土地成交溢价率创新低 延续下行趋势

  2018年全年土地市场降温趋势明显。近日，易居房地产研究院公布的数据显示，2018年全年受监测的40个典型城市全年累计土地成交建筑面积56789万平方米，自2018年10月份以来同比增速快速回落。

  截至2018年12月末，40个典型城市土地成交均价为4246元/平方米，环比上涨1.3%，同比下跌13.7%。从历史数据来看，40城土地成交均价涨幅自2016年9月达到峰值之后便一路震荡回落，2018年3月进入负区间，同年10月份以来由于一线城市土地成交建筑面积有所增长，成交结构变化导致40城地价同比跌幅有所收窄。

  分不同类型城市来看，2018年全年，一线城市土地购置面积同比微幅增长1.4%，成交均价同比下跌12.9%；二线城市土地购置面积同比增长14.7%，成交均价同比下跌14.1%；三线城市土地购置面积同比增长14.9%，成交均价同比上涨12.7%，量价齐升。

  从土地成交溢价率来看，2018年，尤其是三季度以来，多地土地流拍频现，低溢价甚至底价成交成为常态，全年40城土地成交溢价率同比下跌13.2%，创2010年以来新低。

  易居研究院研究员沈昕分析指出，事实上从2016年9月开始，由于房地产市场调控政策开始由松转紧，各类调控政策不断在热点城市蔓延，市场逐渐降温，土地成交溢价率也进入下行通道，下行趋势延续至今。

  “预计2019年一季度40城地价将继续保持同比下跌”。沈昕分析认为，一线城市正在执行严厉的调控措施，在部分城市总供地量和核心位置地块供地量增加的情况下，近几个月来成交面积和成交均价有所上涨，但总体溢价率维持在较低水平。部分热点二线城市也在继续执行较为严厉的调控措施，二线城市土地市场下半年来整体表现出量价齐跌的态势。三线城市的土地成交面积基本平稳，成交均价则连续两个月下跌，有所降温。

  值得一提的是，由于一二线城市全年土地均价降幅超过一成，2018年全年，40个典型城市土地出让金收入同比下降1.2%，为24113亿元。沈昕表示，从40城土地出让金收入同比增速走势来看，基本与土地成交面积走势一致，6月份以来下跌趋势明显。预计2019年一季度，随着土地市场的降温，土地出让金收入的同比降幅将继续扩大。

  “短期内国家层面的调控政策不会放松，随着房企的资金压力逐渐加剧和对市场预期的转变，全国的土地市场仍会继续降温”。沈昕表示。