LPR如期下调支持实体经济 房地产未迎宽松信号

  LPR报价再度下行。

  2月20日，全国银行间同业拆借中心公布新版LPR第七次报价，1年期品种报4.05%，上次为4.15%，5年期以上品种报4.75%，上次为4.80%，1年期和5年期以上LPR分别下调10个BP、5个BP。

  这是此前连续两个月持平后，1年期LPR报价再度恢复下行，而5年期品种则是自新版LPR亮相以来第二次下调。

  实际上，此前市场对于此次LPR利率下调有很强的预期。作为先行指标，在2月17日央行最新的公开市场操作中，MLF利率有所下滑，从此前的3.25%下降至3.15%。下降10个基点，被业内一致解读是为今日LPR的下调铺路。此前，MLF操作利率调整，当月LPR报价都实现了同步同幅度的下调。

  业内人士分析认为，受疫情“黑天鹅”影响，2月以来，央行加大货币政策逆周期调节力度，此次LPR利率下调已时机充分，以公开市场流动性工具操作利率变化来判定央行“加减息”逻辑得到强化。无论是一年期还是五年期的贷款利率变化，客观上有助于形成更为明确的降成本导向，对于相关企业的活力激活有积极的作用。从市场预期看，后续也还会形成进一步下调的可能。

  降成本是长期目标

  货币政策边际宽松有空间

  新机制下LPR的报价更加反映了由市场“形成”的特征。

  2月19日晚间，央行在最新发布的“2019年第四季度中国货币政策执行报告”（ 以下简称“报告”）中，承认了疫情对经济短期下行压力。首次提到货币政策要增强主动性，继续灵活运用多种货币政策工具，有效支持经济运行在合理区间。同时提出要进一步深化利率市场化改革，提高金融资源配置效率。健全基准利率和市场化利率体系，完善LPR传导机制，推进存量浮动利率贷款定价基准转换，促进银行积极有序运用LPR定价，转变传统定价思维，坚决打破贷款利率隐性下限，疏通货币政策传导。发挥好市场利率定价自律机制作用。

  交通银行金融研究中心首席研究员唐建伟表示，在结构性工具利率纷纷下调的引导下，本月LPR报价下调基本符合市场预期。而5年期LPR下行5BP并不意味着房地产调控的完全放松，更主要的目的在于降低实体企业的中长期融资成本。央行在去年四季度货币政策执行报告中也再次明确表示了坚决不将房地产作为短期经济刺激手段，房地产调控仍然会坚持“房住不炒”前提下的“因城施策”思路。尽管受疫情隔离的冲击，大多城市的房地产销售几乎“冷冻”，近期也出现个别城市似乎放松地产调控的政策以对抗疫情的冲击。但不代表整个房地产调控政策的松动，随着疫情态势的逐步好转，防控禁令未来逐步解除，房地产销售也会逐步正常化。而5年期LPR的回落更多地是引导基建、制造业等实体企业的中长期融资利率下行，为疫后重建提供资金支持。

  LPR改革以来，1年期LPR和5年期以上LPR并非同频调降。前者下降次数和总体降幅均超过后者，两者之间的利差自去年9月20日以来一直稳定在65bp。经过此次最新调整后，两者利差进一步扩大，但本次5年期以上LPR只下调5bp不及市场此前预期。

  业内人士表示，1年期的LPR主要是给实体经济贷款时参考的，5年及以上期的LPR，主要是给房贷利率参考的。不对称降息，说明高层不希望房价失控。由于房贷利率风险低、违约少，现实中房贷实际利率要低于实体经济利率。从2月19日央行公布的数据可以看出，2019年12月，全国房贷加权平均利率为5.62%，低于实体经济加权平均利率5.74%。

  今年2月以来，央行加大逆周期调节力度，保持金融市场流动性合理充裕，并先后下调逆回购和MLF利率。2月3日，央行7天期和14天期逆回购利率下调10个基点；2月17日，1年期MLF利率同样下调10个基点。

  东方金诚首席宏观分析师王青认为，LPR下调进一步释放疫情特殊时期强化逆周期调节信号，将在短期内带动企业贷款利率更大幅度下行。本次LPR下调有望带动新发放企业一般贷款利率下行幅度超过10个基点。

  光大证券认为，LPR定价形成机制降成本效果渐显，12月新发放一般企业贷款加权平均利率较9月回落0.22pct，而这是建立在12月较9月长期贷款占比较高的基础上，显示实体信贷成本确有下行。未来LPR下行幅度的空间，除了降准、降息或也来自银行的主动让利。

