中山去年成功出让13宗地块

  土地市场是中山房地产市场的“先头部队”，2018年中山土地市场整体延续了上年的土地拍卖盛况，但无奈后继乏力，上半年与下半年的差距不是一般大———上半年土地招拍挂市场拍卖火热，推地必遭争抢，多个外来开发商抢位；下半年土地市场突然转冷，多宗土地从溢价到底价成交，再到流拍，最后出现大量终止拍卖土地，与流拍无异。同时，业内对今年土地市场成交的景况并不乐观，认为开发商在全市实行现售等条件下，加上楼市转冷，预计开发商拿地谨慎同时，政府也减少推地。

  数据

  成功出让地块13宗

  2018年中山土地市场共挂出23宗商住地和商业用地，成功出让的地块为13宗，7宗地被中止出让，3宗地流拍。成交率不到60%，而且中止和流拍现象都集中出现在10月和11月。

  中山去年成交的13宗商住地块总面积约为719 .68亩，成交总金额约为83.46亿元(834647.9169万元)，除了龙光、万科等老面孔外，禹洲地产、深圳颐盛、复和地产、方直集团、旭辉&卓越都是中山楼市去年新加入的竞争者。对比其他城市，从去年各地土地市场表现来看，在大湾区内，土地供应和成交呈现出分化的形势。中山的供应和成交均位于较低水平，成交金额也在整个湾区城市群垫底。同时，根据《中山市2018年度国有建设用地供应计划》，2018年总用地供应量为1127 .0821公顷(折合16906.232亩)，其中，住宅用地供应量为210 .3982公顷(折合3155.973亩)，占18 .7%，含保障性住房5 .03亩。中山距离完成供地任务甚远。

  业内人士认为，中山土地市场从热到冷虽然正常，也符合全国楼市和土地市场的变化趋势，但变化转变之快让人始料未及。主要转折点集中在下半年，尤其是10月份的表现。业内对今年土地市场成交的景况表示悲观，认为开发商在现售、商业开发苛刻等条件下，加上楼市变冷，预计开发商拿地谨慎同时，政府也减少推地。

  价格

  最贵商住地破楼面地价记录

  2018年最值得一提的是火炬区马鞍岛地块，该地块不仅成为去年最贵住宅地，更打破中山楼面地价最高记录。

  去年6月27日，历经6.5小时的持久战，中山首宗“现楼销售”地块终于摘牌。经过252轮激烈竞拍，以封顶价6000元/平方米+111840平方米人才房配建，总价14.04亿元，被万科拿下。按照2500元/平方米的建安成本计算，折合楼面地价13787元/平方米，人才房占比47.81%，溢价率175.74%。此次土拍共吸引了5家房企参与竞拍，包括万科、龙光、华润、安徽高速、深业、保利参与。其中深业集团和安徽高速地产首次亮相中山。本次土拍直接刷新了中山之前最高楼面地价13741元/平方米的记录。

  近年来翠亨新区鲜有商住地块推出，相对深中通道来说，该地块是目前中山最好的一块地。该次拍卖的地块更是位于翠亨新区的核心位置。但在拥有良好的区位和体量的同时，地块还设置了“现楼发售”这一高门槛，即宗地上建筑物、附着物只能以现楼形式对外销售。这也决定了综合实力较强的房企才能“拿下”。

  值得注意的是，该地块包含“生态高尚居住”和“邻里中心”两个区域进行建设，其中“生态高尚居住”区的基础设施和公共服务配套要求用地面积达4300平方米，“邻里中心”区域公共建筑须独立配置，规划用地面积9118平方米，换言之，该地块本身的公用面积已占土地总面积的17.2%。据专业人士介绍，国内目前已有不少房企引入“邻里中心”这一社区概念，但做得最好的还是万科。

  现售

  从猜测到全面实行

  去年中山土地市场的一个关键字是现售，即规定土地开发必须达到项目综合验收，也就是现楼才能对外发售，这使得不少习惯高周转的开发商不敢贸贸然拿地。

  早在去年5月，中山市发布了一则土拍新规，由中山市公共资源交易中心组织实施的编号为W15- 18- 0006的建设用地使用权出让交易活动，要求用地出让后实行商品房现售。这宗现售土地挂出时就引起了业界热议。有业界人士针对现售的资金流要求作出分析，认为现售条件下至少比预售多15%的资金成本。而该宗土地经过200多轮竞拍，这块地被万科竞得，刷新了中山楼面地价最高记录，溢价率达176%。

  同时，去年10月12日，广东省中山市南头镇将军村的W02-18-0018宗地和石岐区康华中片区W 23-18-0041宗地成功出让，引发外界关注的是，这两宗地块出让条件均标明“出让后实行商品房现售”。

  这只是一个开始。根据中山市国土资源局信息，接下来的10月17日至11月14日，将有10宗现售地块公开出让；更与过去两年南京、杭州等地实施的“竞价达到限价90%实施现售”“溢价率达50%必须现售”的规则不同，中山此番规定未设前置条件。

  此举被看做是针对此前广东省房协发布的《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》(简称“通知”)一次现实回应。通知显示，广东省住房城乡建设厅已拟订“关于商品房预售许可事项调整”材料，并上报住建部，建议在一些城市逐步试点取消预售制度，对于新出让土地，逐步实行现售。这一通知此后并未有进一步消息。而实际上，现房销售此前在广西南宁、南京、杭州、深圳等城市均有项目试点。目前，中山此后推出的城镇住宅用地都要求现售。

  土拍

  四季度出现中止拍卖潮

  去年虽然只见两宗商住土地流拍，但却在第四季度出现土地中止拍卖潮，被业内认为与流拍无异。

  从去年10月开始，中山土拍市场陆续推出17宗商业、商住、住宅用地，一度引起了社会高度关注。但随着土拍的进程，从“狂潮”变成了“冷潮”。

  截止到目前，推出的17宗用地中，流拍3宗(均为南头地块)，中止交易7宗(东区1宗，西区1宗，古镇4宗，三角1宗)，成交6宗，其中多为底价或接近底价成交。而这些土地拍卖底价多偏低，不少比上年及去年的拍卖成交价低不少，主流区间集中在4000-5000元/平方米，即使用现今楼价对比依旧有利可图，但开发商依旧不敢买账。当时有开发商表示，中山二级土地市场供地量大，在楼市转冷、投资性购房者变少的情况下，对待镇区地块、商业地块等应谨慎。同时，有业内人士认为，政府看到土地开始出现流拍，认为土地成交转冷，因此宁可中止拍卖也不让流拍。