三季度40城土地成交量升价跌 整体降温趋势不变

  中房网讯 上海易居房地产研究院近日发布的《40城土地市场报告》显示，前三季度40个典型城市年初累计土地成交建筑面积同比增长21.2%，三季度土地成交均价同比下跌31%。

  易居研究院报告预计，2018全年全国土地成交均价仍将保持正增长，但增幅相比2017年将有所回落。在调控趋严的背景下，房企的资金压力将逐渐加剧，预计全国的土地市场仍会逐渐降温。

  40城整体多项指标增幅收窄

  土地成交建筑面积方面，前三季度累计同比增长21%。报告显示，9月份40个典型城市土地成交建筑面积4811.3万平方米，环比增长1.3%，同比增长27.7%。前三季度40个典型城市年初累计土地成交建筑面积36117.4万平方米，环比增长15.4%，同比2017年前三季度增长21.2%。

  从年初累计土地成交建筑面积同比增幅的曲线来看，目前已经保持了连续19个月的正增长态势，但6月份以来的增幅明显有所放缓，显露出降温趋势。

  土地出让金收入方面，前三季度累计同比增长2.9%，增幅持续收窄。报告显示，9月份40个典型城市土地出让金收入为1740.5亿元，环比减少15.9%，同比减少36.3%。易居研究院预计，随着土地市场的降温，土地出让金收入的同比增幅将逐渐步入下行通道。

  2018年1-9月，40个典型城市土地出让金累计收入16519亿元,同比增长2.9%。从40城年初累计土地出让金收入同比增幅走势来看，基本与40城年初累计土地成交面积一致，6月份以来收窄趋势明显。与2017年、2016年、2015年及2014年同期相比分别上涨2.9%、35.8%、105.8%及64.1%。从这个角度看，土地出让金规模依然超出了历史同期水平。

  分城市来看，1-9月40城年初累计土地出让金排名前5的城市分别为杭州、上海、重庆、北京和佛山，累计土地出让金总额分别为2238.3、1242.8、952.7、869.9和792.2亿元。这代表今年以来，这几个城市土地市场较为火热。值得注意的是，杭州土地市场今年上半年持续火爆，不过三季度以来杭州土拍却不断遇冷，虽然杭州土地出让金依然是全国最高，但从近期几场土拍来看，溢价率已较之前大幅降低，部分地块地价相比同区域前期地块跌二三成，房企拿地趋于理性，土地市场降温态势明显。

  土地成交均价方面，三季度同比下跌31%。报告显示，9月份40个典型城市土地成交均价为4354元/平方米，环比下跌2.6%，同比下跌25.6%。

  易居研究院分析认为，造成该现象的原因在于：一是，整个土地市场降温明显，甚至多个热点城市出现土地流拍现象。二是，三线城市成交比重增加，成交结构的变化拉低了成交均价。

  40城土地成交均价增幅自2016年9月达到峰值之后便一路震荡下跌，预计这40个城市全年保持同比下跌态势。此外，易居研究院预计2018年全年全国土地成交均价仍将保持正增长，但增幅相比2017年将有所回落。

  从季度数据来看，三季度40个典型城市的土地成交均价为4440元/平方米，环比2018年二季度上涨4.6%，同比2017年三季度下跌31%，同比增幅震荡下行趋势较为明显。

  土地成交溢价率方面，创40个月新低。报告显示，9月份40个典型城市土地成交溢价率15.2%，与8月相比下降2.1个百分点，与去年同期相比下降19.5个百分点。

  报告指出，过去一年土地溢价率快速下滑，也与地方政府提高起拍价和热点城市限地价有关。预计未来几个月40城土地成交溢价率将会继续下滑，按过去短周期规律来看，溢价率将会下滑至10%附近再企稳。