  货币政策传导效率正在提升。前述央行报告披露，12月新发放贷款加权平均利率为5.44%，比9月下降0.18个百分点，同比下降0.2个百分点。

  对此，央行表示，2019年初至7月，新发放企业贷款加权平均利率在5.30%附近波动，LPR改革后贷款利率下降明显，12月新发放企业贷款加权平均利率为5.12%，较LPR改革前的7月下降0.2个百分点，为2017年第二季度以来最低点。

  不少分析人士预期，降成本是长期目标，逆周期调节是当前货币政策主基调，货币政策边际宽松有空间。

  “降息”不是为了刺激楼市

  与房地产市场密切相关的则是5年期以上LPR。5年期以上LPR除了是企业中长期贷款的定价基准外，也是个人住房按揭贷款的定价基准。

  此前市场分歧的一个重要原因在于有观点认为，若5年期以上LPR跟随下调将对房地产市场产生较大宽松信号。

  按照规定，新发放首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR（按2月20日5年期以上LPR为4.75%）；二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点（按2月20日5年期以上LPR计算为5.35%）。

  根据易居研究院智库中心测算，此次下调后，统计的全国64个城市中100万元房贷、等额本息偿还30年，其月供额从此前1月份的5731元减少至5699元，减少了31元。

  从实际情况看，本次5年期以上LPR“降息”对房贷利率的调整影响有限。分类来看，对于已经转化为LPR报价的存量按揭贷款来说，其利率更新周期最短为1年，因此房贷利率不会立即随5年期以上LPR相应变化。对于新增房贷，降低的基准利率或将通过加点的方式调整，保持新增与存量房贷利率一致。

  此外，今年3月起，存量浮动贷款利率合同要正式启动定价基准转换工作，但按照央行规定，商业性住房贷款即便定价基准转换为LPR，转换后至少截至2020年底实际利率水平要保持不变，这也保证了房地产调控政策的稳定性、连续性。

  方正证券首席经济学家颜色表示，此次5年期以上LPR如期下调，但降幅只有5bp，反映了央行在支持企业中长期信贷和避免对房地产发送太强宽松信号之间的权衡。事实上，企业中长期信贷利率除了LPR下调带来的优惠以外，加点部分是主要的下调优惠的途径，由各银行自己跟客户商定。

  经过此次调整后，北京首套房贷的利率就是4.75%加55个基点，下限为5.3%；二套房贷是5.8%。本轮调整前，北京首套个人住房商贷的利率下限为5.35%；二套房贷是5.85%。

  业内人士分析称，LPR利率下调使得房地产开发贷款和房地产个人按揭贷款的成本都有望下调。其中房地产开发贷款中一些中长期贷款的成本下调，有助于房企经营成本的降低，对冲近期销售市场不景气的压力。而个人按揭贷款比重更高，有助于进一步落实信贷的政策思路，激活购房者需求、降低还贷压力等积极作用。

  中原地产首席分析师张大伟认为，LPR降低的主要目的是引导实体经济利率降低，降低资金成本，并不是为了刺激楼市，所以在LPR政策出台之初就针对楼市制定了专门的政策，要求首套不得低于LPR，二套房也不得低于LPR+60个基点。但因为一般5年以上贷款大部分是房贷，下调5年期以上LPR利率，有望享受降息的利好。

  值得关注的是，央行在最新发布的货币政策执行报告中再次强调，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，按照“因城施策”的基本原则，加快建立房地产金融长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。

  此外，针对之前市场传闻央行拟调整宏观审慎评估（MPA）中房地产信贷相关考核指标。央行2月17日也予以否认，表示该消息不属实，这也说明房地产金融政策不会大幅放松。

  阳光城集团执行副总裁吴建斌认为，长期来讲，政策对于房地产市场还是打压的，后续也不会出台更宽松的政策。短期只是针对房企遇到的困难，大约有十几个城市出台了一些纾困政策。2018年和2019年，中央政治局对房地产市场做过重要的决定，最核心的两条：一是房子是用来住的，不是用来炒的；二是认为房地产行业不应占用国家太多的资源，不希望更多的资源再进入到房地产市场。相信这个大政方针是不会变的。新冠疫情最严重影响两三个月，再长四五个月，这对于中国整个经济体来说不是什么大不了的事件。