牌交易，需要通过终次报价确定竞得入选人的，适用本规则。

  举例来说，假设竞拍地块的网上报价的限价为10亿元。当网上报价触及10亿元天花板时，有5家开发商参与最终报价，分别报10亿、13亿、14亿、15亿、16亿，平均值为13.6亿元，那么，报价14亿元的竞拍开发商最接近终次报价的平均价，地块也由该开发商竞得。因此，有业内人士指出，"限价+一次性最终报价"的土拍模式，某种程度上是对"价高者得"的经营性土地出让制度的重大改革和完善。

  那么，开放商如何获得终次报价竞买人资格?

  在终次报价前，已报出至少一次有效报价的竞买人，自动获得终次报价资格。未报出有效报价的竞买人，须在资格确认环节同意接受上限报价后，才能获得终次报价资格。

  未获得终次报价资格的竞买人，不能参加终次报价。

  如何确认终次报价结果?在终次报价环节无有效报价的，最先报出上限值的竞买人即为竞得入选人。

  根据终次报价的结果，只有一个有效报价的，以此报价确定竞得入选人。两个或以上的有效报价，按照有效报价计算平均价，已获得终次报价资格，但未报价的，不纳入平均价计算。所报价与平均价相差的绝对值最小的为竞得入选人，如果绝对值相等的情况下，以绝对值最小且高于平均价的确定为竞得入选人。

  平均价精确到元，系统根据四舍五入的原则确定平均价。

  终次报价环节结束后，将在竞价系统中公布报价记录，确定竞得入选人。

  市场过火 "新规"降温

  根据东莞中原战略研究中心介绍，2019年5月东莞土地挂牌公开出让土地57.14万平方米，建筑面积约173.68万平方米，建筑面积环比大幅上升88%，同比大幅上升43%。

  而东莞此次出台土拍新政或与其近期土地市场较热有关。此前数十家房企抢一宗地、买家多轮自加价提前锁定地块、溢价率高企等现象频现。

  自5月以来，有多宗地块出现了提前锁定的情况。

  5月7日，保利以30亿元竞得万江胜利社区商住地块，溢价率46%，商业自持比例100%。值得注意的是，在没有其他竞价人的情况下，保利自己连续加价至最高限价30亿元，并且连续加报自持商业面积比例，最终独自进行30轮竞报后，在挂牌截止日前13天提前锁定该地块，这也是东莞土拍市场第一次出现提前锁定的情况。

  5月15日，鹏瑞地产同样是在没有其他竞价人的情况下，独自进行29轮加价和加报商业自持面积比例，最终以23.6亿元+商业自持比例100%的代价竞得南城雅园商住地块，溢价率159%，比挂牌截止日提前了2天锁定了该地块；

  5月16日，融创以10.23亿+商业部分自持年限40年的代价拿下沙田镇商住地块，溢价率50%，整个网上竞价过程用时仅29秒，比挂牌截止日提前了17天锁定了该地块；

  5月22日，首创置业以9.465亿+商业部分自持年限40年的代价竞得望牛墩商住地块，溢价率24%，整个网上竞价过程用时仅24秒，比挂牌截止日提前了16天锁定了该地块。

  事实上，今年4月份东莞土地市场就开始升温。4月17日，中海地产东莞投资有限公司经62轮竞价后以14.38亿元力压近30家房企成功夺得万江地块，折合楼面价约1.6万元/平米，溢价高达75.79%，一举拉开东莞这波土地潮序幕。

  新规获业内赞同

  《规则》的出台，也获得了更多的赞同。业内人士普遍认为，"终次报价"可以让土地市场有效降温，也能让对地块有意向的房企多一次竞拍的机会，相对更为公平。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，东莞土拍新政对于整个土地市场价格有积极作用，因为报价最高的不一定能拿到地，这使得企业拿地会更加理性，有一些拿地资金预算不是很多但报价最接近也有机会拿地，也能更加体现拿地的公平性。

  广东省住房政策研究中心研究员李宇嘉认为，"限价+一次性最终报价"的土拍模式，是对2005年以来我国施行的遵循"价高者得"原则（配建和企业实力是次要指标）的经营性土地出让方式的重大调整。首先，以出让底价加市场化溢价确定限价，没有违背土地"招拍挂"的框架，一定程度上还体现了"价高者得"的不动产竞拍规则。重要的是，它部分消除了过去单一价格考量下的弊端，即利润和效率不兼容。对于这项新政对开发商的影响，李宇嘉表示，一次性最终报价，并以最接近平均价作为定价的依据，首先可以淘汰风险倾向高、杠杆高的开发商。其次，由于中标者对最终价格没有影响力，所有投标人都会基于市场基本面，显示其对地块的真实评价，最后出来的房屋供给也是最佳的。

  释放何种信号？

  从目前情况来看，东莞新政符合"一城一策，因城施策"的指导思想。

  此前，已经有苏州、合肥等土地市场过热的城市相继收紧了房地产调控政策，包括调整土地出让报价规则等。

  继住建部对房价、地价波动较大城市进行2次预警提示后，银保监会也要求对房地产融资乱象包括银行、信托资金违规用于拿地等进行整治。

  近期，房企融资也有收紧迹象，部分房企申请发债时会被问及是否有拿过"地王"等问题。

  5月11日的苏州土拍新政已提出，土地竞价超过市场指导价10%- 25%后，转为一次报价出让方式。同为"新一线"城市的东莞，也提出类似的模式，这可视为楼市长效机制的落地成果。由此可期待，由二线热点城市引发的"地市热"或将得到控制，那些过去几年供地较少的热点城市都可以跟进。

  来源：国际金融报、证券日报、广州日报，中房网综合整理