  分城市来看，9月份40城中土地成交溢价率排名前5的城市分别为合肥、北海、宁波、襄阳和长春，土地成交溢价率分别为72%、43%、33%、32%和30%，这几个城市基本上都是弱二线城市和三线城市，反映了本轮周期运行至今三线城市较为火热的特点。9月份，上海、苏州、广州、大连等9个城市的溢价率为0%，主要是由于多地政府出台了土地限价令，规定溢价率过高可终止买卖，这些城市基本都为此前的热点城市，调控较为严厉。

  城市分类：一二线平稳，三线依然火热

  一线城市方面，成交面积环比小幅上涨。报告显示，9月份4个一线城市土地成交建筑面积为277.3万平方米，环比增长14.2%，同比下降29.1%；成交均价为14530元/平方米，环比上涨0.7%，同比下降0.6%。

  一线城市的土地成交均价自2017年6月左右开始震荡下跌，今年6月份以来有所反弹与土地出让结构有关，溢价率持续维持在10%以下的低位。土地成交建筑面积自2017年年末以来也维持在2011年以来的较低位水平。易居研究院预计，到年底一线城市的土地成交面积及均价仍有下降空间。

  二线城市方面，成交均价震荡下跌。报告显示，9月份二线城市土地成交建筑面积为3307万平方米，环比下跌4%，同比增长17.2%；成交均价为4477元/平方米，环比下降5%，同比下降23.1%。

  二线城市的土地成交面积自2017年12月以来开始震荡下跌，8月增长较多主要是由于重庆、武汉、南昌等中西部二线城市成交面积增幅较大，和供地节奏有关，9月环比小幅下跌。土地均价自2017年9月达到5825.6元/平米的历史高点之后便进入了下行通道，5月份虽有所抬头，但仍处于下行通道，8月份再次转跌，9月继续下跌，创2016年6月以来新低。易居研究院预计，到年底二线城市的土地成交均价和成交面积将逐渐降温。

  三线城市方面，成交均价创新高，土地市场依然较为火热。报告显示，9月份三线城市土地成交建筑面积为1227万平方米，环比上涨15.3%，同比上涨120.9%；成交均价为2339元/平方米，环比上涨1.6%，同比上涨21.5%，创历史新高。

  值得注意的是，10月8日晚间，国务院常务会议明确提出要调整完善棚改货币化安置政策。此前8月底呼和浩特提出全面停止去库存调控措施。一些过去库存量较大的城市和部分三四线热点城市，目前的去库存任务已经基本完成。易居研究院预计，在因城施策背景下，或将有更多城市跟进退出去库存政策。目前三线城市土地市场余温尚在，但是随着政策的变化和购买力的透支，预计到明年三线城市的土地成交均价和成交面积将呈现降温态势。

  地市整体降温趋势不变

  整体来看，40 城土地市场维持了降温趋势。 报告指出，7月31日召开的中央政治局会议指出坚决遏制房价上涨。下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。

  下半年住建部频繁约谈房价涨幅过快的城市，预计部分热点城市调控政策还有升级的空间。同时，银保监会会议指出进一步完善差别化房地产信贷政策，坚决遏制房地产泡沫化。10月8日，国务院常务会议明确提出要调整完善棚改货币化安置政策，商品房库存不足、房价上涨压力大的市县，要尽快取消货币化安置优惠政策。10月7日，央行宣布定向降准1%，释放约7500亿元增量资金。对此，易居研究院分析认为，在房地产调控不放松的情况下，降准对房企资金压力的缓解作用有限。在调控趋严背景下，房企资金压力将逐渐加剧，预计全国的土地市场仍会逐渐降温。

  附：40个典型城市分类

  4个一线城市：北京、上海、广州、深圳；

  22个二线城市：大连、苏州、福州、南京、青岛、杭州、长春、佛山、南宁、成都、南昌、武汉、长沙、重庆、西安、厦门、昆明、合肥、沈阳、宁波、兰州、济南；

  14个三四线城市：扬州、东莞、岳阳、无锡、襄阳、荆州、金华、惠州、烟台、洛阳、桂林、徐州、北海、廊坊。

  报告来源：上海易居房地产研究院　执笔人：沈昕