北京官方预计今年土地收入有所下降

  在地王的带动下，北京20115年国有土地使用权出让收入超收，而对于2016年，官方部门则预计“土地收入较上年有所下降”。

  《北京日报》2月16日刊发了《关于北京市2015年预算执行情况和2016年预算草案的报告》(下称《报告》)，其中透露了近两年北京土地出让收入的上述变动趋势。

  而从全国来看，目前比较流行的观点是土地市场或会继续分化并将进一步加剧。

  北京逼近2000亿元

  2015年全国土地市场较为低迷，多地出现土地流拍现象，导致全国土地出让收入也有所下降。今年1月29日,财政部发布“2015年财政收支情况”显示，2015年1至12月，全国国有土地使用权出让收入32547亿元，同比减少8840亿元，下降21.4%。

  在京沪广深四个一线城市中，北京和广州表现抢眼，深圳和上海2015年的土地出让收入均有所下降。

  根据非官方数据，2015年深圳共成交土地面积约134万平方米，较上年减少约三成，土地出让金总额约417亿元，同比减少四成。

  2015年广州土地市场总成交金额达959亿元，为近年来最高的一年。

  北京市场表现更为高调，其2015年土地出让收入达到1983亿元，再度创下历史新高，其火爆程度令人咋舌。

  中原地产首席分析师张大伟认为，2014年底以来房地产刺激政策频繁出现，利好一、二线城市，这种情况下，房地产企业拿地的积极性明显提高。一线城市和部分二线城市，再现地王频繁出现现象。整体房地产市场升温后，土地市场开始火热。

  “一线城市在标杆房企拿地争抢的影响下，已经普遍出现了地价超过房价的现象，整体看，包括北京等城市，地王频繁出现。”张大伟称。

  土地市场升温加上地王频频出现，土地出让收入自然水涨船高。2015年北京土地市场通过招拍挂方式出让的土地共计108宗，总成交金额1983.53亿元。

  按照中原地产的统计，2015年北京出让土地平均楼面地价约为13444元/平方米，平均溢价率达近37%。

  上述《报告》也显示，2015年北京市级政府性基金预算收入622.2亿元，完成调整预算的128.9%，超收139.4亿元(全部结转下年使用)，主要是国有土地使用权出让收入超收等。

  2015年，北京全市商品房销售面积为1554.7万平方米，比上年增长6.6%。其中，住宅销售面积为1127.3万平方米，下降1.2%。

  机构称地市或走向寡头市场

  由于我国今年经济发展形势总体不甚乐观，除一线城市外，各地房地产市场也大多处于去库存阶段，今年的土地市场变数可能较多。

  去年12月，中国社科院财经战略研究院、中国社科院城市与竞争力研究中心曾共同发布《中国住房发展报告2015-2016》称，2015年土地市场尤其是一线城市虽开局火热但整体惨淡，前三季度土地市场低位运行，第三季度降幅趋缓市场企稳，9月份全国土地市场尤其是一线城市涨势明显。

  《中国住房发展报告2015-2016》预计，未来一年土地市场或会呈现以下态势：一是土地市场成交总量或会萎缩，价格或继续保持高位调整态势;二是土地市场或会继续分化并将进一步加剧;三是一线和部分热点二线城市土地市场或进一步走向寡头垄断，中小型房企将无立足之地。

  国土部近日也发布地价报告称，在“去库存”的压力及各种新政策的综合影响下，住宅地价整体将呈现微幅波动，热点城市积聚的上涨动力在短期内仍可能发挥作用，但区域间、城市间的分化长期持续。

  中原地产统计数据显示，2015年国内20大标杆房企合计在土地市场投入了3517.13亿元资金拿地，而投入一线城市的占比首次突破了50%比例，占比高达50.74%。整体看，重点房企越来越关注一线城市。

  大型房企扎推一线城市，纷纷抢夺土地筹码，也同时推高了土地价格。楼面价超过房价已经成为常态。房价会因此进一步上涨吗?

  “北京已经出现了遍地是地王的现象，虽然地王不完全代表未来市场售价，但如此多的集中出现，未来房价很难不受到影响。不过，众多地王入市的难度多大，将成为2016-2017年最大的疑问。”张大伟称。