一线地价高涨 房企哄抢二线城市土地存风险

  高企的一线城市地价，以及日渐匮乏的一线城市土地供应，正在让二线城市成为标杆房企扩充土地储备的核心区域。最新统计数据显示，一季度房企在二线城市拿地成交额占比从去年的三成多上升到今年的超五成。然而，部分热点二线城市土地价格飞速上涨也令业界对这些区域楼市酝酿的风险不无担忧。

  “一线二线”此消彼长

  二线城市土地交易在一季度显得异常活跃。中原地产研究部数据显示， 2015年一季度，标杆房企在二线城市拿地金额为352.94亿元，2016年一季度这一数据增长到636.47亿元，成交占比从34.7%增加到53.6%。

  中原地产研究部首席分析师张大伟分析，今年一季度，一线城市土地供应显着降低，直接影响了区域内的土地交易量。

  以北京为例，2月26日门头沟土地成交后的一个多月里，市国土局经营性用地土地出让一直呈现“零供应”，直至3月底才仅仅挂出两块土地。按照惯例，公告挂出到实际成交会有半个月左右的成交周期，这就意味着直到4月上旬，北京土地市场也不会有土地成交。不仅是北京，其他一线城市也出现不同程度的供给下滑。统计显示，今年一季度一线城市仅成交20宗住宅用地，环比下降78.5%，同比下滑52%，创下历史最低纪录。

  “一线城市价格涨幅过高，而且3月逐渐出现了部分约束性限制政策。”一位地产界人士表示，政策走势也是土地市场转向的风向标。

  今年2月，上海市明确了土地供应中小套户型配比，中心城区不低于70%，郊区不低于60%；北京最新供应的两块土地也再次启动沉寂已久的“7090”政策，即地块除建设保障性住房外的剩余居住规模中套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重需达到70%以上。

  房企扎堆推高地价

  与一线城市相反，大部分二线城市依然出台了不同程度的利好，各地推地积极性也高涨。房企赴二线城市拿地的积极性也在显着提高。包括融创、绿地、华润、恒大、碧桂园在内，众多房企一季度拿地均超过百亿元；保利、万科、绿城拿地金额虽未“破百”，但也接近百亿元。融创中国更以198亿元的拿地总额位列一季度的拿地榜首，而去年融创一季度拿地金额仅为20亿元。

  “房企拿地分化，针对三四线城市库存明显过剩的风险，标杆房企开始全面回归一二线城市。”张大伟分析，当前市场明显分化，一二线城市虽然也处于调整中，但需求基础依然庞大，从2016年一季度看，一二线城市快速复苏。

  一线城市在标杆房企拿地争抢的影响下，已经普遍出现了地价超过房价的现象，目前仅有二线城市依然有一定的发展上升空间。但随着中型房企与标杆房企在二线城市陷入激烈混战，未来房价快速上涨风险正在加大。2月，恒大曾以37.71亿元竞得佛山市一块商住地地块，溢价率达到惊人的177.28%，楼面价已逼近周边在售房价。

  二线城市风险加剧

  在房企拿地积极性高企的背景下，南京、苏州等二线城市纷纷出现“地王”，而且地价甚至超过在售周围房价，这让部分二线城市土地政策可能趋紧。

  实际上，南京日前悄然调整土地拍卖规则，新的规则从土地款首付比例上从严。外界评论，这一举措不会对土地拍卖有明显降温作用，但有可能让冒进的开发商有所收敛。张大伟表示，房企的争抢已经令部分二线城市地价上涨过快，这很可能引发调控指向这些区域。

  专家指出，三四线城市短期内仍难复苏，一二线城市仍是楼市热点。在一线城市“受限”的背景下，二线城市地价在房企争抢下正在追随一线城市的脚步。但土地价格的飙升无疑导致房价上涨，价格持续上涨又将导致投机性、投资性需求卷土重来，市场风险会不断累积。

  “这样的局面无论是市场还是管理层面都难以接受，届时恐怕不仅土地调控政策会出台，之前各地已松绑的销售环节政策再度紧缩也不无可能，那样无疑将令房企再度陷入销售停滞的窘境。”上述专家说。