存量房贷利率换“锚”在即 转换定价并非松绑楼市调控

  近期，接连有两城市公积金购房政策适度调整。综合最新一期市场报价利率（LPR）继续下调情况来看，存量房贷利率换“锚”在即，激起楼市涟漪。

  受访人士表示，存量房贷利率换“锚”，是定价逻辑改变了，尽管LPR继续下调，也并不意味着利率就此降低，更谈不上楼市调控有所放松。

  两地降低公积金贷款门槛

  驻马店市提出降低公积金首付比例政策，该市日前发布《关于进一步规范促进房地产业平稳健康发展的意见》提出，一是调整住房公积金贷款额度，将最高贷款额度由45万元提高到50万元。二是将缴存职工首套房贷款最低首付比例由30%下调为20%，二套房贷款首付比例仍执行30%不变。该意见提出，将推动金融机构适度下调个人住房按揭贷款利率。

  南宁市住房公积金管理部门也出台相关政策，其中一条为“购买二套房可使用公积金”，降低了二套房公积金贷款门槛。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进向记者表示，这些调整代表当前二三线城市的房地产相关政策思路。出发点是为减轻新冠肺炎疫情对房地产市场造成的影响。预计后续各地在公积金贷款方面政策会有所跟进，包括降低首付比例、扩大公积金贷款受众面、提高公积金贷款额度等。

  此前，无锡、上海、西安等多个城市针对因疫情受到影响的房地产企业和土地市场，调整相关政策，引导相关企业恢复生产经营，稳定楼市。

  与之相伴的消息是，市场传出浙商银行在不限购城市下调首套房首付比例、工商银行下调二套房首付比例。

  不过，记者查阅央行等有关个人房贷利率政策（LPR定价机制改革前）可知，在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点。

  由此可见，这一政策为商业银行预留了空间，最低可实施首付比例20%。但总的基调并无改变。银河证券最新报告认为，各地仍将坚持“房住不炒”和稳房价、稳地价、稳预期的总基调，但是各自的调控会“因城施策”。

  换“锚”是换定价逻辑 不代表房贷便宜

  上述两地购房政策调整，恰好是在最新一期LPR下调后、存量房贷利率换“锚”前夕。就利率角度而言，这只是定价逻辑变，并不意味着利率就此降低，更不代表为楼市松绑。

  央行实施LPR机制定价改革后，对新发放商业性个人住房贷款利率也进行调整。新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成，而非是过去的基准利率定价。

  而在存量房贷方面，根据央行要求，于2020年3月1日至8月31日之间任意时点，可根据去年12月LPR定价基准加点进行转换。转换有两种方式，一是将以基准利率定价的房贷转换为以LPR为基准定价的浮动利率贷款；二是转换为固定利率贷款。

  国家金融与发展实验室特聘研究员董希淼表示，无论是何种转换方式，转换后的房贷利率应不低于原有利率，除非采用第一种方式后LPR下降。“LPR下行并不必然导致房贷利率下降。商业银行发放个人住房贷款，不同银行会综合业务定位、客户资质、资金成本等因素，在LPR基础上进行加点。”