广州一日出让10宗地背后：底价成交常态化 行业洗牌加剧

  10分钟收金近260亿元。锤起锤落之间，广州一天之内出让10宗经营性用地。

  12月6日下午，广州成功出让10宗经营性用地，总成交价达到259.6亿元。据悉，本次出让的10宗地块累计占地面积达133.5万平方米，其中3宗位于花都区，1宗位于白云区，1宗位于荔湾区，4宗位于番禺区，1宗位于从化区。

  值得注意的是，相较于此前广州土地多以高溢价拍出，本次出让的10宗地块，有8宗是以底价成交。“不仅是广州，从我们的调研结果看，之前拍出的南京某地块，对比同地段的土地价格已经降了30%左右，而杭州之前拍出的某地块，对比同地段已降了50%左右。”华南一家房企中层告诉时代周报记者。

  土地市场，不仅是楼市的晴雨表，亦是先行指标之一。“这反映了相当一部分城市的地价已经明显下降，开发商存在买涨不买跌的观望心理；另一方面则是开发商手中能动用的资金也比较少。”上述房企中层告诉时代周报记者，无论是从投资策略还是现金流管理上讲，房企开始控制投资规模。

  国企发力

  除了地价有所变化。本次出让的10宗地块，有6宗地块的竞得者有着国企背景，涉及的土地出让金共约189.53亿元，占总出让价的73%。

  如收获颇丰的广州地铁集团，其先以底价71.09亿元竞得广州白云区白云湖车辆段地块，后以底价63.69亿元摘得广州番禺区陈头岗停车场场站综合体项目地块。此外，保利地产以底价16.53亿元竞得广州番禺区化龙镇现代产业园地块二，中国铁建以17.30亿元竞得广州番禺安美塑料厂地块，越秀地产以17.49亿元底价拿下广州花都凤凰路地块三。广州住宅建设开发有限公司以3.43亿元底价竞得广州荔湾区西湾路156号地块。

  “我们公司账上资金比较充裕，而且银行还会主动找我们融资。不过，因国企受负债率的限制，使得我们不能大笔投资。”广州一家国资背景的企业中层人士告诉时代周报记者。

  相比负债率低、资金相对充沛的国企，今年以来，在楼市调控与融资收紧双重压力下，部分民企的资金压力逐步显现，诸如中弘股份、五洲国际、粤泰股份等民营房企已经陷入了债务危机。

  中国财政科学研究院博士后郑良海表示，正是由于2015年和2016年房企高达1.6万亿元的发债规模，方才有今年的偿债压力。他指出，从年偿还量看，今年房企需偿还3963.48亿元债务，接近2017年的3倍，2019–2021年逐年提高，年偿还规模高达4172.66亿元、4621.51亿元和6713.39亿元。Wind数据显示，2018年一季度末，房企资产负债率上升至79.42%。136家房地产开发企业中，有近40家公司资产负债率超过80%，26家超85%。

  受制于融资压力和债务高企，民企们纷纷开始控制投资规模。

  “集团有不少区域已经暂停拿地了。”广东一家超大型民营房企工作人员告诉时代周报记者。据悉，该企业在今年第三季度拿地权益金额仅为百亿级别。2017年，该企业拿地金额超过3000亿元。

  “因为目前销售市场受到调控政策及大环境影响，很多房企资金回笼都成问题之后，肯定会把回笼资金放在发展首位，减少拿地支出。”上述房企中层告诉时代周报记者，房地产周期下，企业弯道超车的前提是先活下来。所以今明两年，房地产企业会特别注重回款，同时也会加快开发进度。

  行业洗牌

  事实上，每一次楼市调整期，都会带来行业的重新洗牌。

  比如高喊“活下去”的万科，在扩储上同样没有停下。今年前10个月，万科累计新增项目205个，累计耗资1338.17亿元。11月单月，万科共计新增14个项目，权益地价达140.51亿元。财报显示，今年前11月，万科实现合同销售金额5439.5亿元，反超恒大升至房企销售排名第二（碧桂园前11月实现合约销售金额约6636.9亿元，恒大为5352.1亿元）。

  今年以来，华润置地也加大了在土地市场的投资力度。2018年前11月，华润置地总计收购了81宗土地，权益土地出让金846亿元。而在2017年前11月，华润置地在全国共收购54个项目，权益土地出让金585.54亿元。

  再如定下“重返行业前三”目标的保利发展（原名“保利地产”），也在这两年不断加大拿地支出。2015年和2016年，保利在土地方面的支出分别为656亿元、1214亿元，到了2017年已猛增至2765亿元。2018年前11月，保利斥资近1362亿元获取了124余宗土地。今年12月，保利还以底价16.53亿元竞得广州番禺区化龙镇现代产业园地块二，以约53.84亿元的价格竞得广州白云区三元里的商、住用地。财报显示，2018年1–11月，保利实现签约面积2469.16万平方米，同比增长23.96%；实现签约金额3682.91亿元，同比增长34.28%。

  新城控股高级副总裁欧阳捷告诉时代周报记者，房企不应再奢望未来的市场还会有高增长。平稳的市场，反而有利于企业做好战略规划、调整资源分配、争取均衡发展。

  欧阳捷表示，在保证产品和服务品质的同时，开发商应继续坚持资金高周转策略，加快资金回笼，确保企业现金流安全。