2018年40城土地出让金同比降1.2% 12月份土地成交溢价率创2010年来新低

  近日，易居房地产研究院发布《2018年40城土地市场报告》。报告显示，2018年，40城土地成交建筑面积同比增13.7%，土地出让金收入同比降1.2%，40城土地成交均价同比跌13.1%。

  易居研究院研究员沈昕对长江商报记者表示，2018年，40个典型城市土地成交面积同比小幅增长，土地出让金收入同比小幅下降，成交均价同比下跌，土地成交溢价率创新低，整个市场呈现降温态势。

  一线城市成交均价同比跌12.9%

  40城整体多项指标增幅有所回落。2018年12月，40个典型城市土地成交建筑面积7026万平方米，环比增长64.1%，同比下降27.2%。2018年全年，40个典型城市年初累计土地成交建筑面积56789万平方米，同比增长14.1%。但10月份以来同比增速快速回落，降温趋势明显。

  _2018年，全国土地市场整体表现平稳，一线城市土地购置面积同比微幅增长1.4%，成交均价同比下跌12.9%；二线城市土地购置面积同比增长14.7%，成交均价同比下跌14.1%；三线城市土地购置面积同比增长14.9%，成交均价同比上涨12.7%。

  从年度走势来看，2018年上半年，三四线城市和部分二线城市房屋销售持续火热，开发商拿地热情高涨，下半年以来土地市场有所降温，底价成交和流拍现象也逐渐增多，全年土地购置面积同比增长14.1%。

  上月土地成交溢价率创2010年来新低

  2018年12月，40个典型城市土地成交溢价率7.8%，与11月相比下降2.1个百分点，与去年同期相比下降17.9个百分点，已创2010年以来的历史新低。

  从历史数据看，2014年年初至2014年年中，房地产市场低迷，土地成交溢价率再次由涨转跌。2014年底2015年初，央行降息，各地政府放松限购、限贷，全国房地产市场回暖再次进入上升周期，土地溢价率也进入上行通道，在2016年9月达到历史高点，全国地王频现。2016年9月，政策开始由松转紧，各类调控政策不断在热点城市蔓延，市场逐渐降温，土地成交溢价率也进入下行通道，下行趋势延续至今。

  需要指出的是，过去一年土地溢价率快速下滑，也与地方政府提高起拍价和热点城市限地价有关。按过去短周期规律来看，预计未来几个月溢价率下滑趋势将趋缓。

  分城市来看，2018年，40城中土地成交溢价率排名前5的分别为合肥、襄阳、洛阳、北海和佛山，土地成交溢价率分别为64.2%、61.2%、51.8%、50%和31.8%，这几个城市基本上都是弱二线城市和三线城市，反映了本轮周期运行到当前阶段，启动较晚的三线城市成交相对活跃的特点。

  2019年地市整体降温趋势不变

  2018年全年，40个典型城市土地出让金收入为24113亿元，同比下降1.2%。从40城年初累计土地出让金收入同比增速走势来看，基本与40城年初累计土地成交面积一致，6月份以来下跌趋势明显。预计2019年一季度，随着土地市场的降温，土地出让金收入的同比降幅将继续扩大。

  _分城市来看，一线城市正在执行严厉的调控措施，在部分城市总供地量和核心位置地块供地量增加的情况下，近几个月来成交面积和成交均价有所上涨，但总体溢价率维持在较低水平。部分热点二线城市也在继续执行较为严厉的调控措施，二线城市土地市场下半年来整体表现出量价齐跌的态势。

  2018年12月24日，在全国住房和城乡建设工作会议上，住建部对2019年楼市调控明确提出“稳地价、稳房价、稳预期”的目标，并强调坚持“房住不炒”的定位。沈昕预计短期内国家层面的调控政策不会放松，随着房企的资金压力逐渐加剧和对市场预期的转变，全国的土地市场仍会继续降温。