三季度40城土地成交均价跌31% 溢价率创40个月新低

  10月9日，易居研究院发布《2018年三季度40城土地市场报告》。长江商报记者梳理报告发现，前三季度40城市土地市场呈现量升价跌态，其中土地成交建筑面积环比微幅上涨，年初累计土地出让金收入同比增幅收窄，土地成交均价连续6个月同比下跌，土地成交溢价率创40个月新低，多项指标增幅有所收窄。

  易居研究院研究员沈昕向长江商报记者表示，2018年三季度，40个典型城市土地市场呈现量升价跌态势。在调控趋严的背景下，房企的资金压力将逐渐加剧，预计全国的土地市场仍会逐渐降温。

  溢价率创40个月新低

  报告数据显示，9月，40个典型城市土地成交建筑面积4811.3万平方米，环比增长1.3%，同比增长27.7%。从季度数据来看，前三季度40个典型城市年初累计土地成交建筑面积36117.4万平方米，环比增长15.4%，同比2017年前三季度增长21.2%。

  “40个典型城市土地成交建筑面积目前连续19个月保持正增长态势，但6月份以来的增幅明显有所放缓，显露出降温趋势。”沈昕认为，调控政策的持续收紧、各地市场的逐渐降温和房企资金趋于紧张，房企购地节奏将有所放缓，全年40城土地成交建筑面积会略涨，但幅度不会太大。

  价格方面，9月，40个典型城市土地成交均价为4354元/平方米，环比下跌2.6%，同比下跌25.6%。从季度数据来看，2018年第三季度，40个典型城市的土地成交均价为4440元/平方米，环比2018年二季度上涨4.6%，同比2017年三季度下跌31%，同比增幅震荡下行趋势较为明显。

  土地成交溢价率可以反映市场的冷热程度。9月，40个典型城市土地成交溢价率15.2%，与8月相比下降2.1个百分点，与去年同期相比下降19.5个百分点。

  值得一提的是，9月份，上海、苏州、广州、大连等9个城市的溢价率为0%、“主要是由于多地政府出台了土地限价令，规定溢价率过高可终止买卖，这些城市基本都为此前的热点城市，调控较为严厉。”沈昕向长江商报记者表示。

  自2016年9月起，政策开始由松转紧，各类调控政策不断在热点城市蔓延，市场逐渐降温，土地成交溢价率也进入下行通道，下行趋势延续至今，目前已创下自2015年6月以来40个月的新低。

  三线城市土地市场依旧火热

  易居认为，这与地方政府提高起拍价和热点城市限地价有关。预计未来几个月40城土地成交溢价率将会继续下滑，按过去短周期规律来看，溢价率将会下滑至10%附近再企稳。

  分城市来看，目前一线城市以及部分热点的二线城市均出台了较为严厉的调控措施，在部分城市供地量增加的情况下，成交面积有所上涨，但总体成交均价和溢价率维持在较低水平。

  数据显示，9月，4个一线城市土地成交建筑面积为277.3万平方米，环比增长14.2%，同比下降29.1%；成交均价为14530元/平方米，环比上涨0.7%，同比下降0.6%。二线城市土地成交建筑面积为3307万平方米，环比下跌4%，同比增长17.2%；成交均价为4477元/平方米，环比下降5%，同比下降23.1%。

  三线城市的土地成交面积同比增幅较高，成交均价创新高，依然较为火热。9月，三线城市土地成交建筑面积为1227万平方米，环比上涨15.3%，同比上涨120.9%；成交均价为2339元/平方米，环比上涨1.6%，同比上涨21.5%，创历史新高。

  沈昕向长江商报记者表示，目前三线城市土地市场余温尚在，但是随着政策的变化和购买力的透支，预计到明年三线城市的土地成交均价和成交面积将呈现降温态势。